Rất khó để đưa bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục về thời hoàng kim

Thứ bảy, 05/08/2023-20:08

Dù hiện tại đã xuất hiện những gam màu sáng hơn nhờ các cú hích từ chính sách vĩ mô, nhưng thị trường BĐS nghỉ dưỡng vẫn được dự báo khó có thể khởi sắc trở lại trong ngắn hạn. Với lượng hàng tồn kho khủng như hiện nay thì ít nhất phải cuối năm 2024 mới bắt đầu phục hồi.

Theo Vnbusiness, báo cáo thị trường BĐS trong 6 tháng đầu năm 2023 của Bộ Xây dựng, cho thấy phân khúc BĐS du lịch đang có sự phục hồi ấn tượng, có 8 dự án hoàn thành và đưa ra thị trường 3.385 sản phẩm nghỉ dưỡng, văn phòng kết hợp lưu trú, tăng hơn 133% so với quý IV/2022.

Sức ép đến từ hàng tồn kho

Bộ Xây dựng cho hay, trong 2 quý đầu năm, thị trường BĐS nghỉ dưỡng có thêm 2.458 căn hộ du lịch (condotel), 680 căn biệt thự du lịch, 247 căn văn phòng kết hợp lưu trú. Cả nước cũng có 56 dự án nghỉ dưỡng đang triển khai khiến nguồn cung tăng đáng kể.

Vẫn còn nhiều khó khăn đeo bám doanh nghiệp trong ngành

Thị trường xuất hiện các tín hiệu sáng, tuy nhiên vẫn còn nhiều khó khăn đeo bám doanh nghiệp trong ngành. Chia sẻ về vấn đề này, ông Quốc - Chủ đầu tư một dự án quy mô gần 300 căn condotel tại Đà Nẵng tiết lộ rằng, nửa đầu năm 2023 tuy có nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu 25 - 40% nhưng công ty chỉ bán ra chưa tới 10 căn.

“Thanh khoản rất chậm nên chúng tôi buộc phải thắt lưng buộc bụng, có nhiều lúc phải đóng rổ hàng, chấp nhận tồn kho để giảm chi phí vận hành, quảng cáo, môi giới… Khó khăn chồng chất khi nhiều khách hàng muốn thanh lý, chấp nhận phạt để trả hàng đã” - Vị lãnh đạo này chia sẻ.

Không riêng gì condotel, tình trạng ế ẩm này còn lan rộng ra hầu hết các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trên địa bàn toàn quốc, đẩy lượng hàng tồn kho đến con số báo động trong nửa thập kỷ qua.

Theo báo cáo của DKRA, con số hàng tồn condotel lũy tiến đến tháng 6 đã lên tới 42.364 căn, tiêu thụ condotel thấp hơn 78% so với cùng kỳ. Tính riêng tháng 4, 5 ghi nhận sức tiêu thụ giảm 95%. Giá bán dòng sản phẩm này ở cả 3 miền Bắc - Trung - Nam dao động khoảng 31 - 154,5 triệu đồng/m2.

Những sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp có giá trên 10 tỷ đồng hầu như không có giao dịch

Trong khi tổng lượng tồn kho của các tài sản nhà liền thổ ven biển tăng gần 30.000 sản phẩm. Đối với sản phẩm biệt thự biển, tồn kho lũy tiến tới cuối quý II lên 15.000 căn cả ở miền Bắc và miền Nam.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra trong quý II/2023, những sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp có giá trên 10 tỷ đồng hầu như không có giao dịch thành. Các sản phẩm này phải cạnh tranh với những sản phẩm cắt lỗ của nhà đầu tư mua vào trước đó, khiến cho hàng tồn ngày càng chất thành “núi”.

Phải chờ đợi trong vô vọng?

Phó giám đốc R&D DKRA Group - Ông Võ Hồng Thắng nhìn nhận, lượng tồn kho nhà phố, căn hộ biển tới quý II ở mức báo động và dường như chưa có giải pháp để cải thiện thanh khoản.

