Thị trường BĐS các thành phố lớn của Việt Nam được dự báo phục hồi trước

Doanhnhan.vn thông tin, trong báo cáo cập nhật mới đây, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết, bất động sản đóng vai trò cơ bản của nền kinh tế Trung quốc trong giai đoạn 1995-2021, chiếm 30% GDP nếu tính những lĩnh vực có liên quan. Ngoài ra, tình trạng đầu cơ bất động sản cũng tăng chóng mặt.

Cách đây không lâu, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) đã công bố “Khảo sát năm 2019 về tài sản và nợ của các hộ gia đình thành thị ở Trung Quốc” cho thấy, bất động sản là tài sản quan trọng nhất với các hộ gia đình Trung Quốc và chiếm khoảng 60% tổng tài sản hộ gia đình. Khi giá nhà ngày càng tăng, đầu tư và đầu cơ trở thành một cách để người dân có thể tích lũy cho mình một khối tài sản lớn. 

Để ngăn cản việc giá nhà ngày càng tăng cao, các cơ quan quản lý đã đưa ra chính sách mang tên “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”. Đặc biệt, chính phủ Trung Quốc còn ban hành nhiều quy định nghiêm ngặt với những người mua ngôi nhà thứ hai và những điều khoản khắt khe đối với những khoản thế chấp cho căn nhà đầu tiên.  

Các nhà phát triển bất động sản cũng bị giới hạn sử dụng đòn bẩy tài chính với mục đích thu gom quỹ đất bởi những yêu cầu từ “ba lằn ranh đỏ”. Nền kinh tế gặp khó, thu nhập của người dân giảm, thị trường bất động sản Trung Quốc đang đối mặt với một giai đoạn khó khăn kể từ năm 2021. 

Đầu năm ngoái, tập đoàn bất động sản Evergrande liên tục báo cáo về việc không thể thanh toán lãi quá hạn. Tháng 9/2021, cuộc khủng hoảng bắt đầu khi công ty lần đầu tiên công bố về khó khăn khủng khiếp của mình. Thời điểm đó, chính phủ Trung Quốc đã phải vào cuộc nhằm kiểm soát tác động tiêu cực với thị trường. Ngoài ra, quỹ đất tập trung ở các thành phố cấp thấp có doanh số bán nhà giảm mạnh nhất cũng là lý do khiến ‘gã khổng lồ’ khác là Country Garden thể thanh toán lãi quá hạn vào tháng 8/2023.

Trung Quốc nỗ lực cứu bất động sản

Theo VDSC, chính phủ Trung Quốc đã có nhiều nỗ lực trước những tác động tiêu cực của những quy định nghiêm ngặt về bất động sản - vốn là tài sản chính của nền kinh tế trong khi những ngành khác vẫn chưa hồi phục. Nước này đã thay đổi chính sách hỗ trợ thị trường, tăng tính thanh khoản. Gói hỗ trợ này chủ yếu tập trung về phía cầu, đồng thời vẫn luôn tập trung tuân thủ nguyên tắc ‘nhà là để ở, không phải để đầu cơ’. 

Nổi bật nhất là một số chính sách về cắt giảm lãi suất cho vay cơ bản. PBOC từ đầu năm ngoái đã hạ lãi suất cho vay cơ bản, cắt giảm 35 điểm cho lãi suất cho vay 5 năm xuống 4,3%, cắt giảm lãi suất cho vay mua nhà lần đầu ở các thành phố đủ điều kiện. Theo nhóm phân tích, hầu hết các chính sách đều có độ trễ, đặc biệt khi tâm lý người mua nhà trong giai đoạn 2021-2022 ở mức thấp nhất. Mãi đến 6 tháng đầu năm nay, các thành phố cấp I mới ghi nhận tăng trưởng doanh số bán nhà tích cực.

Nửa cuối năm nay, lãi suất không còn là công cụ hữu hiệu để tăng niềm tin người mua nhà. Do đó, cơ quan quản lý Trung Quốc đã cắt giảm tỷ lệ trả trước tối thiểu xuống 20% đối với căn nhà đầu tiên, 30% với căn nhà thứ hai. 4 thành phố cấp I cũng nới lỏng quy định về xác định những người có lịch sử vay thế chấp và không có tài sản vẫn đủ điều kiện trở thành người mua nhà lần đầu.

VSDC nhận định, các chính sách hiện chưa phát huy hiệu quả trên diện rộng, hầu hết chủ đầu tư vẫn có mức tăng trưởng doanh số bán nhà âm trong 8 tháng đầu năm. Song, nhu cầu đã phục hồi ở những thành phố cấp I, các nhà hoạch định chính sách cũng có thêm dư địa để nới lỏng chính sách mua nhà lần đầu tại những thành phố này. 

