Giải phóng bất động sản “ế”: Chuyên gia nói gì?

Không có sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường

Có thể thấy, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chững, theo đó thanh khoản đã gần như đóng băng. Điều này cũng đã khiến cho các doanh nghiệp quay cuồng không bán được hàng, không có dòng tiền quay vòng đã dẫn đến nhiều khó khăn. 

Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ ở Diễn đàn "Phát triển bền vững thị trường Bất động sản năm 2022” mới đây rằng, hầu hết các sản phẩm tồn kho của thị trường bất động sản hiện nay đều đang nằm ở phân khúc cao cấp, các sản phẩm này không có tính chất thanh khoản cao bởi nó không phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng hiện nay. 

Ông Đính chia sẻ rằng “Thay vì những căn hộ có mức giá là khoảng 6 – 7 tỷ đồng, nếu như chúng ta có những sản phẩm tầm mức giá khoảng 2 – 3 tỷ đồng thì chắc chắn, chỉ trong thời gian một ngày mở bán thì các sản phẩm này gần như sẽ không còn. Thực tế hiện nay là bởi nhu cầu của thị trường của người dân đang rất cao và người dân cũng đang chuẩn bị sẵn những nguồn lực để mua nhà, song song với đó có rất nhiều các nhà đầu tư cũng thế và họ vẫn chờ để có thể tìm những sản phẩm có giá trị sản phẩm thích hợp có hiệu quả để có thể đưa tiền thị trường…”. 

Cũng theo ông Đính, khi nhìn vào bài học trước đó từ gói 30.000 tỷ đồng thì tại thời điểm đó con số 30.000 tỷ đồng so với thị trường thì không hề thấm vào đâu. Mặc dù vậy thì chính sách này cũng đã thực hiện việc kích cầu rất nhiều các dự án được chuyển đổi từ phân khúc cao cấp sang nhà ở xã hội để từ đó có thể thúc đẩy được sự phát triển của thị trường. 

Ông Nguyễn Văn Đính nói thêm rằng: “Chính sách không có tác động trực tiếp về mặt thanh khoản, nhưng nó cũng đã đem lại những hướng đi mới của thị trường và phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng và nhu cầu thực tế”. 

Cũng theo vị chuyên gia này, thời gian vừa qua trong văn bản chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Thủ tướng cũng đã sử dụng rất những từ rất mạnh như từ khẩn trương, làm ngay,… và đây cũng thể hiện được tính quyết liệt để tạo niềm tin cho các nhà đầu tư và từ đó đem đến những điểm sáng cho thị trường. 

Cũng theo ông Đính, chúng ta đã trải qua cuộc khủng hoảng năm 2013 - 2016 từ những chỉ đạo quyết liệt và kịp thời từ phía Chính phủ, chính vì thế mà đối với giai đoạn hiện nay, tinh thần quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ cũng cần phải được lan tỏa đến các bộ ngành, địa phương cùng nhau quyết liệt vào cuộc thì mới có thể khơi thông được điểm nghẽn của thị trường hiện nay. 

Có thể thấy, thực tế thị trường hiện nay, theo như tính toán còn khoảng 1.000 dự án ở trên cả nước đang gặp phải điểm nghẽn về mặt pháp lý mà chưa thể đưa vào thị trường được, tổng số giá trị của 1000 dự án ghi nhận tương đương khoảng 700.000 tỷ đồng.

Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh rằng, số tồn đọng này nếu như không được khơi thông thì sẽ dẫn đến những khó khăn dành cho doanh nghiệp và ngược lại nếu như có thể nhanh chóng khơi thông được thì sẽ cùng lúc giải quyết không chỉ cho thị trường bất động sản mà nó còn thúc đẩy nhiều ngành sản xuất, kinh doanh khác cùng tăng trưởng. Và hy vọng rằng những chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ thời gian vừa qua cũng sẽ tạo ra sự lan tỏa như bài học về gói 30.000 tỷ đồng trong giai đoạn khủng hoảng 2013 - 2016. 

