Dự báo giá bất động sản năm 2023: Rất khó giảm sâu

Giá bán không giảm quá nhiều

Trong những tháng gần đây, thị trường nhà đất luôn ghi nhận nhiều khó khăn. Tín hiệu trầm lắng tiếp tục lan tỏa ở nhiều địa phương, chủ yếu tập trung vào những phân khúc như: đất nền, đất thổ cư, bất động sản nghỉ dưỡng, shophouse… Thậm chí, tại nhiều địa phương nơi từng xảy ra các đợt sốt đất như: Hà Tĩnh, Nghệ An, Thanh Hóa, Hưng Yên, Hải Dương, Hòa Bình, Thái Bình, Hải Phòng, Quảng Ninh… lại đang ghi nhận tình trạng nhiều nhà đầu tư giảm giá bán nhằm nhanh chóng thoát hàng.

Sự trầm lắng trên thị trường bất động sản được cho là vòng xoay của quỹ đạo sau khoảng thời gian tăng trưởng nóng của thị trường. Bên cạnh đó, những lo ngại từ việc ngân hàng tăng lãi suất, room tín dụng cho bất động sản bị hạn chế, là các tác nhân gia tăng sự trầm lắng cho thị trường bất động sản.

Từ những khó khăn này của thị trường khiến nhiều dự đoán về khả năng giảm giá mạnh của bất động sản trong giai đoạn cuối năm 2022 và sang năm tới.

TS.Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, trường hợp các nhà đầu tư nhỏ lẻ ôm đất vẫn có thể dễ dàng thoát được hàng. Nhưng với các nhà đầu tư lớn, thì sẽ rất khó đẩy hàng, hầu hết giới đầu tư đã "ôm" nhiều hàng từ trước không dễ để thanh khoản được. Đặc biệt, với một số nhóm nhà đầu tư đang phải chịu áp lực lớn về thanh toán gốc, lẫn cả lãi ngân hàng sẽ rơi vào tình cảnh bắt buộc phải bán tháo.

“Tuy nhiên, thị trường bất động sản sẽ không có chuyện giá bán giảm quá sâu vì vẫn có khá nhiều nhà đầu tư có tài chính mạnh đang chờ đợi cơ hội để có thể bắt đáy, nhưng một vài nhà đầu tư đã trót ôm hàng trước đó, nên khi gặp khó khăn vẫn có thể xoay xở được một phân nào để trả nợ, nên sẽ giá bán vẫn giữ ở mức vừa phải”, ông Hiển phân tích.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định lãi suất tăng cao cũng sẽ dồn nhà đầu tư sử dụng “đòn bẩy tài chính” lớn buộc phải cắt lỗ để thu hồi vốn và trang trải cho các khoản phí khác.

“Vậy nhưng, các nhà đầu tư vẫn khá lạc quan rằng, dù khó khăn của thị trường bất động sản là điều không thể phủ nhận, nhưng giá bất động sản sẽ khó giảm đồng loạt như giai đoạn khủng hoảng từ năm 2011 đến năm 2013. Có chăng ở đây là hiện tượng cắt lỗ xảy ra cục bộ với mức giá giảm từ 10% đến 20% đối với những loại hình trước đó đã tăng nóng trong một thời gian dài. Trong đó, thông tin về việc tăng lương cơ sở trong năm 2023, phần nào đó cũng là tín hiệu dự báo giá bất động sản có thể sẽ còn tăng thêm.

Trong một bình luận mới đây, ông Ngô Văn Dũng, Giám đốc Điều hành Công ty CP Kim Long Land, đánh giá quy luật "lãi suất cao, thị trường chứng khoán giảm sâu, giá bất động sản đi ngang và cũng có xu hướng giảm" ở giai đoạn hiện nay không còn đúng nữa.

Ông Dũng nói: “Chưa thấy giá bất động sản giảm. Tuy nhiên, có một điều giá bất động sản sẽ không giảm sâu như giai đoạn của năm 2011 đến năm 2013, bởi thị trường sẽ trầm lắng, giao dịch ít nhưng giá bất động sản chắc chắn sẽ không hạ".

