Áp lực trái phiếu đến hạn, doanh nghiệp tính phương án "hàng đổi hàng"

Doanh nghiệp tính chuyện “hàng đổi hàng”

Áp lực trước các khoản nợ trái phiếu đến hạn, một số doanh nghiệp địa ốc đã tìm cách hoán đổi trái phiếu, tái cấu trúc khoản vay. Theo cách này, thay vì mua lại trái phiếu đã phát hành, thanh toán tiền cho trái chủ, doanh nghiệp phát hành đã khuyến khích nhà đầu tư hoán đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản, cổ phiếu hay gia hạn kỳ thanh toán nợ gốc với lãi suất mới, chuyển đổi thành khoản vay dài hạn với lãi suất ưu đãi.

Mới đây, tại buổi làm việc giữa Hưng Thịnh Land và các nhà đầu tư trái phiếu của doanh nghiệp này, Hưng Thịnh Land đã đưa ra hai phương án để khách hàng lựa chọn. Một là, khách hàng có thể chuyển từ tiền đầu tư trái phiếu sang tiền mua căn hộ dự án của doanh nghiệp này. Nếu lựa chọn phương án này, nhà đầu tư có thể lựa chọn các hình thức thanh toán như trả hết một phần hoặc trả ngay 100% giá trị căn hộ và được giảm giá 30%. Phương án hai là chuyển từ tiền đầu tư trái phiếu doanh nghiệp này sang ký hợp đồng cho doanh nghiệp vay với lãi suất 12%/năm và phải cho vay từ 12 tháng trở lên.

Hai phương án này theo một số nhà đầu tư, nếu ký hợp đồng cho doanh nghiệp vay không khác gì đầu tư trái phiếu của doanh nghiệp. Còn nếu chọn trái phiếu đổi bất động sản thì phải cân nhắc về tiền độ thực hiện dự án cũng như tài chính của bản thân.

Một doanh nghiệp bất động sản khác cũng gửi thông báo tới các trái chủ có thể lựa chọn sử dụng giá trị thanh toán đến hạn dể mua ngay tài sản và nhận chiết khấu 20% giá bán niêm yết, chính sách áp dụng đồng thời với các khoản vay thanh toán quá hạn nếu nhà đầu tư có nhu cầu. Phương án thứ hai là với các trái chủ đến hạn hoặc chưa đến hạn thanh toán dùng tiền mặt đã thanh toán để đầu tư bất động sản của chủ đầu tư với cam kết mua lại sẽ được hưởng chính sách ưu đãi lớn, chiết khấu lên đến 50% giá bán niêm yết.

Lý giải về điều này, doanh nghiệp cho biết, do bị ảnh hưởng của thị trường bất động sản nói chung, hạn mức tín dụng cũng bị siết chặt hơn cùng với đó là doanh thu chậm nên dẫn đến dòng tiền của doanh nghiệp bị ảnh hưởng. Vì vậy, để đảm bảo cho việc thanh toán cho khách hàng đến hạn, bên cạnh việc đưa ra phương án thanh toán hợp đồng đến hạn, doanh nghiệp cũng đưa ra phương án chuyển đổi bất động sản với các phương án trên để nhà đầu tư lựa chọn.

Ngoài việc hoán đổi sang bất động sản, một phương án khác cũng đang được một số tổ chức phát hành và trái chủ áp dụng là chuyển đổi trái phiếu sang cổ phiếu.

Có thể kể tới Citigroup Global - chủ sở hữu trái phiếu Novaland vừa thực hiện chuyển đổi 5 trái phiếu thành 270.729 cổ phiếu NVL. Cụ thể, 5 triệu trái phiếu mệnh giá 200 ngàn USD tương đương với hơn 23 tỷ đồng của đơn vị này sẽ được chuyển đổi thành cổ phiếu của Novaland với giá 85 ngàn đồng/ cổ phiếu. 5 triệu cổ phiếu này nằm trong khoản huy động vốn bằng việc phát hành 1.500 trái phiếu chuyển đổi ngày 16/7/2021 của Novaland cho các nhà đầu tư quốc tế do The Bank of New York Mellon và Credit Suisse thu xếp và làm đại lý phát hành. Số trái phiếu này nằm trong gói trái phiếu chuyển đổi với tổng giá trị lên tới 300 triệu USD sẽ đáo hạn ngày 16/7/2026. Trái phiếu này không có tài sản đảm bảo và có điều kiện chuyển đổi thành cổ phần của Novaland.

