Tại sao người mua nhà vẫn không “mặn mà” với bất động sản giảm giá?

Làn sóng giảm giá BĐS lan rộng

Theo Diễn đàn doanh nghiệp, tại Hà Nội, một dự án nhà ở tại Linh Đàm đang áp dụng chính sách chiết khấu lên tới 34 - 35% đối với người mua thanh toán nhanh khoảng 95% giá trị căn hộ. Như vậy, một căn hộ có giá bán 3,5 tỷ đồng, nếu thanh khách hàng thanh toán vượt tiến độ thì giá chỉ còn 2,4 tỷ đồng. 

Tương tự tại TP. Hồ Chí Minh, một dự án tại TP. Thủ Đức cũng mạnh tay chiết khấu lên tới 40% cho người mua thanh toán vượt tiến độ 98%. Chẳng hạn, khi mua một căn hộ diện tích 70m2 có giá gốc hơn 4,7 tỷ đồng thì người mua sẽ chỉ phải trả 2,9 tỷ đồng nếu đáp ứng điều kiện của dự án.

Trong khi trên thị trường chuyển nhượng thứ cấp, có hàng loạt tin rao bán dày đặc trên các trang mạng xã hội như "cắt lỗ nhà đất", "cắt lỗ cần bán gấp". Những sản phẩm được rao bán cắt lỗ khá đa dạng, từ căn hộ, nhà phố, đất nền, biệt thự nghỉ dưỡng, condotel, tới đất nông nghiệp sinh thái… hay cả nhà ở khu đô thị. 

Đơn cử, một căn nhà liền kề tại Khu đô thị mới Nghĩa Đô đang được môi giới rao bán cho biết, vào giai đoạn trước đó, căn nhà được rao bán với giá là 16 tỷ đồng, hiện tại giá đã giảm 1 tỷ đồng, xuống còn 15 tỷ đồng. Tuy nhiều người tới hỏi giá nhưng vẫn chưa chốt được giá chuyển nhượng. 

Thừa nhận những khó khăn và tính thanh khoản kém trên thị trường bất động sản đang dần giảm đi, Tổng giám đốc Alpha Real Hoàng Liên Sơn cho biết, những chính sách tiền tệ như trái phiếu doanh nghiệp hay tín dụng ngân hàng bị kiểm soát chặt chẽ, lãi suất cho vay tăng cao khiến cho tâm lý các nhà đầu tư không vững. Song, những ai có sẵn tiền mặt vẫn rất thận trọng quan sát diễn biến của thị trường và tìm kiếm những sản phẩm phù hợp để mua vào. 

Cùng chung quan điểm, nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp Hồ Tuần Hoàn cho hay, khoảng 4 tháng nay, tùy vào mỗi phân khúc mà chỉ giảm tính thanh khoản, trong khi có phân khúc tính thanh khoản vẫn duy trì nhưng giá đã giảm từ 20 - 30%.

Nhiều chuyên gia cho rằng, những chương trình ưu đãi và giảm giá hay “cắt lỗ” hiện nay thực tế chỉ là một giải pháp để các doanh nghiệp “giải cứu” chính mình trong bối cảnh những kênh góp vốn ngày càng khó khăn. Các chính sách chiết khấu đã góp phần kéo bất động sản quay lại giá trị thực, thay vì để giá bán neo cao suốt những năm qua. 

Tuy nhiên, dưới góc nhìn thận trọng hơn, chuyên gia tài chính - bất động sản Nguyễn Duy Chuyền tại Doctor Housing nhìn nhận, kể cả với các sản phẩm có giá trị thực, nhà đầu tư vẫn phải xem xét bài toán tài chính. “Cần tính toán trường hợp nếu lãi vay tiệm cận 18%/năm thì có trẻ được không, nếu không thì bằng mọi cách phải cắt lỗ để tránh ảnh hưởng tới gia đình và doanh nghiệp” - Ông Chuyền khuyến nghị. 

Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam - Ông Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết, xu hướng giảm giá, chiết khấu của những nhà đầu tư trong giai đoạn thị trường BĐS khát vốn được dự báo sẽ tăng vào cuối năm. Thanh khoản năm 2023 vẫn khó khăn khi chính sách tiền tệ, tình hình lạm phát tăng cao và diễn biến kinh tế vẫn phức tạp. 

Đưa ra lời khuyên cho những nhà đầu tư, ông Hoàng Liên Sơn cho rằng, ở thời điểm này, thị trường trong nguy có cơ, khi lãi suất tăng cao, những người có sẵn tiền mặt sẽ gửi tiền vào ngân hàng với kỳ hạn ngắn trong lúc chờ những tín hiệu rõ ràng hơn. Khi đã sẵn sàng dòng tiền thì các nhà đầu tư có cơ hội “săn” bất động sản có giá trị sử dụng thực với giá bán hợp lý và đem lại giá trị sử dụng thực. 

Ông Sơn cho hay, thị trường chứng khoán - bình thông nhau với thị trường bất động sản trong những ngày qua, cũng đã có tín hiệu tích cực hơn khi về được mốc 1.000 điểm. “Thị trường chứng khoán chính là phản hồi và thường đi trước tín hiệu của nền kinh tế, sự phục hồi của thị trường chứng khoán đã giúp lan tỏa niềm tin cho những nhà đầu tư bất động sản. Các nhà đầu tư vẫn tin tưởng và lạc quan về việc cùng nhau vượt qua khó khăn này” - Ông Sơn bày tỏ. 

