Dự báo diễn biến của từng phân khúc bất động sản trong những tháng cuối năm 2023

Những điểm sáng tích cực của thị trường bất động sản

Theo Nhịp sống thị trường, có thể thấy, những chính sách và tính nhất quán của Chính phủ trong quyết tâm giải quyết các khó khăn cho thị trường bất động sản đã bước đầu cho thấy hiệu quả nhất định. Những điểm sáng tích cực đã dần lộ diện trên thị trường, dường như một chu kỳ mới đang mở ra đối với thị trường địa ốc.

Nhìn lại quý 1/2023, cả thị trường bất động sản trong trạng thái “căng như dây đàn”. Nguồn vốn tín dụng bị thắt chặt với mức lãi suất cao ngất ngưởng, áp lực dòng tiền gia tăng ở các doanh nghiệp, các dự án bị ách tắc do vướng pháp lý. Tuy nhiên, bước sang quý 2/2023, những áp lực này phần nào đã được hạ nhiệt.

Các chuyên gia nhận định, điểm huyệt lớn nhất của thị trường bất động sản là lãi suất và room tín dụng. Theo đó, các yếu tố này dần dễ thở sẽ là một tín hiệu tốt giúp thị trường dần phục hồi và trở lại bước dần đến chu kỳ mới. Điều này cũng đồng nghĩa với việc giá nhà đất rất có thể sẽ quay đầu tăng trở lại sau thời gian giảm giá bán.

Thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đang dần bắt nhịp phục hồi với những tín hiệu, điểm sáng đáng ghi nhận đến từ các yếu tố. Đồng thời, đây cũng là lời giải thích cho câu chuyện “một chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản đang được tạo lập”.

Về phương diện pháp lý, vướng mắc về pháp lý ở các dự án đã và đang ghi nhận những chuyển biến rõ nét hơn nhờ vào chỉ đạo trực tiếp từ phía Chính phủ thông qua các văn bản như: Nghị quyết 33/NQ-CP về các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển; Nghị định số 08/2023/NĐ-CP tháo gỡ các vấn đề về trái phiếu; Nghị định 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, mở ra cửa sáng cho việc cấp sổ Condotel; Thông tư 10/2023/TT-NHNN về việc ngưng hiệu lực thi hành một số nội dung của Thông tư 06/2023/TT-NHNN, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Về nguồn cung sức cầu, thị trường vừa qua đã xuất hiện những sự phục hồi nhất định về nguồn cung cũng như sức cầu. Quan sát các phân khúc thuộc loại hình bất động sản nhà ở có thể thấy, bắt đầu có những điểm sáng nhất định. Điển hình như ở phân khúc căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh trong tháng 7/2023 ghi nhận nguồn cung mới khoảng 3,499 căn, chiếm 2/3 tổng nguồn cung mới trong 7 tháng đầu năm. Mặc dù phần lớn nguồn cung - lượng tiêu thụ đến từ giai đoạn tiếp theo của một dự án đại đô thị quy mô lớn nằm ở khu Đông - TP. Thủ Đức, nhưng đây cũng có thể xem đây là sự khích lệ đáng kể cho thị trường ở thời điểm hiện tại.

Về mặt bằng lãi suất, nổi bật trong tháng 8/2023, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Công văn 6385/NHNN/CSTT về việc giảm lãi suất cho vay. Trong đó, theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, yêu cầu giảm lãi suất cho vay từ 1.5 - 2%/năm nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, người dân phục hồi và phát triển sản xuất, kinh doanh. Đồng thời, lãi suất gửi tiết kiệm ở các ngân hàng thương mại hiện nay đã quay về tiệm cận so với mức tại thời điểm trước dịch, khiến người dân dần chuyển dịch dòng tiền, tìm đến các kênh đầu tư sinh lời khác với mức lợi hấp dẫn hơn.

Thị trường chứng khoán thời gian vừa qua cũng đã có những sự hồi phục, tăng điểm khá tốt để quay trở lại mốc 1.200 điểm, qua đó mang lại động lực phát triển cũng như khả năng tiếp cận nguồn vốn của các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

Về giải ngân đầu tư công đã tăng so với cùng kỳ năm 2022, lũy kế từ đầu năm đến tháng 7/2023 ước giải ngân hơn 268 nghìn tỷ đồng, tương đương đạt gần 40% kế hoạch được giao.

Thủ tướng Chính phủ vừa qua cũng đã ban hành Công điện số 749/CĐ-TTg về việc chỉ đạo các ban ngành liên quan đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công trong những tháng cuối năm 2023. Đây được kỳ vọng sẽ mang đến những cú huých hạ tầng giao thông, tạo tiền đề vững chắc cho bước phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong tương lai.

