Chuyên gia bật mí xu hướng của nhà đầu tư năm 2023 nếu van tín dụng vẫn bị siết

Thị trường BĐS 2023 sẽ khó khăn hơn

Chỉ còn nửa tháng nữa, năm 2022 khép lại với rất nhiều cảm xúc của các doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản. Đây được đánh giá là năm khó khăn nhất trong thập kỷ qua của ngành địa ốc. Nguyên nhân chính được xác định khiến các doanh nghiệp nói riêng, thị trường bất động sản nói chung rơi vào cơn “bĩ cực” là do thiếu vốn.

Tín dụng bị siết, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng gặp vấn đề, chưa kể đến các vấn đề liên quan đến thủ tục pháp lý. Nhiều doanh nghiệp đã phải rời khỏi thị trường hoặc hoạt động cầm chừng cho qua thời điểm khó khăn. Chưa có năm nào mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lại cho nhân viên môi giới nghỉ Tết sớm như năm nay. Điều này cũng phản ánh tính thanh khoản của thị trường bất động sản vô cùng bết bát.

Nhiều chuyên gia và các CEO bất động sản đều lên tiếng khẳng định, dù năm 2022 được xem là khó khăn “chưa từng có” trong 10 năm qua, nhưng nếu tình trạng này vẫn tiếp diễn thì 2023 thị trường còn khó khăn hơn rất nhiều. Thậm chí, có người còn đưa ra dự đoán tiêu cực rằng thị trường BĐS sẽ rơi vào khủng hoảng. Chưa dừng lại ở đó, sự khó khăn của năm 2023 còn khắc nghiệt hơn so với năm 2011-2012.

Tuy nhiên, ở góc nhìn tích cực hơn, có ý kiến cho rằng, đây cũng là cơ hội để các doanh nghiệp phải nhìn nhận và cơ cấu lại việc đầu tư của mình. Nếu có chiến lược phù hợp, đưa ra được kế hoạch và sản phẩm tốt, giá cả hợp lý, chắc chắn sẽ không thiếu nguồn cầu. Bởi thực tế cho thấy, nhu cầu mua nhà của người dân hiện vẫn đang rất lớn. Tuy nhiên, do sản phẩm có giá quá cao, không phải phân khúc mà họ muốn hướng đến nên người dân không thể xuống tiền. Thứ mà khách hàng cần chính là sản phẩm phù hợp với túi tiền của họ và có công năng sử dụng phù hợp với nhu cầu. Thực tế cho thấy, nhiều năm qua, các doanh nghiệp mải mê thực hiện các dự án hạng sang, siêu sang, các ngôi nhà thương mại giá cao mà quên đi nhu cầu của thị trường mới là yếu tố quan trọng. Và bây giờ họ phải trả giá.

Thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp cũng đã tìm cách “nhóm lửa trong băng”. Họ chiết khấu sản phẩm ở mức rất cao, giảm giá bán, tăng khuyến mại để tìm kiếm khách hàng và nguồn tiền mặt. Có dự án biệt thự giảm tới 3-4 tỷ đồng/căn. Thậm chí, có doanh nghiệp đã phải bán dự án cho các doanh nghiệp nước ngoài hoặc các tập đoàn lớn hơn để có tiền thực hiện hoàn thiện các dự án khác. Tuy nhiên, đây cũng chỉ là những giải pháp tạm thời để chờ sự hỗ trợ của Chính phủ.

“Khẩu vị” nhà đầu tư ra sao khi tín dụng vẫn bị siết?

Hiện nay, giới chuyên gia bất động sản và cả chủ các doanh nghiệp địa ốc đều phải lên cho mình hai phương án cho hai kịch bản trong năm 2023. Theo đó, kịch bản thứ nhất là các ngân hàng nới tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Kịch bản thứ hai, tín dụng vẫn bị siết như năm 2022 và các doanh nghiệp phải tự thân vận động nếu muốn tiếp tục tồn tại.