Thị trường Việt Nam cũng có nhiều điểm tương đồng

Nhóm phân tích của VDSC nhận ra một số điểm tương đồng giữa thị trường Việt Nam và Trung Quốc. Theo Hội đồng Tư vấn Chính sách Tiền tệ Quốc gia, bất động sản và các ngành liên quan đang chiếm 25% GDP, tín dụng liên quan bất động sản là động lực chính về tăng trưởng tổng tín dụng trong nhiều năm qua, chiếm khoảng 20% dư nợ tín dụng. 

Chính phủ Việt Nam đã và đang có nhiều chính sách hỗ trợ cho người mua nhà và chủ đầu tư như giảm lãi suất cho vay, giải quyết vấn đề pháp lý. Thị trường Việt Nam theo dự báo có thể chạm đáy sớm hơn vào cuối quý 4/2023, đồng thời các thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM sẽ phục hồi trước, tương tự như thị trường Trung Quốc. 

Theo đánh giá của các chuyên gia đến từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn thiết hụt nguồn cung trầm trọng, đặc biệt là nguồn cung từ những sản phẩm giá bình dân, phù hợp nhu cầu của đa số người dân. Tuy nhiên, hàng nghìn dự án vẫn đang bị treo, chưa thể hoàn thiện để tung nguồn cung ra thị trường. Do đó, VARs kiến nghị cần hỗ trợ pháp lý, giải quyết dứt điểm cho các dự án treo để cải thiện nguồn cung cho thị trường. 

Các chuyên gia nhận định, nhu cầu an cư của người Việt rất lớn, cả trong ngắn hạn và dài hạn. Họ đang tìm kiếm nguồn cung phù hợp với mức giá hợp lý. Lượng giao dịch chắc chắn sẽ tăng mạnh nếu nguồn cung nhà ở có thủ tục pháp lý tốt, giá cả phải chăng xuất hiện nhiều hơn. Chính phủ, các bộ ngành từ đầu năm đến nay luôn quyết liệt trong việc vực dậy bất động sản trong nước. Các cơ chế, chính sách được ban hành liên tiếp, chưa có dấu hiệu dừng lại.  

Theo các chuyên gia, niềm tin của khách hàng cùng nhà đầu tư cũng là một vấn đề lớn cần giải quyết. Dù chính phủ và các giới chức Trung Quốc đã và đang nỗ lực giải cứu thị trường bất động sản, song niềm tin vào thị trường này của người dân Trung Quốc dường như đã sụp đổ. 

VARs nhận định, dù là mọi vấn đề và vướng mắc đã được giải quyết, thị trường vẫn khó vực dậy nếu niềm tin khách hàng và nhà đầu tư chưa hoàn toàn phục hồi. Do đó, bên cạnh những biện pháp nhằm tháo gỡ cho thị trường và gây hiệu ứng tinh thần cho người dân, rất cần thêm các cơ chế, chính sách lấy niềm tin của người dân làm trọng điểm, sau đó có những tác động một cách cụ thể và trực diện đối với vấn đề này.

Nhìn từ hiện tượng sụp đổ của hàng loạt ‘ông lớn’ trong ngành bất động sản Trung Quốc, VARs nhận định, Chính phủ Việt Nam nên có sự quan tâm và hỗ trợ đặc biệt cho các doanh nghiệp lớn, mức độ ảnh hưởng rộng đến thị trường bất động sản trong nước. Ngoài ra, cũng cần có những quy định cụ thể, đảm bảo mỗi sự hỗ trợ đều là “xứng đáng”, vì mục tiêu chung và tránh tâm lý “ỷ lại”.

Liên quan đến vấn đề này, Doanhnhan.vn dẫn lại lời của các chuyên gia như sau: “Chính phủ, các cơ quan ban ngành hiện đang phải đối mặt với thách thức rất lớn trong nỗ lực vực dậy ngành địa ốc. Để thị trường có thể đạt được những chuyển biến rõ rệt, đặc biệt cần thêm nhiều các giải pháp thật sự cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn từ phía Chính phủ, các bộ ngành.

Các hành động này phải thật nhanh, thật mạnh, thật dứt khoát và triệt để đến khi nào các vấn đề của thị trường được giải quyết hết mới thôi, tránh tình trạng ngắt quãng, đứt đoạn khiến đà phục hồi bị mất. Cũng không nên coi nhẹ, gác lại bất cứ tồn đọng nào. Bởi lẽ, chỉ cần một tàn dư nhỏ, ấp ủ lâu dần cũng dễ khiến ngọn lửa bùng trở lại”.