Từ những nhận định nêu trên, nhiều chuyên gia cho rằng, đà hồi phục của thị trường bất động sản sẽ dần rõ nét kể từ các tháng cuối năm 2023, chậm nhất là vào quý 1/2024. Mặt bằng giá có thể “đảo chiều” từ thời điểm này trở đi.

Chuyên gia dự báo diễn biến của từng phân khúc bất động sản trong thời gian tới

Đánh giá của Bộ Xây dựng cho thấy, thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất. Từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ ấm dần lên khi niềm tin của khách hàng đang được vực dậy. Tại một số nơi, thời gian qua đã có giao dịch trở lại ở cả phân khúc đất nền và căn hộ.

Dự báo về diễn biến các phân khúc bất động sản từ nay đến cuối năm, các chuyên gia của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, đã có những dự án chi tiết về các phân khúc.

Đối với bất động sản nhà ở: Nguồn cung của phân khúc này sẽ được cải thiện và dần rõ nét hơn kể từ cuối quý 3/2023. Dự kiến, nguồn cung bất động sản nhà ở sẽ đạt khoảng 28.000 sản phẩm vào quý 3 và trên 30.000 sản phẩm trong quý 4. Về lực cầu, thị trường bất động sản nhà ở trong những tháng cuối năm sẽ dần ổn định trở lại. Bên cạnh đó, niềm tin của khách hàng cũng được củng cố, việc nguồn cung được cải thiện sẽ góp phần làm tăng lực cầu cho phân khúc này.

Về giá bán, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, phân khúc trung cấp vẫn trên đà tăng nhẹ. Phân khúc cao cấp có xu hướng đi ngang nhưng sẽ “dễ thở” hơn nhờ các chính sách ưu đãi từ phía chủ đầu tư. Giá bán của các sản phẩm đất nền, biệt thự, liền kề và shophouse trên thị trường thứ cấp tiếp tục giảm nhẹ nhưng sẽ ổn định gần vào khoảng cuối quý 3.

Trong các tháng cuối năm 2023, giao dịch tiếp đà tăng và dễ đạt được kết quả ấn tượng vào khoảng giữa đến cuối quý 4 khi mà nguồn cung đã được cải thiện, niềm tin của khách hàng vào thị trường được vực dậy.

Đối với bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng: Nhiều khả năng, nguồn cung những tháng cuối năm sẽ tăng. VARS cho rằng, nếu Nghị định 10/2023/NĐ-CP được thực thi, rất có thể thời điểm cuối năm sẽ chứng kiến cú lội ngược dòng của phân khúc này. Khi đó, lực cầu phân khúc này sẽ tăng, thậm chí đạt mức ấn tượng. Do đó, giá bán bất động sản nghỉ dưỡng sẽ xảy ra 2 kịch bản: Kịch bản kỳ vọng Nghị định 10 thực sự phát huy tác dụng, giá bán phân khúc này sẽ bắt đầu đà tăng. Kịch bản còn lại, mặt bằng giá tiếp tục đi ngang. Giao dịch của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng xảy ra 2 kịch bản tương tự: Nếu Nghị định 10/2023/NĐ-CP thực sự ngấm, giao dịch sẽ nhộn nhịp hơn và ngược lại.

Đối với bất động sản thương mại - văn phòng và bán lẻ: Nguồn cung tiếp tục được bổ sung từ các dự án đang triển khai với tổng diện tích ước tính 214.000m2. Trong khi đó, lực cầu của phân khúc này có xu hướng giảm nhẹ tạm thời do những khó khăn chung của tình hình kinh tế. Bên cạnh đó, giá thuê mặt bằng thuộc TTTM và các tòa nhà được đầu tư chất lượng hoặc cải tạo mới sẽ có xu hướng ổn định, thậm chí là tăng nhẹ. Ở các khu vực còn lại, nhất là các căn nhà phố riêng lẻ giá sẽ được điều chỉnh giảm. Theo VARS, giao dịch những tháng cuối năm sẽ có xu hướng giảm nhẹ tạm thời.

Đối với bất động sản công nghiệp: Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết nguồn cung có xu hướng tăng từ loạt dự án mới được phê duyệt. Lực cầu tiếp đà tăng, đặc biệt đến từ các tập đoàn lớn trong mảng linh kiện điện tử và logistics. Về giá thuê và giao dịch của phân khúc này được dự báo sẽ tiếp tục xu hướng tăng. Việt Nam tiếp tục trở thành điểm đến được lựa chọn của các ông lớn quốc tế, đặc biệt tại các khu công nghiệp mới được đầu tư bài bản, chất lượng cao.