Nhiều lần giảm giá bất động sản phát mại nhưng ngân hàng vẫn chưa tìm được người mua

Đấu giá nhiều khoản nợ thế chấp bằng BĐS

VietinBank đã thông báo đang làm việc với tổ chức đấu giá chuyên nghiệp để triển khai những thủ tục đấu giá công khai khoản nợ của Công ty TNHH Xuất nhập khẩu thương mại (XNK TM) Võ Thị Thu Hà nhằm thu hồi nợ.

Tạm tính đến hết ngày 31/10, tổng giá trị các khoản nợ là gần 1.408 tỷ đồng, dư nợ gốc trong đó là 567,4 tỷ đồng, nợ lãi trong hạn là 566,2 tỷ đồng, và lãi phạt quá hạn là 274,1 tỷ đồng. Tất cả dư nợ của công ty phát sinh từ những hợp đồng tín dụng ký kết năm 2013.

5 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại khu phố 1, thị trấn Chơn Thành, huyện Chơn Thành của Bình Phước cùng 4 quyền sử dụng đất và tài sản đi liền với đất ở Tân An, TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương là những tài sản đảm bảo cho khoản nợ trên.

Bên cạnh đó, còn có 4 kho công trình xây dựng, máy móc thiết bị tại tỉnh Đồng Tháp trong tài sản đảm bảo. Cùng với đó là phiếu nhập kho, và hàng hóa thế chấp theo những hợp đồng thế chấp dựa trên hợp đồng mua bán và hóa đơn.

Khoản nợ này có giá khởi điểm là 166 tỷ đồng, ngang với khoảng 1/9 giá trị khoản nợ.

BIDV hiện đang rao bán khoản nợ của Công ty TNHH Ngọc Linh. Dù đã rao bán hơn 10 lần nhưng BIDV vẫn chưa tìm được người mua. Tổng dư nợ tính đến ngày 30/4 là 2.198,4 tỷ đồng và hơn 20 triệu USD (tương đương 463 tỷ đồng), với dư nợ gốc là 1.110 tỷ đồng và 11,8 triệu USD.

BIDV đã đưa ra mức giá khởi điểm đấu giá là hơn 1.154 tỷ đồng. Ở lần đầu tiên báo giá, mức khởi điểm là 2.100 tỷ đồng.

Ngân hàng này sau 11 lần thông báo đã giảm mức giá đấu giá tới hơn 1.000 tỷ đồng. Công ty TNHH Ngọc Linh có tài sản bảo đảm cho khoản nợ là hơn 64 ha nhà máy điện phân chì kẽm Bắc Kạn ở thôn Bản Cuôn 2 (xã Ngọc Phái, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn). Bên cạnh đó, khoản nợ này còn được bảo đảm bằng nhiều bất động sản, quyền khai thác mỏ chì kẽm khác.

Bên cạnh đó, BIDV cũng đưa ra thông báo bán đấu giá khoản nợ của Công ty CP Vertical Synergy Việt Nam. Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ại số 63 đường Pasteur (phường Bến Nghé, quận 1, TPHCM) cùng với 12 bất động sản tại phường An Phú Đông (quận 12, TPHCM); và bất động sản tại địa chỉ 102 Trần Quốc Toản (phường 7, quận 3, TPHCM) là những tài sản thế chấp khoản vay. Toàn bộ tài sản này có giá khởi điểm là hơn 348 tỷ đồng, giảm hơn 120 tỷ đồng so với thông báo đầu tháng 7 năm nay.

Tổng dư nợ của Công ty CP Vertical Synergy VietNam tại BIDV tính đến ngày 14/9/2022 là hơn 481 tỷ đồng, trong đó 347 tỷ đồng là nợ gốc và gần 134 tỷ đồng là nợ lãi. Theo đó, BIDV rao bán khoản nợ với mong muốn thu hồi nợ gốc, dường như bỏ qua hoàn toàn phần nợ lãi.

Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng khác như Agribank hay Sacombank cũng đang giảm mức giá rao bán những khoản nợ được thế chấp bằng bất động.

Giá giảm nhưng vẫn khó bán, vì lý do gì?

Các ngân hàng thời gian qua dù đã giảm giá nhiều lần, tuy nhiên vẫn chưa tìm được người mua. TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế lý giải rằng lý do chính của việc các ngân hàng phát mại tuy nhiên vẫn khó bán là vì thanh khoản bất động sản hiện nay đang giảm mạnh. Vì vậy, các tổ chức tín dụng phải hạ giá nhiều lần, nhưng vẫn chưa có khách mua.

Ông Lực nói: “Ngoài ra, đó là vì quy định của pháp luật không cho phép giảm 1 lần mạnh mà cần giảm từ từ. Các ngân hàng ngay từ đầu định giá tài sản vào thời điểm thị trường bất động sản vẫn đang sôi động, còn hiện nay thị trường đang sụt giảm nên giá phải thấp hơn. Người mua trong bối cảnh hiện nay băn khoăn chưa xuống tiền dù giá đã phải chăng hơn”.

Theo ông Lực, vấn đề thủ tục khi mua bất động sản phát mại từ ngân hàng cũng là một trở ngại với các nhà đầu tư, đặc biệt là khi các tài sản đảm bảo bằng bất động sản có liên quan tới vấn đề nợ xấu.

Vị chuyên gia nói: “Một số cơ quan thực thi pháp luật vẫn chưa rõ tinh thần Nghị quyết 42, do đó vẫn có những khúc mắc. Chẳng hạn, người mua tài sản đảm bảo bất động sản đó không được tiếp cận dự án nếu không phải doanh nghiệp kinh doanh trong ngành. Các doanh nghiệp bất động sản hiện nay lại rất khó khăn”.

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, đó có thể xem là cơ hội cho nhà đầu tư muốn săn bất động sản giá hời. Tuy nhiên, dù có giá rao bán mềm hơn nhưng các tài sản đưa ra cũng đối mặt với nhiều thủ tục giải chấp, có lúc gặp trục trặc mà người mua sẽ gặp những rủi ro lớn.

Vị chuyên gia cho rằng, người mua đã phải chú ý đến tính pháp lý của chủ tài sản, pháp lý quyền bán, quyền mua của ngân hàng. Họ có thể lâm vào tình cảnh “dở khóc dở cười” nếu không có sự cẩn trọng.

Theo Luật sư Nghiêm Quang Vinh, Công ty Luật TNHH Nghiêm Quang (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), hiện nay, bất động sản vẫn còn vướng mắc về thủ tục, chưa hoàn toàn được thu hồi. Do đó, vẫn khó bán dù giá đã giảm về ngưỡng hợp lý.

Theo ông Vinh, bất động sản phát mại từ ngân hàng có thể là một món hời. Tuy nhiên, người mua cần cẩn trọng về hồ sơ thủ tục pháp lý bất động sản để xem xét đã hoàn toàn sạch chưa. Vị luật sư nói rằng: “Người mua cũng cần xem sổ đỏ của bất động sản có gặp vướng mắc thủ tục nào không nếu đã có sổ đỏ”.