Có nhiều giải pháp dành cho doanh nghiệp

Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, TS. Cấn Văn Lực cũng cho biết, Thủ tướng Chính phủ cũng đã chỉ đạo chú trọng 3 vấn đề chính đó là vốn, trái phiếu doanh nghiệp, thị trường bất động sản. Song song với đó cũng đã thành lập nên 3 nhóm công tác dành cho 3 vấn đề này. Cũng theo TS. Cấn Văn Lực, đây sẽ là 3 vấn đề chính cần chú trọng của nền kinh tế trong thời gian sắp tới. 

Xét về nguồn vốn thì TS. Cấn Văn Lực cũng đánh giá rằng, dù cho nguồn vốn tín dụng trong năm vừa qua tăng 15% đổ vào lĩnh vực bất động sản. Mặc dù vậy thì có 2 áp lực về vốn khi mà quý 1 và quý 2/2022 tăng quá nhanh đã dẫn đến việc quý 3 phải tiến hành phanh gấp. Mặt khác thì nhu cầu vốn của doanh nghiệp ở trong năm cũng lớn, trong khi đó kênh trái phiếu doanh nghiệp không có sự phát triển và phát hành giảm cũng đã dồn áp lực vốn dành cho hệ thống ngân  hàng. 

Mặc dù vậy thì đến thời điểm hiện tại, vốn nước ngoài cũng đã đổ vào bất động sản vẫn còn tương đối tốt, có khoảng hơn 4 tỷ USD. Trong đó thì có hơn 2 tỷ USD là M&A và gần 2 tỷ USD ghi nhận là vốn góp cổ phần. 

Nhận định về cấu trúc vốn dành cho thị trường bất động sản trong năm nay, TS. Cấn Văn Lực cũng cho biết có khoảng 700.000 - 800.000 tỷ đồng. Thông thường thì vốn của ngân hàng ghi nhận chiếm khoảng 50%. Nhưng cũng do năm 2023 các kênh vốn khác không phát triển nên vốn ngân hàng ghi nhận chiếm đến 70% còn vốn từ các kênh khác ghi nhận là 30%. Vậy nên, TS. Cấn Văn Lực cũng đề xuất cấu trúc vốn cũng cần trở về trạng thái cân bằng hơn trong thời gian sắp tới. 

Có liên quan đến vấn đề về trái phiếu doanh nghiệp, để có thể xử lý trái phiếu đáo hạn năm tới cũng như năm tiếp theo thì TS. Cấn Văn Lực cho hay đã tham khảo kinh nghiệm của Trung Quốc để có thể đưa ra các nhóm giải pháp cho vấn đề này.

Cũng theo TS. Cấn Văn Lực, chủ phát hành đàm phán với các trái chủ để có thể giãn hoặc là hoãn nợ. Ngoài ra, việc sửa đổi Nghị định 156 của Chính phủ cũng có quy định xử phạt vi phạm hành chính ở trong lĩnh vực chứng khoán. Và thị trường chứng khoán cũng chính là bước quan trọng khi cho phép việc giãn hoãn nợ với trái chủ.

Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cũng đề nghị có thể xem xét đổi tiền để lấy hàng, cụ thể là đôi trái phiếu để lấy nhà. Mặc dù vậy thì Việt Nam cũng cần phải có hướng dẫn cụ thể về các quy trình, thủ tục, hay như cách thức, giá cả,... Song song với đó là được phép phát hành trái phiếu mới, đáng chú ý là có thể giãn hoãn một số điều kiện hơ chặt như hiện nay. Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhấn mạnh rằng: “Có thể thấy, hiện nay quan điểm của Bộ Tài Chính và Chính phủ đã cởi mở hơn, điều này sẽ tháo gỡ một phần quan trọng của đáo hạn trái phiếu”. 

Còn về phía các doanh nghiệp,Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cũng gợi ý cần tiến hành việc tái cấu trúc. Ngoài ra cũng phấn đấu nợ đến hạn phải trả. Nếu như không trả được thì phải đàm phán khất và chấp nhận cắt lỗ, bán đi một số tài sản và dự án để có tiền trả nợ.