Người mua vẫn chưa xuống tiền 

Hơn 1 tháng nay, anh Thanh - môi giới BĐS Hải Dương liên tục nhận được hàng nhờ gửi bán. Cùng với đó, mức giá cũng được giảm mạnh, so với thời điểm thị trường sôi động thì nay, một số lô đất đẹp đã giảm tới 30%. 

Nếu mua với mức giá mà chủ sở hữu rao bán, anh Thanh dự đoán, phải tầm 2 - 3 năm nữa thù người mua mới có lời. Tuy nhiên, điều đáng nói là dù nguồn hàng gửi bán đã giảm sâu, nhưng người mua lại không mấy quan tâm. “Chỉ có vài khách tới xem, nhưng không mấy ai mặn mà” - Anh Thanh nói. 

Cũng chia sẻ về trường hợp tương tự, anh Toàn - môi giới BĐS tại Hà Nội cho biết, so với khoảng 2 tháng trước, hiện giá bất động sản đã giảm khá mạnh. Nhiều chủ sở hữu chấp nhận giảm giá từ 10 - 15%, tuy nhiên người mua vẫn không mấy mặn mà. 

“Khoảng 2 tháng trước, có một khách hàng nhờ tôi tìm nhà gấp. Nhưng đến khi tìm được căn nhà đúng ý, thậm chí giá còn được giảm nhưng họ lại chần chừ xuống tiền, liên tục khất không muốn đi xem. Nhìn chung, tâm lý của người mua hiện nay là chờ giá bán giảm sâu hơn nữa” - Anh Toàn nói. 

Theo thống kê từ số liệu của Batdongsan.com, sơ bộ 9 tháng đầu năm 2022 có hơn 32.000 sản phẩm mới chào bán ra thị trường, giảm 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó có 36% số người được hỏi cho biết vướng mắc lớn nhất là khách hàng đang sợ thị trường BĐS trở nên tiêu cực hơn nên không dám đầu tư; 23% chia sẻ rằng không chốt được giao dịch vì khách hàng bị hạn chế vay tín dụng mua bất động sản, 19% nhận thấy trở ngại lớn nhất là giá bán còn quá cao so với khả năng chi trả của người mua. 

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, thị trường bất động sản có chiết khấu tới 505 thì đa số người dân cũng khó mua được. Theo ông Võ, cần phải giảm hơn nữa, khiến giá trị ngôi nhà tạo dựng được trở về đúng với giá trị thực của vật liệu xây dựng. Trong khoảng 1 - 2 năm tới thì mới giảm được giá đất. Khi đó, tiền đất và tiền nhà sẽ vừa túi tiền người mua. Những nhà đầu tư đã quen với việc thu về khoản lãi khủng khi thị trường BĐS sốt nóng thì cũng phải chấp nhận lỗ khi thị trường nguội lạnh. 

Một số nhà đầu tư chuyên nghiệp cho rằng, người mua đang có tâm lý chung là kỳ vọng vào giá bán tiếp tục giảm. Dự tính của họ là sẽ xuống tiền vào năm sau. Hiện tại, họ sẽ chọn việc gửi tiền vào ngân hàng từ 3 - 6 tháng để bảo toàn tiền và gia tăng nguồn vốn nhờ lãi suất cao. 

Đối với những người này, BĐS hiện vẫn chưa giảm mạnh, còn neo cao. Bên cạnh đó, việc lãi suất tăng quá mạnh, người dân khó tiếp cận vốn vay ngân hàng và nỗi lo kinh tế nhiều biến động, khiến cho người mua phải dè chừng, thận trọng hơn khi mua. Họ chấp nhận thuê nhà chứ không mua vào để chờ đợi thời cơ mới. 

Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa - Ông Trần Khánh Quang cho rằng, thời điểm hiện tại, giá nhà chưa phải đáy dù đã giảm. Ông Quang dự đoán, trong tháng cuối năm, giá BĐS sẽ tiếp tục giảm. 

Trường hợp có hỗ trợ sớm thì tới tháng 3/2023 thị trường sẽ hồi phục. Nếu ngược lại thì thị trường BĐS vẫn khó khăn và giá bán sẽ còn đi xuống. Vị này cũng cho hay, mỗi nhà đầu tư sẽ có “khẩu vị” riêng. Khi quan sát thị trường, nếu ai chấp nhận có rủi ro thì mua. 

Ông Quang khuyến nghị, sẽ có 3 nguyên tắc khi xuống tiền, bao gồm: Đầu tư vào những sản phẩm BĐS có pháp lý hoàn chỉnh, thanh khoản cao, gần trung tâm hoặc hạ tầng giao thông tới trung tâm thông thoáng; Lựa chọn sản phẩm mà mình đã có kinh nghiệm đầu tư nhằm dễ trả giá, mua vào với giá tốt; Chọn sản phẩm của dự án có chủ đầu tư uy tín, có chính sách giảm giá và chiết khấu kỹ thuật. 

Vị chuyên gia còn khuyên người mua nên sử dụng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ phù hợp, xác định được tầm nhìn đầu tư trong trung và dài hạn.