Thị trường bất động sản diễn biến lạ: Càng về cuối năm, giao dịch càng trầm lắng

Thông thường, cuối năm luôn là thời điểm được cho là mùa bội thu của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thị trường năm nay đang có những diễn biến lạ khi càng về cuối năm thì thị trường càng sụt giảm mạnh.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thị trường bất động sản Việt Nam trong nửa đầu năm 2022 diễn biến khá khả quan, cho thấy sự hồi phục mạnh mẽ sau đại dịch với sự nóng dần lên của thị trường bất động sản văn phòng, du lịch, bán lẻ, nhu cầu hồi phục trên thị trường nhà đất hay phân khúc bất động sản khu công nghiệp vẫn duy trì được nhu cầu lớn và ổn định.

Thế nhưng, thị trường kể từ quý III có dấu hiệu chững lại, phân hóa và đa phần vì việc tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế hay một số sự kiện xảy ra như vụ Vạn Thịnh Phát hay Tân Hoàng Minh làm sụt giảm niềm tin của nhà đầu tư và về cơ bản, một số vấn đề cơ bản của thị trường vẫn chưa được xử lý như mất cân đối cung cầu hay nguồn cung khan hiếm…

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, trong 9 tháng năm 2022, tổng cung đạt 41.886 sản phẩm, bằng khoảng 24% so với năm 2018. Trong quý III/2022, tỉ lệ hấp thụ chỉ đạt 33,5%, sụt giảm mạnh so với giai đoạn 6 tháng đầu năm, còn lượng giao dịch giảm mạnh hơn 50% so với cùng kỳ năm trước. Trung bình tỉ lệ hấp thu chỉ đạt 43%. Quý III ghi nhận mức giảm mạnh hơn so với hai quý trước đó khi chỉ đạt 33,5%, còn lượng giao dịch sụt giảm mạnh hơn 50% so với cùng kỳ năm 2021.

Anh Nguyễn Toàn, chủ một phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho biết thường thì từ tháng 9 đến hết tháng 3 năm sau là thời điểm thị trường bất động sản vào vụ thu hoạch. Tuy nhiên, năm 2022 chứng kiến diễn biến bất thường khi nhiều người bán cắt lỗ nhưng không có người mua, thị trường dường như đóng băng hoàn toàn.

Anh Toàn nói: “Có thể nói năm nay là năm thất thu của thị trường địa ốc. Càng về cuối năm, giao dịch càng giảm mạnh dù những nhà đầu tư hay người mua mua ở cũng không có. Tôi cho rằng thị trường đến đầu năm 2023 vẫn không có tín hiệu tích cực vì dòng tiền vẫn ghi nhận sự khó khăn nhất định”.

Bên cạnh gặp khó khăn về dòng tiền, người này cũng cho rằng giá bất động sản những năm qua liên tục tăng cao. Giá đến thời điểm hiện tại đã có xu hướng giảm, tuy nhiên vẫn neo cao vì người mua chưa xuống tiền nên thanh khoản dường như bị tắc nghẽn.

Theo một chuyên gia bất động sản tại khu vực miền Nam, TP HCM chỉ có khoảng 300 căn hộ mới chào bán trong quý IV/2022, tuy nhiên tỉ lệ tiêu thụ đạt chưa tới 25%. Đó là quý ghi nhận tỉ lệ giao dịch căn hộ thấp nhất trong cả năm nay dù cuối năm thường là mùa thu về của thị trường địa ốc.

Khác hẳn với thời điểm nửa đầu năm, đà tiêu thụ trầm lắng của thị trường căn hộ TP HCM cũng như các tỉnh thành phía Nam lại tăng dần trong 6 tháng cuối năm 2022. Vị chuyên gia cho hay: “TP. HCM có gần 14.000 căn hộ mới chào bán trong 2 quý đầu năm, với tỉ lệ tiêu thụ luôn duy trì ở mức 70-80%, thế nhưng, sang quý III, mọi thứ đều thay đổi chóng mặt khi giao dịch trầm lắng hơn, nguồn cung mới chào bán trên thị trường chỉ đạt 1.250 căn, thế nhưng tỉ lệ tiêu thụ lại chưa đến 52%.

Trong 3 tháng cuối năm, có 450 căn hộ sơ cấp mở bán trên toàn thị trường, tuy nhiên tỉ lệ tiêu thụ mới chỉ đạt khoảng 25% trong tổng nguồn cung. Đó là tình trạng chưa từng xảy ra trong vòng 5 năm trở lại đây, đặc biệt là vào giai đoạn gần Tết, thời gian đỉnh điểm để tất tay trong dịp cuối năm”.

Vị chuyên gia này cho rằng thị trường sơ cấp có nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh khủng, đạt tới 40-50% giá trị bất động sản, tuy nhiên không đủ kéo đà giảm tốc của thanh khoản. Xuất hiện nhiều giao dịch cắt lỗ và chiết khấu mạnh trên thị trường thứ cấp, đến từ các nhà đầu tư và người mua cần tiếp gấp để phục vụ nhu cầu tài chính hay dùng đòn bẩy tài chính quá mức, nên họ phải thanh lý bất động sản nhằm cơ cấu dòng vốn hay giảm sức ép vì lãi suất cho vay leo thang.

Khách hàng tiếp cận được nguồn vay cảm thấy sốc do lãi vay tăng mạnh hay việc khách hàng gặp khó trong việc tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng dẫn đến tâm lý tạm hoãn việc mua nhà trong một thời gian.

Đối với nhóm đối tượng đang có tiền thì lại do dự giải ngân và nuôi hy vọng rằng giá sẽ tiếp tục giảm cùng những chính sách chiết khấu mạnh tay hơn sẽ được tung ra trong thời gian tới. Đối với thị trường thứ cấp, nhiều dự án chào bán mới đang cắt lỗ hoặc gặp khó thanh khoản gây nên tâm lý lo sợ bị lỗ khi đầu tư thời điểm này khiến nhiều khách mua vốn chùn tay dù họ có ý định từ trước.

Vị này phân tích: “Thường thì 2 tháng cuối năm là mùa gặt của các chủ đầu tư. Thời điểm này, nguồn hàng sẽ tăng mạnh và dồi dào nhất trong cả năm. Thế nhưng, nhiều doanh nghiệp năm nay chọn cách đóng hàng sớm vì ế hàng, chờ bước qua thời kỳ khó khăn thay vì tung sản phẩm ra thị trường. Một số chủ đầu tư bất động sản có nguồn cung thì do dự, bán với số lượng hạn chế với mục đích thăm dò là chủ yếu, do đó không chi mạnh tay cho chi phí quảng cáo, kích cầu để hâm nóng thị trường. Bởi vậy, người mua có ít sự lựa chọn hơn, khiến lượng giao dịch sụt giảm mạnh”.