Giao dịch bất động sản vẫn ảm đạm, chủ đầu tư đau đầu không bán được hàng

Một chuyên gia tại Hội nghị bất động sản Việt Nam VRES - 2022 đã chia sẻ rằng TP HCM trong quý IV/2022 chỉ có khoảng 300 căn hộ mới chào bán tuy nhiên tỉ lệ tiêu thụ đạt chưa tới 25%. Đó là quý ghi nhận tỉ lệ giao dịch căn hộ thấp nhất trong cả năm nay dù cuối năm thường là mùa mà thị trường nhà đất diễn ra vô cùng sôi động.

Khác hoàn toàn so với thời điểm nửa đầu năm, đà tiêu thụ ảm đạm của thị trường căn hộ ở TP HCM cũng như các tỉnh phía Nam tăng dần trong nửa cuối năm 2022. 

Vị chuyên gia nói: “TP HCM trong 2 quý đầu năm có gần 14.000 căn hộ mới chào bán, tỷ lệ tiêu thụ luôn đạt được con số 70-80% thì giao dịch lại trầm lắng trong quý III, khi thị trường đón nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 1.250 căn, tuy nhiên tỉ lệ tiêu thụ lại chưa tới 25%.

Toàn thị trường trong 3 tháng cuối năm có 450 căn hộ sơ cấp mở bán, tuy nhiên lượng tiêu thụ mới chỉ đạt khoảng 25% trong tổng số nguồn cung. Đó là tình trạng chưa từng xảy ra trong nửa thập kỷ trở lại đây, đặc biệt là ở giai đoạn cận Tết, thời gian đỉnh điểm để tất tay dịp cuối năm”.

Vị chuyên gia này cho rằng trên thị trường sơ cấp, có nhiều chính sách chiết khấu thanh khoản nhanh lên tới 40-50% giá trị bất động sản, tuy nhiên không đủ kéo đà sụt giảm của thanh khoản. Thị trường thứ cấp ghi nhận nhiều giao dịch cắt lỗ và giảm giá mạnh tay xuất phát từ nhóm nhà đầu tư và người mua cần tiền gấp nhằm phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân, hay dùng đòn bẩy tài chính quá đà, buộc phải bán bớt bất động sản nhằm cơ cấu dòng vốn và giảm sức ép do lãi suất cho vay tăng cao.

Theo vị chuyên gia này, việc khách hàng gặp khó khi tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng hay những khách hàng tiếp cận được nguồn vốn vay thì cảm thấy sốc do lãi vay tăng nhanh gây nên tâm lý tạm hoặc việc mua nhà trong giai đoạn ngắn hạn.

Đối với những người đang có tiền thì lại đang do dự xuống tiền, giải ngân, còn nuôi kỳ vọng rằng giá sẽ tiếp tục giảm sâu và những chính sách chiết khấu sẽ cao hơn trong thời gian tới. Đối với thị trường thứ cấp, đa số các dự án chào bán mới đang cắt lỗ hoặc gặp khó về thanh khoán, khiến tâm lý lo sợ bị lỗ khi đầu tư ở thời điểm này làm chùn tâm lý của nhiều khách mua vốn có ý định từ trước đó.

Vị này phân tích rằng: “Thường thì 2 tháng cuối năm luôn là mùa gặt của các chủ đầu tư bất động sản. Trong cả năm thì nguồn hàng thời điểm này sẽ tăng mạnh và dồi dào nhất. Thế nhưng, nhiều doanh nghiệp năm nay chọn đóng rổ hàng sớm vì ế hàng, chờ trải qua giai đoạn khó khăn thay vì tung sản phẩm mới.  Một số chủ đầu tư sở hữu nguồn cung rao thì cũng bán kiểu cầm chứng, số lượng hạn chế với ý định thăm dò là chủ yếu, do đó không mạnh tay cho các chi phí marketing bán hàng, làm nóng hay kích cầu thị trường. Bởi vậy, người mua có ít lựa chọn hơn, kết quả là số lượng giao dịch trên thị trường sụt giảm mạnh”.

Kỳ vọng niềm tin hồi phục

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng vẫn có nhiều tín hiệu tích cực đối với bức tranh kinh tế Việt Nam năm 2023, dựa theo những triển vọng từ nội tại quốc gia và diễn biến chung của thế giới. Như vậy, khả năng kinh tế toàn cầu sẽ hồi phục chậm lại trong năm sau, tuy nhiên vẫn tăng trưởng gần bằng mức trước dịch là 2,2% đến 3%.

Việc Chính phủ Việt Nam tăng cường áp dụng nhiều công cụ nhằm tạo động lực tăng trưởng cũng sẽ là một lực đẩy lớn đối với diễn biến và khả năng hồi phục của nền kinh tế, kiểm soát lạm phát và tăng đầu tư công và cơ cấu cũng như hoàn thiện thể chế pháp lý. Những yếu tố này sẽ giúp thúc đẩy bức tranh của nền kinh tế Việt Nam nói chung cũng như thị trường bất động sản năm 2023 nói riêng trải qua giai đoạn khó khăn.

Thế nhưng, theo nhận định của chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2023 vẫn sẽ gặp nhiều thách thức lớn, chẳng hạn như doanh nghiệp còn nhiều khó khăn, đầu tư công hay giải ngân chương trình hồi phục chậm, hoạt động xuất khẩu và đầu tư bị thu hẹp, du lịch quốc tế phục hồi chậm. Thị trường bất động sản và chứng khoán sẽ có sự điều chỉnh mạnh và bài toán trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn là một trong những thách thức lớn cần xử lý.

Chuyên gia dự báo rằng vào cuối năm 2023, thị trường bất động sản sẽ trở nên cân bằng hơn, và xu hướng năm sau sẽ tiếp tục tập trung vào phân khúc bất động sản ở thực, tạo ra dòng tiền. Trong khi những loại hình bất động sản đầu cơ sẽ vẫn cần thời gian để có thể hồi phục.

Theo một số chuyên gia khác, thị trường bất động sản vẫn sẽ tiếp tục gặp những khó khăn về thanh khoản trong thời gian tới. Tuy nhiên khó khăn này sẽ dần được tháo gỡ khi tín dụng được nới lỏng và các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và người mua nhà được triển khai thực hiện.

Theo Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Nguyễn Văn Đính, nhà đầu tư đang có tâm lý càng trở nên thận trọng hơn. Thị trường bất động sản nếu không được tháo gỡ khó khăn có thể bước vào một giai đoạn đóng băng dài hạn và khiến nhiều doanh nghiệp đổ vỡ, phá sản.

Bởi vậy ông Đính cho rằng cần có những chính sách hỗ trợ để giúp thị trường tái cân bằng hồi phục trở lại, đặc biệt là nhà đầu tư không nên sử dụng đòn bẩy tài chính trong bối cảnh lạm phát và lãi suất đang không ngừng gia tăng.