Tại sao bất động sản vẫn khó bán?
Thị trường bất động sản đang gặp phải loạt những khó khăn và thách thức dẫn tới sự phát triển bất thường, có sự khác biệt rõ rệt so với thế giới và khu vực.
Theo TS. Cấn Văn Lực, sở dĩ ngân hàng hạ giá bất động sản phát mại nhiều lần nhưng vẫn khó bán một phần thị trường bất động sản đang phải chịu tác động của 6 vấn đề lớn, bao gồm: Kinh tế vĩ mô bao gồm tăng trưởng, lạm phát, thu nhập, tỷ giá tác động rất mạnh; vấn đề pháp lý và thách thức trong vấn đề quản lý; vấn đề về quy hoạch và cơ sở hạ tầng; yếu tố tài chính: thuế phí. Kéo theo đó bài toán liên quan tới nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ các kênh vốn khác (huy động vốn cộng đồng…); vấn đề về các thông tin dữ liệu, tính minh bạch của thị trường và vấn đề cuối cùng là liên quan đến cung cầu và giá mua bán trên thị trường.
Trong hoạt động tín dụng, tài sản đảm bảo nợ vay rất đa dạng, có thể dùng BĐS, nhà xưởng, doanh số bán hàng… Tuy nhiên các ngân hàng thường có xu hướng nhận tài sản đảm bảo nợ vay là BĐS do nó có khá nhiều ưu điểm. Chẳng hạn do đặc tính cố định của BĐS nên BĐS không thể di dời như các động sản, khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp, các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau khi cho vay.
Bên cạnh đó, do BĐS có tính khan hiếm và do sự phát triển của thị trường BĐS nên tính thanh khoản đối với hàng hóa BĐS luôn ở mức tốt so với các loại hàng hóa thông thường, vì vậy, ngân hàng dễ dàng thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản thế chấp là BĐS.
Nhiều ngân hàng hiện nay cho vay với tỷ lệ 70-85% so với giá trị sổ sách của bất động sản. Với việc giá trị bất động sản giảm giá, thanh khoản thấp, khoản vay trở thành nợ xấu, việc bán thanh lý tài sản để xử lý nợ xấu cũng không phải dễ dàng để thu lại toàn bộ gốc của khoản vay.
Trước tình trạng thanh khoản bất động sản hiện nay đang sụt giảm nghiêm trọng, các ngân hàng đã dùng đến bài toán đưa bất động sản – những khoản nợ thế chấp ra đấu giá.
Do vậy tình trạng bất động sản, nhà đất đấu giá không có người mua tài sản phải giảm giá nhiều lần, có những tài sản giảm giá đến 30% thậm chí giảm đến 50% mới bán được.
Điển hình như ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đang rao bán khoản nợ của Công ty TNHH Ngọc Linh. Khoản nợ của doanh nghiệp này đến thời điểm hiện tại là 2.198,4 tỷ đồng và hơn 20 triệu USD (tương đương 463 tỷ đồng). Trong đó, dư nợ gốc là 1.110 tỷ đồng và 11,8 triệu USD. BIDV rao bán 11 lần nhưng vẫn chưa tìm được khách mua.
Giá khởi điểm đấu giá BIDV đã đưa ra là hơn 1.154 tỷ đồng. Ở lần đầu tiên (thông báo bán vào cuối năm 2020), giá khởi điểm là 2.100 tỷ đồng.
Sau 11 lần thông báo, ngân hàng này đã giảm giá đấu giá hơn 1.000 tỷ đồng. Tài sản bảo đảm cho khoản nợ của Công ty TNHH Ngọc Linh là hơn 64 ha nhà máy điện phân chì kẽm Bắc Kạn tại thôn Bản Cuôn 2 (xã Ngọc Phái, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn). Ngoài ra, khoản nợ trên còn được đảm bảo bằng nhiều bất động sản, quyền khai thác mỏ chì kẽm khác.
Ngoài ra, BIDV cũng thông báo bán đấu giá khoản nợ của Công ty CP Vertical Synergy VietNam. Tính đến ngày 14/9/2022, tổng dư nợ của Công ty CP Vertical Synergy VietNam tại BIDV là hơn 481 tỷ đồng, trong đó nợ gốc là 347 tỷ đồng và nợ lãi gần 134 tỷ đồng. Tài sản thế chấp khoản vay là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại số 63 đường Pasteur (phường Bến Nghé, quận 1, TPHCM); 12 bất động sản tại phường An Phú Đông (quận 12, TPHCM); bất động sản tại địa chỉ 102 Trần Quốc Toản (phường 7, quận 3, TPHCM). Giá khởi điểm cho toàn bộ tài sản trên là hơn 348 tỷ đồng, giảm hơn 120 tỷ đồng so với thông báo đầu tháng 7/2022.
Như vậy, BIDV giảm kịch sàn để rao bán khoản nợ với mong muốn thu hồi phần nợ gốc, gần như bỏ qua toàn bộ phần nợ lãi nhưng vẫn chưa khả quan. Nguyên nhân chính của việc các ngân hàng phát mại nhưng khó bán là do thanh khoản bất động sản hiện nay đang sụt giảm nghiêm trọng. Bên cạnh đó, vấn đề thủ tục khi mua bất động sản phát mại từ ngân hàng cũng là rào cản với nhà đầu tư. Nhất là các tài sản đảm bảo bằng bất động sản liên quan tới nợ xấu.
Theo các chuyên gia ngân hàng, hiện nay nhiều ngân hàng đang hướng đến cho vay những doanh nghiệp có phương án sản xuất kinh doanh tốt, cấp hạn mức tín dụng dựa trên tỷ lệ doanh số kinh doanh bán hàng hoá dịch vụ chứ không chỉ nhìn vào tài sản đảm bảo nợ vay bằng BĐS.
Bất động sản phát mại từ ngân hàng có thể là món hời. Song, người mua cần xem xét kỹ về hồ sơ thủ tục pháp lý bất động sản đó đã hoàn toàn sạch chưa. Kể cả những nguồn bất động sản đã có sổ đỏ thì người mua cũng cần xem sổ đỏ còn vướng mắc thủ tục nào không để hạn chế rủi ro.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, bất động sản phát mại, thanh lý khá hấp dẫn do mức giá "mềm". Tuy nhiên, với những người mua nhà để ở thì họ lại không mặn mà, khi quan niệm của đa số người dân Việt Nam khi mua nhà là tránh những ngôi nhà mà chủ cũ làm ăn không thuận lợi.
Ngoài ra, việc mua các bất động sản thanh lý có thể đi kèm nhiều rắc rối về pháp lý cũng như sự đồng thuận của chủ tài sản. Chưa kể, không ít tài sản bảo đảm đã được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay.