Phân khúc bất động sản nào sẽ hồi phục sớm nhất trong thời gian tới?

Theo Nhịp sống thị trường, thị trường bất động sản từ nửa cuối năm 2022 đã rơi vào ảm đạm. Theo đó, đa số các phân khúc đều ghi nhận sự điều chỉnh về giá bán, nhất là các phân khúc đầu tư như liền kề, đất nền, biệt thự, sản phẩm nghỉ dưỡng…

Thế nhưng, kể từ cuối năm 2022 đến nay, Chính phủ, Bộ ngành, địa phương đã đưa ra nhiều động thái quyết liệt nhằm hỗ trợ hồi phục thị trường. Đáng chú ý, chỉ trong nửa năm đã có 2 Hội nghị trực tuyến được tổ chức vào sáng 17/2/2023 và mới đây là 3/8/2023 liên quan đến thị trường bất động sản.

Theo đánh giá của các chuyên gia trong ngành, giai đoạn khó khăn của thị trường địa ốc đã trôi qua. Theo đó, thời điểm này đang được xem là cơ hội tốt để nhà đầu tư xuống tiền. Thế nhưng, mỗi phân khúc bất động sản đều có đối tượng, đặc tính cũng như thời điểm hồi phục mạnh mẽ khác nhau.

Theo nhận định của ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, các loại hình, phân khúc bất động sản sẽ có những thời điểm phục hồi khác nhau và rất khó để nhận ra một mốc thời điểm chung cho toàn thị trường địa ốc.

Chẳng hạn, nguồn cung chung cư không có nhiều, sản phẩm cao cấp lại chiếm đa số nên giao dịch của căn hộ chung cư có xu hướng lệch pha. Trong khi, phân khúc nhà riêng vẫn ghi nhận giao dịch, nhưng giá bán cũng không hạ nhiều như kỳ vọng.

Theo ông Quang chia sẻ, đối với giao dịch mua bán đất nền, hiện vẫn chưa có tín hiệu hồi phục đáng kể. Đây là phân khúc đầu tư với tâm lý bắt đáy chiếm phần lớn. Do đó, rất có thể đất nền chỉ xuất hiện tín hiệu cải thiện giao dịch vào cuối năm nay. Trong năm nay, thị trường địa ốc có cơ hội tuy nhiên khá mờ nhạt, và thời cơ chỉ thực sự chín vào năm sau.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, sức hấp dẫn của phân khúc chung cư và nhà ở thực là rất lớn, nhất là ở những khu vực như Hà Nội và TP HCM, với nhu cầu vẫn gia tăng liên tục. Hiện nay, nếu giá bán về mức hợp lý từ 30-35 triệu đồng/m2 thì chắc chắn dòng tiền thực sẽ thi nhau vào mua.

Ông Đính cho biết phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu thực sẽ nhộn nhịp vào khoảng cuối năm nay hơn so với hồi đầu năm. Trong khi, phân khúc đất nền được xem là mang nặng tính đầu cơ, do đó sự hồi phục sẽ diễn ra chậm hơn.

Khả năng hồi phục của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phụ thuộc vào tiến trình tháo gỡ pháp lý cũng như cấp sổ đỏ của các địa phương. Hiện nay, chỉ cần hàng loạt các sản phẩm bất động sản trước đó đã được bàn giao cấp sổ thì niềm tin của nhà đầu tư chắc chắn sẽ dần phục hồi. Theo đó, phục hồi đầu tiên là các sản phẩm nhu cầu ở thực, tiếp đó sẽ đến các phân khúc bất động sản đầu tư.

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc CTCP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc, thị trường TP HCM và Hà Nội vẫn là 2 thị tường sẽ hồi phục nhanh nhất bởi có quy mô dân số lớn với nhu cầu mua nhà cao. Trong khi những nơi khác sẽ hồi phục theo sau.

Ông Quyết cho rằng phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực như căn hộ chung cư, nhà ở xã hội với giá trung bình khá 30-40 triệu đồng/m2 sẽ hồi phục đầu tiên. Theo ông, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ ghi nhận tình trạng hồi phục chậm hơn vì du lịch chưa thực sự đột phá.

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo về tình hình của từng phân khúc trong thời gian tới, phân khúc chiếm tỉ trọng lớn nhất của thị trường nhà ở là căn hộ chung cư với khoảng 90% nguồn cung nhà ở thương mại, thế nhưng chỉ có thể hồi phục từ giữa năm sau nếu các khó khăn trên nhanh chóng được giải quyết. Nguồn cung và tỉ lệ hấp thụ của phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục tăng. Đối với phân khúc bình dân và trung cấp, dù nhu cầu vẫn rất lớn nhưng tỉ lệ hấp thu sẽ thấp hơn bởi nguồn cung đang ngày càng bị hạn chế. Theo đó, mặt bằng giá chung cư sẽ tiếp tục tăng lên.

Dự kiến, phân khúc biệt thự và nhà liền kề cao cấp khó bứt phá trong ngắn hạn và lượng giao dịch tích cực sẽ diễn ra trong giai đoạn 2023-2025. Ở các khu vực xa trung tâm, nguồn cung sẽ đem đến nhiều lựa chọn về giá cả và vị trí phù hợp thu hút người mua.

Dự báo, phân khúc đất nền tại các khu đô thị cũ của các thành phố lớn giai đoạn 2023-2025 không ghi nhận đột biến lớn cả về lượng giao dịch và giá cả vì quỹ đất ngày càng khan hiếm, giá trị sinh lời thấp và vị trí đắc địa cũng ngày càng ít. 

Đối với các khu vực có quy hoạch đô thị/quận mới (đặc biệt xung quanh Hà Nội và TP.HCM) hay các khu vực lân cận/đô thị vệ tinh của các đô thị lớn, dự báo sẽ ghi nhận các đợt tăng giá cục bộ về lượng giao dịch và giá vì chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất đô thị và đất thổ cư.

Theo dự đoán của ông Khôi về phân khúc bất động sản du lịch, phân khúc này sẽ hồi phục dù đối mặt với nhiều phân khúc. Trong đó, trong giai đoạn 2023-2025, phân khúc nhà phố nghỉ dưỡng và biệt thự nghỉ dưỡng, nhất là các biệt thự ở gần biển sẽ tăng trưởng tích cực.

Trong khi, phân khúc homestay là loại hình hồi phục chậm nhất trong số các bất động sản nghỉ dưỡng sau đại dịch. Tuy nhiên, đó là phân khúc sẽ ghi nhận triển vọng khả quan trong trung và dài hạn đi cùng với xu hướng du lịch trải nghiệm, bảo tồn cảnh quan, sống xanh an toàn, và bảo vệ môi trường sinh thái.