Ngoài ra, việc gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc trái phiếu của một số doanh nghiệp cũng đã được các trái chủ chấp thuận. Có thể kể đến Hải Phát Invest vào tháng 9 vừa qua, hai lô trái phiếu tổng trị giá 800 tỷ đồng đến hạn đáo hạn vào cuối năm nay và đầu năm 2023 đã được doanh nghiệp và các nhà đầu tư kí văn bản thỏa thuận gia hạn kỳ hạn thêm 12 tháng. Cụ thể là hai lô trái phiếu mã HPXH2123011 giá trị 450 tỷ đồng, ngày phát hành 24/12/2021, kỳ hạn 24 tháng, ngày hoàn tất 12/1/2022; và lô có mã HPXH2224001 giá trị 350 tỷ đồng, kỳ hạn 24 tháng, ngày phát hành 12/1/2022, ngày hoàn tất 10/2/2022. Được biết, trước đó, vào tháng 7/2022, các trái chủ đã chấp thuận gia hạn kỳ hạn 2 lô trái phiếu trên từ 12 tháng lên 24 tháng.

Không nên chủ quan

Đánh giá về hoạt động tái cấu trúc nợ của một số tổ chức phát hành thời gian qua, FiinRatings cho biết đây là dấu hiệu khá tích cực cho vấn đề thanh khoản của thị trường, giúp giải quyết áp lực dòng tiền trả nợ ngắn hạn trước làn sóng tất toán trước hạn của trái chủ.

Đặc biệt, phương án “hàng đổi hàng” từ trái phiếu sang bất động sản sẽ hợp lý với những nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi. Trong khi đó, doanh nghiệp phát hành cũng chấp nhận chiết khấu tài sản là bất động sản.

Các chuyên gia cho biết, hoạt động “hàng đổi hàng” này hoàn toàn hợp lệ, ít rủi ro và mang lợi ích cho cả hai bên, đặc biệt là với doanh nghiệp khi có thể giảm lượng hàng tồn kho và gánh nặng tìm vốn để trả nợ trái phiếu.

Theo Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật Anvi , việc các đơn vị phát hành đồng ý để trái chủ hoán đổi trái phiếu sang nhà, đất ở các dự án mà họ đang phát triển hoặc áp dụng chính sách tương đương là được phép và không vi phạm pháp luật.

Bài toán đổi rất hợp lý thể hiện công ty phát hành có năng lực, trách nhiệm, tài sản. Với nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi khi thấy giá mềm, hợp lý thì có thể cân nhắc chuyển sang đầu tư để bảo đảm an toàn vì chúng ta mua tài sản chứ không phải cam kết giấy tờ nữa. Việc hoán đổi hay không cũng tùy thuộc vào quan điểm, tính lâu dài và tùy vào sản phẩm.

Hiện nay, hình thức “hàng đổi hàng” không chỉ Việt Nam mà còn áp dụng ở cả Trung Quốc và Hàn Quốc. Tại hai nước này, hoặc doanh nghiệp phát hành tự nguyện hoặc trái chủ yêu cầu việc thực hiện thanh toán trái phiếu bằng sản phẩm hoặc dịch vụ của doanh nghiệp. Tuy nhiên, làn sóng vỡ nợ trái phiếu vẫn diễn ra tại Trung Quốc và đây được cho là một trong những nguyên nhân gây “bong bóng” bất động sản tại quốc gia này.

Nói về sự rủi ro của việc “hàng đổi hàng”, Luật sư Phạm Thanh Dạ Quỳnh, Đoàn luật sư Hà Nội, cho biết hoạt động này sẽ có cả rủi ro pháp lý và rủi ro thanh khoản. Bởi, sản phẩm bất động sản được chiết khấu tới 50% là sản phẩm hình thành trong tương lai, nếu chủ quan, nhà đầu tư có nguy cơ chuyển từ rủi ro trái phiếu sang một tài sản rủi ro khác.

Đánh giá đây là phương án tốt và cần thiết, ông Nguyễn Quang Thuân – Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần FiinRatings vẫn đưa ra khuyến cáo với nhà đầu tư cần lưu ý đến pháp lý của sản phẩm bất động sản đó. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến tiến độ triển khai và thời điểm dự kiến ​​có giá trị sử dụng thương mại.