Liệu chu kỳ giảm giá khốc liệt như giai đoạn 2011 - 2013 có trở lại?

Theo Nhịp sống thị trường, bất động sản thông thường sẽ trải qua 4 giai đoạn trước khi tiến vào một chu kỳ mới. Những giai đoạn này bao gồm phục hồi - tăng trưởng - sốt nóng - suy thoái. Lấy ví dụ về một giai đoạn của chu kỳ BĐS, sốt đất kéo dài từ năm 2017 đến 2018. Vào năm 2021 tới đầu năm 2022, thị trường xảy ra sốt cục bộ tại một số khu vực khi công bố quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng. 

Kể từ quý II/2022, Ngân hàng Nhà nước đã có quy định kiểm soát chặt hơn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, từ đó thị trường nhanh chóng chậm lại và hiện nay thì trầm lắng. Đối với những khó khăn hiện tại của thị trường về nguồn vốn cùng các vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ, theo các chuyên gia, thị trường có nhiều khả năng rơi vào chu kỳ suy thoái, lặp lại như giai đoạn 2011 - 2013. 

Nhưng khi so sánh với sự trầm lắng của thị trường giai đoạn 2011 - 2013, Giám đốc Cao cấp, Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội - Bà Đỗ Thu Hằng nhận định, thị trường BĐS trong giai đoạn này cho thấy nhu cầu của người mua để ở đang hiện hữu. Nguồn cung vẫn tồn tại và những sản phẩm tốt có chất lượng xây dựng và tiện ích hiện đại. 

“Ở giai đoạn 2011 - 2012, niềm tin vào việc bàn giao sản phẩm bị ảnh hưởng khá nặng nề. Tuy nhiên, nhiều sản phẩm hiện vẫn có thể được chủ đầu tư bàn giao đúng tiến độ, đúng chất lượng cam kết, tuy vẫn tồn tại nhiều khó khăn về dòng tiền. Nếu giá bán hợp lý cùng sản phẩm của chủ đầu tư uy tín, những người có nhu cầu thật vẫn mua để sử dụng” - Bà Hằng cho hay. 

Cùng với đó, nhóm phân tích của Công ty chứng khoán VnDirect tiến hành phân tích bối cảnh của chu kỳ hiện tại và chu kỳ suy thoái gần đây của thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 2011 - 2013. Đơn vị này tiến hành phân tích dựa vào báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp BĐS. Số lượng nhà phát triển BĐS được niêm yết vào giai đoạn 2011 - 2013 ít so với hiện tại. 

Theo đó, sức khỏe tài chính của những doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện tại tốt hơn so với giai đoạn 2011 - 2013, cùng với tỷ lệ đòn bẩy của các doanh nghiệp đang thấp hơn, khả năng thanh toán lại nhanh và khỏe hơn. 

Hiện tại, tỷ số thanh toán lãi vay giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong giai đoạn 2011 - 2013, điều này cho thấy nhiều khả năng sẽ vỡ nợ như năm 2011. Tuy hàng tồn vẫn tăng nhưng tỷ lệ hàng tồn kho/tổng sản phẩm lại thấp hơn, thể hiện áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp đáng kể so với giai đoạn 2011 - 2013. Vì vậy, tình trạng “đóng băng” trong trường hợp xảy ra có thể ngắn hơn giai đoạn trước.

“Chúng tôi đã kỳ vọng vào chu kỳ giảm giá giai đoạn này ít khóc liệt hơn và sẽ xảy ra trong thời gian ngắn hơn. Trong năm 2023, giá bán căn hộ sơ cấp được dự báo sẽ giảm từ 5 - 10% so với cùng kỳ, số lượng căn hộ tiêu thụ được khoảng 20% so với cùng kỳ. Vào giai đoạn 2021 - 2013, giá sơ cấp đã giảm từ 20 - 30% và lượng căn hộ tiêu thụ giảm tới 50%.

Khi luật đất đai 2023 có hiệu lực từ nửa cuối năm 2024 thì có thể tháo gỡ nút thắt trong phê duyệt dự án khu đô thị mới, giúp nguồn cung nhà ở hồi phục trong giai đoạn 2024 - 2025” - VnDirect cho biết.

Bất động sản có tính chu kỳ, mỗi chu kỳ sẽ có sóng, vì thế theo bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam, nếu nắm bắt được chu kỳ trên thị trường BĐS, điều này sẽ giúp cho các nhà đầu tư có thêm cơ hội. Cũng giống với sự lặp lại của các mùa, bất động sản cũng dịch chuyển theo các biểu đồ mà bạn có thể tự quan sát và dự đoán. 

Nhưng với chu kỳ của bất động sản thường không ổn định và chịu ảnh hưởng từ tình hình kinh tế vĩ mô trong và ngoài nước. Do đó, thị trường bất động sản sẽ chuyển động theo tốc độ riêng, đây thực sự là thách thức đối với các nhà đầu tư. 

Báo cáo Diễn biến thị trường cho thuê bất động sản tại những thành phố lớn của Chợ Tốt Nhà cho thấy, trong quý III/2022, thị trường mua bán bất động sản không có sự giảm giá. Đơn vị này cho rằng, tuy nhu cầu nhà ở của người mua chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, nhưng giá bán không hề có xu hướng giảm. Điều này đã khiến đối tượng khách hàng có nhu cầu ở thực hiện nay không còn nhiều lựa chọn về sản phẩm nên phải tìm tới phương án đi thuê. 

Bên cạnh đó, những căn hộ thuộc phân khúc trung cấp và thứ cấp ghi nhận tính thanh khoản kém với thị trường BĐS cũng được tái đầu tư để phục vụ việc cho thuê. Chợ Tốt Nhà cho biết, kể từ nay tới năm 2024, thị trường tiếp tục đón nhận 26.000 căn hộ hạng A và B được cho thuê, bàn giao. 

Những dự án căn hộ đang được phát triển với chất lượng tốt hơn, cung cấp thêm nhiều tiện ích nội khu đa dạng và được vận hành và quản lý theo cách chuyên nghiệp. Điều này sẽ đáp ứng hoàn toàn nhu cầu của cả khách trong nước và khách nước ngoài. 

Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam công bố số liệu trong 3 quý đầu năm 2022, chỉ ra rằng, những phân khúc BĐS như nhà ở, BĐS thương mại, BĐS công nghiệp hay BĐS nghỉ dưỡng đều cho thấy sự phục hồi đáng kể sau quãng thời gian chịu những tác động từ đại dịch. Tuy nhiên, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Việt Nam - TS. Sử Ngọc Khương cho rằng, cần nhìn vào thực tế là bức tranh hồi phục không chỉ có các gam màu tươi sáng.