Giao dịch khó chốt, giá bất động sản đang dần chạm đáy

Thị trường tràn lan sản phẩm bất động sản “cắt lỗ” 

Trong thời gian qua, làn sóng “cắt lỗ” diễn ra ngày càng mạnh trên thị trường bất động sản, nhất là tại phân khúc đất nền. Thực tế là có nhiều sản phẩm được rao bán với giá đã giảm 50 - 60% so với thời kỳ giá đạt đỉnh. 

Chẳng hạn trên thị trường bất động sản Hà Nội, các lô đất mặt tiền kinh doanh tại Đông Anh, vào thời điểm sốt đất cách đây khoảng nửa năm có giá bán từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, thậm chí có những lô có giá từ 70 - 110 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, cùng những lô đất này hiện nay được chào bán với giá khoảng 40 triệu đồng/m2, những lô đẹp hơn thì khoảng 50 triệu đồng/m2 nhưng không có người mua. 

Trong khi, mức giá đất dịch vụ tại Lai Xá, Vân Canh, Kim Chung Di Trạch thuộc huyện Hoài Đức hiện giảm từ 30 - 40 triệu đồng/m2 so với cùng kỳ năm ngoái. Một số nhà đầu tư vì chịu áp lực lãi vay ngân hàng nên liên tục rao bán đất nền tại Gia Lâm với mức giảm 20 - 40 triệu đồng/m2. 

Không ít chủ đầu tư dự án phải đối mặt với các khó khăn về hàng tồn kho của thị trường tăng mạnh. Bên cạnh đó, doanh số bán hàng giảm và chịu áp lực về dòng tiền ngắn hạn khi một phần trái phiếu sắp đến ngày đáo hạn, nhất là trong thời gian từ tháng 12/2022 đến tháng 3./2023. 

Lãi suất cho vay mua nhà tăng với mức phổ biến từ 13 - 15%/năm, đã khiến những người mua nhà tiềm năng xuất hiện tâm lý do dự. Mặc dù nhiều chủ đầu tư dự án đã giảm giá bán từ 30 - 40% cho khách hàng có sẵn tiền mặt (tỷ lệ thanh toán trước là 90%). 

Giới chuyên gia nhận định, phần lớn các giao dịch mua nhà trên thị trường bất động sản trong hai năm qua vẫn có mục đích đầu cơ hơn là để ở. Đa số các nhà đầu tư này sử dụng đòn bẩy tài chính, vay vốn ngân hàng vì lịch trả nợ hấp dẫn. 

Vì vậy, khi hết thời gian ân hạn và không còn ưu đãi lãi suất cho vay, nhiều khả năng người sở hữu bất động sản phải bán đi tài sản đó để trả nợ vay. Vì vậy, làn sóng giảm giá, cắt lỗ bất động sản vẫn sẽ tiếp tục, mức giảm phổ biến từ 10 - 20% thậm chí còn cao hơn. 

Môi giới nhiều lo lắng

Trang Batdongsan.com mới đây đã có cuộc khảo sát với gần 500 môi giới bất động sản. Theo đó, 73% số lượng môi giới cho biết giao dịch trên thị trường giảm mạnh và rất mạnh vào quý II/2022. Trong quý III tỷ lệ này là 76% và quý IV là 91%.

Đa số môi giới tham gia cho rằng, khó khăn lớn nhất khi chốt giao dịch bất động sản ở giai đoạn này là khách hàng sợ thị trường tiêu cực hơn nên không dám xuống tiền hoặc không vay được vốn ngân hàng. Bên cạnh đó, khách hàng có tâm lý giữ tiền để chờ giá bất động giảm tiếp tục giảm, hoặc người mua nghĩ rằng giá bán vẫn còn quá cao. 

Trả lời về giá nhà ở sơ cấp, có 46% môi giới cho rằng giá hiện nay đang khá cao, 29% trả lời là quá cao. Về xu hướng nổi bật của các nhà đầu tư trong thời gian qua, có 35% môi giới cho rằng họ đã dừng đầu tư và đang chờ đợi; 28% cho rằng nhà đầu tư đang giữ BĐS, chờ thị trường ổn định lại rồi bán; 27% cho rằng nhà đầu tư đang bán cắt lỗ. Có thể thấy, thị trường đang trong xu thế chờ thêm tín hiệu tiêu cực để giao dịch. 

Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com Nguyễn Quốc Anh cho rằng, điều này phản ánh rõ tình hình thị trường hiện tại. Thị trường đang có nhiều vấn đề như giá bán BĐS tăng quá cao, nguồn vốn vay khó tiếp cận, biến động nhân sự… đều khiến giao dịch trên thị trường giảm mạnh. 

Còn với người mua, khảo sát tâm lý của 1.000 người tiêu dùng cho thấy, bất chấp những khó khăn trên thị trường, năm 2022 có 70% hộ gia đình thu nhập từ 40 - 70 triệu đồng/tháng cho biết sẽ mua thêm ít nhất một sản phẩm BĐS. 

Về dự định mua, gần 50% những người chưa có nhà cho biết sẽ mua nhà trong vòng một năm tới. Với những người đã có từ một BĐS trở lên thì tỷ lệ này cao hơn. Cụ thể, 79% người đang có hai BĐS sẽ mua thêm BĐS, tỷ lệ này ở nhóm có 3 BĐS trở lên là 87%. Như vậy, càng nắm giữ nhiều BĐS thì càng có xu hướng mua thêm BĐS.

Giám đốc Batdongsan.com Đinh Minh Tuấn cho biết, nhóm khách hàng có nhu cầu thực hiện nay đang có tâm lý chờ đợi, nhưng với những người muốn mua ở ngay thì đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua. Ông cho rằng, nhu cầu thực được cho là điểm sáng để tháo gỡ khó khăn nên các doanh nghiệp BĐS đang tái cơ cấu nợ, thay đổi chính sách bán hàng, tập trung mọi hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu thực cho khách hàng. 

Mặc dù vậy, để dòng vốn nhanh chóng được khơi thông thì cần có lực mua đủ lớn. Muốn kích hoạt dòng tiền của người mua ở thực thì giá BĐS cần phải giảm hơn nữa. Vị chuyên gia dự báo, về ngắn hạn, giá của một số phân khúc tại nhiều khu vực vẫn sẽ chững lại, những ai chịu lãi suất cao trong thời gian tới sẽ phải bán đi tài sản, từ đó tạo cơ hội hấp dẫn kích hoạt dòng tiền vào bắt đáy, mở thanh khoản và khơi thông dòng vốn, giải cứu thị trường. 

Còn theo ý nhận định của ông Nguyễn Quốc Anh, thị trường BĐS hiện nay vẫn có nhiều tiềm năng nhưng lại thiếu sự tự tin. Có lực cầu song niềm tin của các nhà đầu tư đang giảm dần. Đa số các bên đều mang tâm thế quan sát, nghe ngóng diễn biến trên thị trường BĐS.