Doanh nghiệp bất động sản đau đầu trước áp lực đáo hạn trái phiếu

Doanh nghiệp bất động sản trước áp lực đáo hạn trái phiếu

Rất nhiều các doanh nghiệp bất động sản đang gặp áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành trước đó. Đây là bài toán không dễ đối với các doanh nghiệp ngành địa ốc trong giai đoạn hiện nay. Hàng trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu ngành bất động sản sắp đáo hạn.

Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) công bố mới đây, Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước tính trong tháng 9 đầu năm 2022, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp được mua lại trước hạn là khoảng hơn 28.830 tỷ đồng, tăng gần 200% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, lũy kế 9 tháng đầu năm nay, tổng giá trị trái phiếu được nhiều doanh nghiệp mua lại là khoảng gần 142.210 tỷ đồng, chiếm khoảng gần 12% dư nợ thị trường trái phiếu doanh nghiệp hồi cuối năm ngoái.

Theo đó, việc mua lại trước hạn cũng làm giảm một phần quy mô đáo hạn đối với trái phiếu doanh nghiệp, theo ước tính vẫn còn khoảng 350.000 tỷ đồng vào năm 2023 tới, con số này tương đương gần bằng 1/4 dư nợ tăng của hệ thống ngân hàng năm nay, với giả định tăng trưởng về tín dụng năm nay là khoảng 14%. Đáng chú ý, trong số trái phiếu sắp đáo hạn này có khoảng 30% giá trị đến từ nhóm ngành ngân hàng. Vậy nên, khả năng cao vẫn có thể sẽ tái phát hành, nhưng tỷ lệ hấp thụ sẽ bị hạn chế hơn khi mà trong bối cảnh lãi suất tăng cao và khả năng thanh khoản yếu đang hiện hữu trong hệ thống.

Đã có nhiều doanh nghiệp xử lý việc mua lại trái phiếu doanh nghiệp trước khi đến hạn khá tốt. Có thể kể đến như Ngân hàng BIDV, trong tháng 4 và tháng 5 của năm nay, nhà băng này đã mua lại toàn bộ trước hạn 2 lô trái phiếu có tổng giá trị khoảng hơn 1.215,5 tỷ đồng. Tiếp đó, vào tháng 6 năm 2022, Ngân hàng BIDV tiếp tục mua lại toàn bộ trái phiếu trước hạn 6 lô có tổng giá trị khoảng 4.506 tỷ đồng. Trong tháng 7 và tháng 8 vừa qua, ngân hàng này tiếp tục mua lại toàn bộ trước thời hạn 6 lô trái phiếu nữa, có tổng giá trị khoảng 5.859 tỷ đồng. Đến tháng 9 năm nay, BIDV tiếp tục mua lại toàn bộ trước hạn 3 lô trái phiếu với tổng giá trị là khoảng hơn 1.090 tỷ đồng.

Theo HNX, trong khoảng thời gian vừa qua, ngân hàng BIDV đã liên tục phát hành thêm 28 lô trái phiếu doanh nghiệp mới, có giá trị ước tính khoảng 21.872 tỷ đồng, nhưng việc mua lại các lô trái phiếu sắp đến hạn thanh toán cũng đã giảm đáng những kể áp lực đáo hạn, trả nợ trái điếu đến kỳ của  ngân hàng này.

Tuy vậy, không có nhiều doanh nghiệp có thể làm được như ngân hàng BIDV khi mà “chất lượng” trái phiếu, cũng như các mối liên kết nợ vòng vo tạo ra nhiều vòng nợ rất khó đảo.

Tính riêng lĩnh vực bất động sản, doanh nghiệp đang chịu khá nhiều áp lực trong thời gian này, tính trong năm 2023, sẽ có khoảng 130.000 tỷ đồng trái phiếu của lĩnh vực bất động sản sẽ đáo hạn (sau khi loại trừ đi phần đã được mua lại, tinhs đến hết tháng 10 năm 2022), chiếm khoảng 36% tỷ trọng giá trị sắp đáo hạn của năm 2023.

Vậy nên, trong bối cảnh tỷ giá được nới rộng như hiện tại, lãi suất điều hành điều cũng chỉnh tăng, nguồn tín dụng chảy vào các doanh nghiệp bất động sản nói riêng, cũng như một số lĩnh vực bất động sản nói chung có sự sụt giảm rất mạnh, liệu với những lô trái phiếu đang có sự chuyển dịch “quanh co” thì khả năng đáo hạn sẽ được thực hiện như thế nào? các chỉ số an toàn sẽ như thế nào?.... Đây là những dấu hỏi rất lớn cho các bên liên quan tới thị trường trái phiếu doanh nghiệp đó, mà còn đối với các cơ quan quản lý và giới đầu tư trái phiếu nữa.

Theo Công ty Chứng khoán Rồng Việt, khả năng đảo nợ trái phiếu đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản sẽ là rất thấp, vì nhà đầu tư đang nắm giữ  trái phiếu chủ yếu là các cá nhân đầu tư, lại đang bị hạn chế khá nhiều do niềm tin phần nào đó bị ảnh hưởng, hay các quy định khá chặt chẽ của Nghị định số 65/2022 NĐ-CP và do những hạn chế trong việc tiếp cận vốn vay từ các hệ thống ngân hàng.

Bên cạnh đó, dòng tiền từ hoạt động bán sản phẩm cũng gặp rất nhiều khó khăn, trong bối cảnh lãi suất tăng, vốn vay tín dụng bị thắt chặt. Do đó, nhiều rủi ro đáng chú ý về nợ xấu cùng với lãi suất tăng của thị trường nên khả năng đáo hạn trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới cũng gặp khó khăn.

Số liệu của Bộ Xây dựng công bố mới đây, hoạt động triển khai các dự án bất động sản nhà ở đang có dấu hiệu chậm lại đáng kể trong quý III vừa qua. Số lượng những dự án được cấp phép hay đủ điều kiện mở bán ghi nhận giảm từ 8% đến khoảng 23% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ngoài ra, thị trường vốn trong nước vẫn đang bị tắc nghẽn, đặc biệt là kênh huy động từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng, đi kèm với đó là lãi suất cho vay mua nhà cũng tăng lên mức khá cao, từ 11% đến 14%/năm đã khiến cho dòng tiền luân chuyển trên thị trường nhỏ giọt.

Doanh nghiệp bất động sản phải có giải pháp tự “cứu lấy mình”

Hiện này, đã có một số doanh nghiệp đã thực hiện những biện pháp "giải phẫu đau đớn" để tồn tại như việc cắt giảm số lượng lớn nhân sự, buộc phải hoãn các hoạt động đầu tư mới, dừng tăng vốn điều lệ, giảm hoặc hoãn lương nhân viên…

Trong đó, đối với những vấn đề về trái phiếu, các công ty cũng đang tính toán lại những phương án xử lý khi đến hạn để đối phó với khó khăn trước mắt, nhất là nhanh chóng đưa ra những giải pháp theo khuyến nghị từ Bộ Tài chính.

Đã có một số doanh nghiệp bất động sản hàng đầu đề xuất những hướng xử lý trái phiếu đến kỳ hạn để đảm bảo quyền lợi cho trái chủ như việc hợp tác kinh doanh, gia hạn thanh toán hoặc chuyển đổi sang bất động sản với các ưu đãi tốt hơn so với trước. Trái chủ cũng có thể chuyển đổi giá trị trái phiếu để đặt mua bất động sản cũng như sẽ được chuyển nhượng tài sản hoặc được cam kết mua lại 120% sau 24 tháng.

Ngoài ra, có một phương án nữa là tiếp tục gia hạn lô trái phiếu thêm 24 tháng với mức lãi suất cộng thêm 1,5% trên tổng mức lãi suất trong hợp đồng trước đó, hoặc cũng có thể tham gia hợp tác đầu tư với mức lãi suất 12%/năm, và được hưởng thêm các chính sách ưu đãi khi muốn chuyển đổi sang một bất sản phẩm bất động sản nào đó.

Bên cạnh đó, một doanh nghiệp khác cũng đề xuất phương án gia hạn thêm 12 tháng có lãi suất được cộng thêm khoảng 2% hoặc cũng có thể chuyển đổi sang mua ngay bất động sản với mức giá chiết khấu từ 20% đến 50%, và cam kết mua lại đến 115% tài sản đó.

Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam - Ông Trương Hiền Phương đánh giá, những nỗ lực tháo gỡ khó khăn của các doanh nghiệp đang đưa ra, bởi đây là những giải pháp phù hợp để tự cứu mình trong giai đoạn khó khăn như hiện nay.

Theo ông Phương, nếu xét về góc độ kinh tế, các đề xuất gia hạn hay chuyển đổi sang mua nhà đất như doanh nghiệp bất động sản đề xuất vẫn sẽ mang lại nhiều lợi ích cho cả 2 bên, đồng thời sẽ đảm bảo được phần tài sản cho các trái chủ. “Đổi lại, những nỗ lực vượt khó này cũng sẽ bào mòn lợi nhuận của các doanh nghiệp, nên sẽ dẫn đến lợi nhuận phần náo đó bị mất đi tương đối, nhưng đây là câu chuyện doanh nghiệp phải biết hy sinh lợi nhuận để tiếp tục duy trì sự phát triển đường dài.

Ông Trương Hiền Phương cho rằng, doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó hai đầu khi việc huy động vốn mới từ các hệ thống ngân hàng và phát hành trái phiếu bị tắc nghẽn, trong khi dòng tiền từ việc bán sản phẩm cũng sẽ bị chững lại, bởi nhiều yếu tố đến cùng lúc đã khiến doanh nghiệp khó xoay xở hơn.

Ông này cho biết, đối với các nhóm nhà đầu tư cởi mở, những giải pháp này sẽ dễ dàng được chấp thuận khi doanh nghiệp cùng trái chủ thương lượng được những điều khoản phù hợp hơn, nhất là đối với những đơn vị có thương hiệu lớn, có bề dày hoạt động cùng nhiều dự án bất động sản lớn trên cả nước.

“Doanh nghiệp phát hành trái phiếu và trái chủ sẽ tìm được điểm chung về lãi suất, cộng thêm những ưu đãi chiết khấu, thì hầu hết nhà đầu tư cũng sẽ dễ nhất trí, không quá lo lắng”, vị chuyên gia tài chính bình luận thêm.