Làn sóng bất động sản "cắt lỗ" có thúc đẩy người dân xuống tiền?

Ráo riết tìm cách thoát hàng để trả nợ

Thị trường bất động sản dường như sắp đóng băng, ngân hàng tiếp tục siết tín dụng khiến các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá lớn hiện không chịu nổi áp lực phải chấp nhận bán cắt lỗ để giải thoát gánh nặng. Đây cũng là lúc mà những ai có sẵn tiền mặt bắt đầu săn hàng "ngộp".

Hàng loạt thông tin trên truyền thông, mạng xã hội, đài báo,... vào thời điểm này đều cho thấy vấn đề được nhắc tới nhiều nhất trên thị trường bất động sản là sự ảm đạm của thị trường cùng làn sóng cắt lỗ, bán tháo sản phẩm.

Dữ liệu của Google ADS, thể hiện số bài viết có từ khóa “Bán cắt lỗ” trong 3 tháng qua tăng 125% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, số lượt tìm kiếm liên quan đến cụm từ này tăng 20% mỗi ngày, tương đương với 40.500 lượt tìm kiếm.

Đất nền là phân khúc diễn ra làn sóng "bán cắt lỗ" một cách mạnh mẽ nhất. Minh chứng là rất nhiều sản phẩm đất nền trên nhiều khu vực được rao bán với giá giảm mạnh từ 50 - 60% so với thời kỳ đỉnh giá.

Tại Hà Nội, các lô đất mặt tiền kinh doanh tại Đông Hội, Xuân Canh, Tiên Dương, Nguyên Khê,... có giá rao bán vào thời điểm sốt đất khoảng 60 triệu đồng/m2 trở lên, có những lô có giá từ 70 - 110 triệu đồng/m2. Nhưng hiện tại mức giá đã giảm xuống còn 40 triệu đồng/m2, một vài lô có vị trí đẹp hơn thì có giá 50 triệu đồng/m2, nhưng vẫn chưa giao dịch được.

Trong khi, so với cùng kỳ năm 2021, giá đất dịch vụ tại Lai Xá, Kim Chung Di Trạch, Vân Canh thuộc huyện Hoài Đức đã giảm từ 30 - 40 triệu đồng/m2. Có một số nhà đầu tư vì chịu áp lực lãi vay ngân hàng nên buộc phải rao bán giá đất nền tại huyện Gia Lâm giảm từ 20 - 40 triệu đồng/m2.

Anh Thanh (46 tuổi) - Nhà đầu tư đất nền tại Hà Nội, cho biết làn sóng cắt lỗ đã diễn ra từ nhiều tháng trước, từ khi dòng tiền chảy vào bất động sản bị siết chặt. Tuy nhiên, dù đã cắt lãi và giảm giá khá nhiều so với thời kỳ đỉnh giá nhưng thanh khoản thì vô cùng chậm chạp. 

Đa số các nhà đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi đều mang tâm lý chờ đợi giảm giá thêm mới mua. Vì thế mà các bất động sản cắt lỗ, cắt lãi tuy đã giảm sâu nhưng vẫn không giao dịch được.

Sân chơi của những người có tiền và nhu cầu thực 

Một vài nhà đầu tư lâu năm cho biết, việc kết luận đầu tư vào đất nền ở thời điểm hiện tại đã thất bại, là còn quá sớm. Bởi, hầu hết các trường hợp cần bán cắt lỗ đều là những nhà đầu tư tay ngang hay các nhà đầu tư non tay nên bị "gãy" ở giai đoạn này vì đòn bẩy tài chính quá nặng. Tuy nhiên, có không ít "tay to" vẫn còn tranh thủ đi gom đất tại những khu vực tiềm năng với giá mua vào hấp dẫn.

Một số ý kiến khác lại cho rằng, thời điểm này là lúc họ đi nghe ngóng thị trường và kỳ vọng vào việc giá bất động sản sẽ giảm nhiều hơn nữa, khi đó mới lên kế hoạch xuống tiền. 

Theo phân tích của nhóm nhà đầu tư này, các nhà đầu tư đất nền nói chung và đất nền phân lô ở thời điểm hiện tại tham gia thị trường nói riêng, thay vì "nhảy vào" trong lúc thị trường bất động sản sốt nóng đều là những người có dòng vốn mạnh, có chiến lược đầu tư lâu dài chứ không "lướt sóng" hay phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính.

Vì vậy, trong bối cảnh dòng vốn rất khó để chảy vào thị trường bất động sản, lãi suất tăng cao, những mảnh đất có giá mềm đang được săn lùng. Người mua sử dụng hoàn toàn "tiền tươi" nên dù thị trường có chững lại hay đi ngang trong vài năm nữa thì họ cũng không phải lo lắng cắt lỗ.

Trong khi các chuyên gia cho rằng, thời điểm này chính là cơ hội vàng để các nhà đầu tư săn được sản phẩm giá tốt, người mua có nhu cầu ở thực cũng có thể tìm được nhà ở giá hợp lý trong bối cảnh giá nhà, đất liên tục tăng cao.

TS Đinh Thế Hiển đã đưa ra một số lời khuyên cho các nhà đầu tư bất động sản trong bối cảnh hiện nay. Theo đó, mặc dù vẫn còn khó khăn trên thị trường chung nhưng với tình hình hiện tại cũng là cơ hội để cho các nhà đầu tư có sẵn tiềm lực tài chính thâu tóm những mặt hàng chất lượng với giá phù hợp hơn. Điều này cũng có nghĩa là sẽ xuất hiện xu hướng ôm tiền quan sát thị trường vào giai đoạn tới đây.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính khuyến cáo rằng, trong bối cảnh cả lạm phát và lãi suất đều tăng cao thì nhà đầu tư tốt nhất không sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để đầu tư. Bởi khi lãi suất tăng, không nên mua theo số đông hay theo cảm tính. Khi đã chọn được đúng sản phẩm chất lượng và có khả năng sinh lời cao thì cần nghiên cứu kỹ trước khi xuống tiền.

Cùng quan điểm này, TS Cấn Văn Lực cũng chỉ ra rằng, thị trường bất động sản đi xuống, nhiều nhà đầu tư đàng muốn bán được hàng để trả nợ nhưng rất khó để thoát hàng. Đối với những người mua ở thực thì chưa chắc đã ở lâu dài, tới khi muốn bản thì cần có thanh khoản, có người mua, nhưng hiện tại thì việc này rất khó.

Vì vậy, TS Cấn Văn Lực nhìn nhận, người mua hay nhà đầu tư tay ngang hiện tại nên thông qua một đơn vị môi giới, tư vấn chuyên nghiệp. Hãy chấp nhận mất một phần phí, nhưng đổi lại là những thông tin chính xác về pháp lý, thị trường và có được lời khuyên khách quan nhất…