Bàn về vấn đề này, ôngng Lê Đình Hảo, Giám đốc Khối Kinh doanh Batdongsan.com.vn cho rằng trong trường hợp nguồn tín dụng vẫn bị siết thì không hẳn thị trường bất động sản mất đi hoàn toàn cơ hội. Theo đó, phân khúc nhà phố và bất động sản công nghiệp vẫn là hai điểm sáng của thị trường vì có rất nhiều tiềm năng để đầu tư. Bên cạnh đó, căn hộ sơ cấp cũng là một phân khúc đáng lưu ý.

Vị này nói rằng, nguồn vốn là yếu tố sống còn của thị trường bất động sản trong đó có cả người mua mua nhà và chủ đầu tư. Nếu thiếu vốn sẽ ảnh hưởng đến cung cầu của thị trường. Tuy nhiên, nếu trong bối cảnh tín dụng bị siết thì nhà phố, nơi có hạ tầng hiện hữu và bất động sản có liên quan đến công nghiệp như nhà ở cho công nhân, chuyên gia, dịch vụ thương mại, hạ tầng… sẽ ít bị tác động hơn.

Ông Hảo lý giải, sau khi Việt Nam mở cửa trở lại do trước đó ảnh hưởng bởi dịch bệnh, các chính sách mà Đảng và Nhà nước ban hành đều hướng đến việc an sinh xã hội, phục hồi nền kinh tế. Thị trường bất động sản cũng phát triển theo hướng đó để tìm kiếm khách hàng. Khi các doanh nghiệp, chuyên gia nước ngoài quay trở lại Việt Nam và các doanh nghiệp ngoại đầu tư mới thì bất động sản công nghiệp rất tiềm năng. Các khu công nghiệp mọc lên, các dự án, nhà máy triển khai rất cần quỹ đất để làm hạ tầng, xây dựng bến bãi, kho và cả nhà ở cho công nhân, chuyên gia. Thực tế cho thấy, bất động sản công nghiệp vẫn đang được các nhà đầu cả nội và ngoại đều chú ý đến.

Cùng quan điểm, TS Nguyễn Minh Thành, chuyên gia bất động sản cho rằng nhà phố và bất động sản bán lẻ sẽ là phân khúc bất động sản có tiềm năng dù thị trường bị siết tín dụng. Bởi, rất nhiều doanh nghiệp bán lẻ đang săn quỹ đất tại Việt Nam. Họ tìm kiếm cơ hội đầu tư tại các khu đất đô thị mở rộng và thành phố hạng 2, hạng 3. Việt Nam được đánh giá là có thị trường kinh doanh mặt bằng bán lẻ sẽ tiếp tục sôi động trong trung và dài hạn. Minh chứng rõ nét nhất cho việc này là rất nhiều doanh nghiệp bán lẻ lớn trên thế giới đã đầu tư vào thị trường Việt Nam.

Mới đây, Tập đoàn Central Retail (CRC) là tập đoàn bán lẻ hàng đầu tại Thái Lan đã mở thêm các trung tâm thương mại Go! mới ở Lào Cai, Quy Nhơn, Thái Bình. Họ tiếp tục nhắm đến các tỉnh Đồng Tháp, Bạc Liêu vào năm 2023. Trong 5 năm qua, ông lớn ngành bán lẻ này đã phát triển đến 70 siêu thị. Họ lên mục tiêu sẽ đưa doanh số đến năm 2026 đạt 2,8 tỷ USD.

Bên cạnh đó, Công ty cổ phần chứng khoán Bản Việt dự báo Vincom sẽ mở thêm 6 trung tâm thương mại mới vào năm 2023. Với 6 trung tâm này, tổng diện tích sàn cho thuê bán lẻ của Vincom Retail lên mức 1,94 triệu m 2 vào cuối năm 2023. Cũng phải nói thêm, trong năm 2022, Vincom Retail đã khánh thành 3 trung tâm thương mại Vincom ở Tiền Giang, Bạc Liêu và quận Nam Từ Liêm – Hà Nội.

“Những số liệu trên cho thấy thị trường bán lẻ của chúng ta cả ngắn, trung và dài hạn sẽ vô cùng số động. Đây được cho là cơ hội cho phân khúc bất động sản shophouse, nhà phố và các mặt bằng bán lẻ lớn tại nhiều khu đô thị”, TS Minh Thành nói.