Nghị định số 10/2023/NĐ-CP nhằm “cởi trói” vấn đề cấp sổ hồng từng là hy vọng cho phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, trong đó có condotel “phá băng”. Nhưng các vướng mắc trong quá trình triển khai khiến kỳ vọng này chưa thể thực hiện.

Đơn cử như tại Khánh Hòa - Một trong những thủ phủ của BĐS nghỉ dưỡng, sau hơn 2 tháng kể từ Nghị định 10 có hiệu lực thì tới nay vẫn chưa ghi nhận dự án condotel nào được cấp sổ hồng.

Trong khi đó, các chính sách vĩ mô từ Chính phủ vẫn chưa “ngấm” hết vào thực tế thì các doanh nghiệp phải chấp nhận “thở oxy”, các giải pháp được đưa ra là tăng khuyến mãi, kéo dài thời hạn thanh toán, chiết khấu từ 25 - 50% nhằm lôi kéo khách hàng xuống tiền.

Cacs dự án biệt thự, villa nghỉ dưỡng bỏ hoang, officetel, condotel gần như không có khách

Bên cạnh doanh nghiệp, những khó khăn trên thị trường còn khiến cho các nhà đầu tư cá nhân như “ngồi trên đống lửa”. Anh Phùng Thanh Bình (TP. HCM) đang sở hữu 2 căn condotel tại Phú Quốc cho biết hơn 6 tháng nay nguồn thu không đủ bù chi.

“Năm 2022, tuy không quá đông khách nhưng vào những kỳ nghỉ lễ, cả 2 căn vẫn được lấp đầy. Ngày thường cũng đón được 2 - 3 đoàn, đủ bù đắp chi phí, đỡ một phần lãi vay. Tuy nhiên từ đầu năm 2023 thì “đói” hoàn toàn, trong nửa năm qua khách chỉ đếm trên đầu ngón tay” - Anh Bình chia sẻ.

Vừa vắng khách thuê vừa chịu áp lực từ khoản nợ hơn 2 tỷ đồng (vay để tất toán vào năm 2021) sau khi hết ưu đãi, anh Bình buộc phải rao bán một căn condotel tại khu Dương Đông, với giá cắt lỗ 10% tương đương giảm gần 350 triệu đồng, nhưng gần 5 tháng không chốt được.

Ven những bãi biển nổi tiếng của Phú Quốc, như bãi Dài, bãi Trường, bãi Gành Dầu… có thể thấy số lượng dự án biệt thự, villa nghỉ dưỡng bỏ hoang, officetel, condotel gần như không có khách. Nhu cầu thoát hàng của những nhà đầu tư thứ cấp tăng mạnh.

Theo các báo cáo nghiên cứu thị trường, tỷ suất lợi nhuận của các loại hình BĐS nghỉ dưỡng hiện nay rất thấp, chỉ đạt trên dưới 1%, hiếm có dự án nào đạt từ 4 - 5% trở lên. Không ít dự án mở bán cam kết lợi nhuận từ 8 - 12% hiện nay đều không thể thực hiện.

Như vậy thấy rằng, tuy thị trường đã có những dấu hiệu tích cực, cùng sự cải thiện cả về nguồn cung và thanh khoản, nhưng theo giới phân tích, thị trường BĐS nghỉ dưỡng hiện tại khó có thể bứt phá trong ngắn hạn. Cụ thể, ít nhất là tới cuối năm 2024 hoặc đầu năm 2025 mới có thể phục hồi tốt.

Đi cùng những giải pháp trước mắt như thu hút khách du lịch, giảm giá sản phẩm, tăng chiết khấu… để tránh tình trạng đổ vỡ, cơ quan quản lý phải sớm tháo gỡ rào cản pháp lý (bao gồm pháp lý cho condotel, officetel, shophouse…) để giải tỏa số lượng lớn dự án tồn đọng, dở dang, tranh chấp. Qua đó sẽ “phá băng” cho “núi” hàng tồn kho có giá trị lên tới hàng chục tỷ USD.

Tạo tin đăng