Thị trường bất động sản năm 2022: “Lên bổng xuống trầm”, “đầu voi” nhưng giữa và cuối năm lại “đuôi chuột”

Khởi đầu đầy ấn tượng

Khi dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát, thị trường bất động sản năm 2022 đã có thêm nhiều cơ hội để phục hồi và phát triển, thậm chí là bứt phá. Điều này được thể hiện rõ ràng trong quý đầu năm nay.

Báo cáo quý 1/2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, dù ngành kinh doanh và dịch vụ vẫn còn gặp khó, bất động sản vẫn là thị trường thu hút nhiều dòng tiền đầu tư. Cụ thể, bất động sản đã vươn lên vị trí số 2 trong thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài với gần 600 triệu USD. Cũng trong quý đầu năm, giá trị M&A bất động sản được ghi nhận cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Trong 3 tháng đầu năm, giới doanh nghiệp bất động sản đã chi gần 1 tỷ USD nhằm thâu tóm những dự án, tương đương với con số ghi nhận trong năm 2017 và 2018. Tình trạng sốt đất cục bộ cũng xảy ra hồi đầu năm, tại một số địa phương có thông tin về quy hoạch hạ tầng như khu công nghiệp, sân bay và cầu đường. 

Thời điểm quý đầu năm nay, theo đánh giá của chuyên gia Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường đã có dấu hiệu phục hồi và phát triển tốt; nhiều chủ đầu tư, dự án bất động sản tiến hành mở bán hoặc lên kế hoạch mở bán trong thời gian ngắn. Vì thế, sự quan tâm cùng với lượng giao dịch bất động sản đã tăng dần theo tháng, tăng tại hầu hết các phân khúc của thị trường. Cụ thể, ông Đính nhận định: “Thị trường bất động sản đã cân bằng trở lại giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh với mua bán để sử dụng”.

Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho biết, thị trường bất động sản trong giai đoạn đầu năm có thể coi là bước vào thời kỳ “hưng phấn” sau thời gian dài “ngủ đông”. Đây là cơ hội để các doanh nghiệp vực dậy và gia nhập thị trường sau khoảng thời gian giãn cách xã hội. Do đó, đây cũng là giai đoạn mà thị trường bất động sản phát triển khá tích cực, ngập tràn hi vọng. 

Dù khởi đầu suôn sẻ, thế nhưng thị trường bất động sản đã không thể duy trì được những gam màu sáng cho đến nửa cuối năm. Từ giữa năm, thị trường địa ốc đã bắt đầu đảo chiều, rơi vào tình trạng trầm lắng vì hàng loạt khó khăn, thách thức. Thậm chí, những khó khăn này còn nặng nề và nghiêm trọng hơn nhiều so với dịch bệnh.  

Sắc màu ảm đạm kéo dài từ giữa đến cuối năm

Bắt đầu từ giữa quý 2, thị trường bất động sản đã bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Những chính sách về thắt chặt tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, cộng thêm một số lãnh đạo doanh nghiệp vướng vòng lao lý đã khiến tâm lý chung trên thị trường trở nên e ngại. Nhiều dự án đang triển khai cũng phải tạm ngưng, nhiều giao dịch bị trì hoãn. 

Càng về sau, tình trạng này càng kéo dài, khiến “sức khỏe” của thị trường nói chung và các doanh nghiệp địa ốc nói riêng càng suy giảm. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản từ lớn đến nhỏ đều gặp khó khăn; điển hình như Nam Long, Novaland, Đất Xanh Group… đều ghi nhận lợi nhuận trước thuế giảm mạnh. Thị trường bất động sản còn gặp rủi ro sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí là có thể mất thanh khoản.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, không ít doanh nghiệp bất động sản đang phải tiến hành thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, hoặc tinh giảm tối đa bộ máy và giảm lực lượng lao động. Có doanh nghiệp còn phải cắt giảm 50% lao động, hoặc cắt giảm lương, tác động tiêu cực đến cuộc sống của nhiều lao động và hộ gia đình. 

Chưa kể, nguồn vốn tín dụng tắc nghẽn, nguồn vốn trái phiếu và huy động từ khách hàng đều “bí bách”. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản đói vốn, không còn cách nào khác là vay vốn ngoài xã hội như vay tín dụng đen với lãi suất cao nhưng đầy rủi ro; hoặc họ phải bán bớt tài sản, dự án, sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu để lấy vốn. Dù tạo ra cơ hội cho khách hàng mua nhà với giá rẻ hơn trước, thế nhưng động thái này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro do là sản phẩm hình thành trong tương lai.

“Việc bán dự án với giá hời có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư với tiềm lực tài chính mạnh, trong đó có nhà đầu tư nước ngoài sẽ có cơ hội để thâu tóm, làm mất đi lợi thế của các doanh nghiệp trong nước vốn đang thống lĩnh thị trường bất động sản hiện nay”, ông Châu bổ sung. 

Nhiều chuyên gia cũng nhận định, nếu không sớm có những giải pháp điều chỉnh và hỗ trợ kịp thời, hiệu quả của Nhà nước đi đôi với những nỗ lực tái cấu trúc và tái cơ cấu của từng doanh nghiệp bất động sản về đầu tư, những sản phẩm phải hướng đến nhu cầu thực thì thị trường bất động sản sẽ ngày càng khó khăn, thậm chí có thể xảy ra tình trạng suy thoái. 

Mới đây, Chính phủ cũng đã có loạt động thái để “gỡ khó” cho thị trường bất động sản. Cụ thể, vào ngày 17/11/2022 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc và hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường; đồng thời triển khai thực hiện các dự án bất động sản cho các địa phương và doanh nghiệp.

Trước đó, vào ngày 14/12/2022, Thủ tướng Chính phủ cũng đã có thêm Công điện 1164/CĐ-TTg chỉ đạo Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng với Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, yêu cầu triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản; phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh và bền vững, tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên góp phần phục hồi phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội.

Mới đầu tháng 12, Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành chính sách nới room tín dụng trong khoảng từ 1,5 – 2%. Giới chuyên gia cho rằng, đây đều là những tín hiệu vô cùng tích cực, đồng thời là cơ sở giúp thị trường bất động sản 2023 có thể hồi phục, thậm chí có thể đảo chiều so với hiện tại. Tuy nhiên, cũng không ít quan điểm cho rằng, động thái hỗ trợ từ phía Chính Phủ cần phải có thời gian cộng thêm độ trễ của chính sách; chỉ khi nào những chính sách này được thể hiện một cách rõ ràng thông qua các giải pháp, đi vào thực tế mới có thể giúp vực dậy niềm tin của nhà đầu tư và hồi phục thị trường.