Đồng quan điểm đó, bà Đinh Thị Vân Anh (lãnh đạo của một doanh nghiệp bất động sản ở TP.Hà Nội) cũng khẳng định, giá bất động sản chắc chắn sẽ không giảm, nếu có giảm chỉ diễn ra cục bộ ở mức từ 10% đến 15%. Nhưng với nhà đầu tư, dù có giảm, họ vẫn có lãi do vào tiền ở mức rất thấp.

Tuy nhiên, giới đầu tư và các chuyên gia cũng đã đặt ra trong giai đoạn này, cũng chính là sự lặp lại của thị trường như ở giai đoạn năm 2011 đến năm 2013.

Đâu là cơ hội?

Trước những lo ngại về lãi suất ngân hàng sẽ tăng trong năm tới đây, thanh khoản thị trường nhà đất sẽ càng khó khăn hơn, thời điểm mở bán các sản phẩm bất động sản vào năm 2023 cũng là một vấn đề nan giải.

Ở một góc nhìn tích cực, chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng cuộc đua tăng lãi suất ngân hàng chỉ dành cho những nhà băng hoạt động yếu kém. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước cũng đã nhận diện được các thực trạng này và đã có chỉ đạo đến những ngân hàng thương mại cổ phần về việc điều chỉnh lãi suất sao cho phù hợp và ổn định hơn. Do vậy, sẽ rất khó có biến động lãi suất vào năm 2023.

Ông phân tích, vấn đề của những người mua nhà hiện tại, không nằm nhiều ở vấn đề lãi suất mà có tâm lý lo lắng về trị giá bất động sản đang ở mức khá cao, nên rất khó để tăng cũng khiến họ chùn tay. Phần lớn những người mua dự án nhằm lướt sóng khi nhận thấy giá khó tăng lên thì họ không tiếp tục mua nữa.

“Nhiều doanh nghiệp địa ốc đã thông báo lại ngày mở bán là hợp lý nhưng nếu dời sang quý I năm 2023 hay lâu hơn nữa cũng sẽ là một dấu hỏi lớn” ông Hiển nói.

Năm 2023, trước một kịch bản thị trường sẽ tiếp tục gặp khó, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc kinh doanh kênh thông tin Batdongsan.com.vn cho rằng, vẫn có khá nhiều cơ hội cho phân khúc nhà phố và phân khúc bất động sản khu công nghiệp khi thanh khoản tốt hơn tất cả phân khúc khác. Ngoài ra, có thể xem xét thêm phân khúc căn hộ sơ cấp đáp ứng tốt các nhu cầu ở thực.

Vị chuyên gia này nhận định thêm, phân khúc nhà phố tại một số nơi có cơ sở hạ tầng dân cư hiện hữu hay bất động sản liên quan hạ tầng khu công nghiệp như: dự án nhà ở cho công nhân, cho các chuyên gia nước ngoài, các dịch vụ thương mại, hạ tầng bến bãi và logistics ... vẫn có nhu cầu rất lớn. Với việc đã có một số chính sách do Chính phủ ban hành hướng đến lĩnh vực sản xuất, kinh doanh cũng như tạo công ăn việc làm để an sinh xã hội, nhằm mục địch hồi phục nền kinh tế, bất động sản cũng đáp ứng được xu hướng này nên sẽ có cơ hội. Các nhu cầu mua nhà để ở thực, có giá hợp lý sẽ có rất nhiều, nếu như các dự án căn hộ chung cư đáp ứng được nhu cầu của cư dân.

Vậy nên, các giỏ hàng đang có những sản phẩm mở bán trên thị trường cũng sẽ diễn ra sự sàng lọc một cách tự nhiên. Khách hàng sẽ ưu tiên một số sản phẩm có vị trí tốt, đáp ứng được đúng nhu cầu, cũng như khả năng tạo ra dòng tiền và có thanh khoản tốt... Một khi thị trường gặp khó khăn, người mua nhà sẽ có xu hướng tìm đến các sản phẩm an toàn rồi mới tính toán đến khả năng sinh lời tiếp theo.