Bất động sản khủng hoảng thanh khoản, Chủ tịch VinaCapital đề xuất thiết lập quỹ cứu trợ

Không giải cứu thị trường bất động sản

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM thị trường bất động sản đang rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền; giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở.

Theo đó, “vướng mắc pháp lý” của thị trường bất động sản hiện nay là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70%. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng, kéo theo suy thoái, khủng hoảng kinh tế, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.

“Chúng tôi nhất quan điểm là không giải cứu thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản mà chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh, tự điều tiết”, ông Châu nói.

Ông Châu đề nghị Ngân hàng Nhà nước khẩn trương “bơm” nguồn vốn tín dụng bổ sung vào nền kinh tế đúng đối tượng theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.

“Chúng tôi hoan nghênh Ngân hàng Nhà nước, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã quyết định nới “room” tín dụng thêm 1,5 - 2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 240.000 tỉ đồng. Ngân hàng Nhà nước cần tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản đã có đầy đủ pháp lý, có tính khả thi, các dự án đang xây dựng dở dang, nhất là các dự án sắp hoàn thành xây dựng, các dự án nhà ở giá vừa túi tiền của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, thực hiện tốt nghĩa vụ nộp thuế…”, ông Châu nêu.

Về trái phiếu doanh nghiệp, ông Châu đề nghị Bộ Tài chính xem xét trình Chính phủ và cơ quan có thẩm quyền xem xét giải pháp có thể sử dụng một phần nguồn vốn đầu tư công đã được Chính phủ phân bổ nhưng các bộ, ngành, địa phương chưa giải ngân (đang gửi tại Kho bạc Nhà nước hoặc ngân hàng thương mại với lãi suất thấp) để Nhà nước mua lại khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn của tháng 12.2022 và 06 tháng đầu năm 2023 (có lãi suất cao hơn rất nhiều).

“Điều này vừa hỗ trợ ổn định thị trường trái phiếu, vừa hỗ trợ doanh nghiệp có thời gian điều chỉnh kinh doanh và kế hoạch tài chính, vừa nâng đỡ “niềm tin thị trường” và từng quý thì có đánh giá kết quả thực hiện để điều chỉnh phù hợp”, ông Châu nêu.

Về giải pháp tình thế, ông Châu đề nghị Chính phủ xem xét cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chia căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ để có nhiều căn hộ có mức giá khoảng 1,8 tỉ đồng/căn trở xuống, phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị; chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội để chủ đầu tư có thể tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi nhà ở xã hội…

Đề xuất thành lập quỹ cứu trợ?

Theo ông Don Lam, Chủ tịch Quỹ VinaCappital, các công ty bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn khủng hoảng thanh khoản vì 3 nguyên nhân. Thứ nhất là Ngân hàng Nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ để ổn định thị trường tiền tệ và kiểm soát lạm phát; thứ hai là các ngân hàng được khuyến khích cho người mua nhà vay thay vì cho các công ty bất động sản vay; thứ ba là các công ty bất động sản ở Việt Nam vay ngắn hạn (khoảng 2 năm) cho các dự án dài hạn và việc tái cấp vốn cho các khoản nợ đó đôi khi có thể khó khăn.

Ông Don Lam đề xuất, cần giúp các công ty bất động sản dễ dàng tiếp cận tín dụng ngân hàng bằng cách giảm đánh giá rủi ro lĩnh vực này hoặc thông qua cho vay trực tiếp.

Ngoài ra, nới lỏng chính sách tiền tệ bằng cách bơm tiền vào thị trường tiền tệ hoặc mua dự trữ ngoại hối. Đồng Việt Nam đã mạnh lên đáng kể trong thời gian gần đây và lạm phát đang được kiểm soát, điều này tạo dư địa cho Ngân hàng Nhà nước nới lỏng tiền tệ.

Giải pháp tiếp theo, ông Don Lam cho rằng cần thành lập quỹ chương trình cứu trợ tương tự như một vài quốc gia khác. Theo đó, đây là bước mạnh nhất và kịp thời nhất mà Chính phủ có thể làm.

Để trả nợ trái phiếu, Chủ tịch VinaCapital cho rằng Chính phủ cần tạo điều kiện để ngân hàng cho các công ty bất động sản vay vốn. Đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản cần bán bớt tài sản, kể cả quỹ đất chưa hoàn chỉnh dự án; tìm kiếm nguồn vốn từ nước ngoài; bán cổ phần công ty để lấy tiền trả nợ.

“Nhu cầu về các sản phẩm nhà ở tại Việt Nam vẫn rất lớn nhưng các công ty bất động sản không có vốn để hoàn thành dự án. Nếu giải quyết được vấn đề này thị trường bất động sản có thể hoạt động trở lại bình thường trong 6 tháng tới”, ông Don Lam nêu.

TS Cấn Văn Lực cho rằng cần lấy lại niềm tin của nhà đầu tư. Trước hết phải minh bạch thông tin và thông điệp mạnh mẽ, đồng thời sớm giải quyết dứt điểm các vụ việc liên quan. Ngoài ra, có phương án khả khi cho thị trường trái phiếu thời gian tới.

“Quan điểm của tôi là không dùng ngân sách để giải cứu thị trường bất động sản, vì đây là câu chuyện của thị trường. Nhà nước chỉ tạo cơ chế, còn nhà đầu tư chia sẻ, doanh nghiệp cũng phải chịu rủi ro”, ông Lực nói.

Giải pháp tiếp theo, theo ông Lực là ổn định kinh tế vĩ mô, tháo gỡ rào cản pháp lý và vốn cho nền kinh tế. Theo đó, cần đảm bảo 4 cân bằng, đó là cân bằng giữa lạm phát và tăng trưởng, giữa điều hành lãi suất và tỷ giá, giữa cân đối ngân sách và hỗ trợ doanh nghiệp, người dân, giữa vốn đầu tư nhà nước và tư nhân.

Ông Lực cũng cho rằng Nhà nước cần khơi thông các nguồn vốn. Cụ thể, đẩy nhanh hơn nữa các chương trình phục hồi kinh tế 2022-2023, thúc đẩy giải ngân đầu tư công và hết sức quan tâm tới pháp lý cho hàng nghìn dự án bất động sản trên cả nước. Cùng với đó, khơi thông nhanh dòng vốn trái phiếu doanh nghiệp và tăng cường vốn tăng trưởng xanh.

Nhóm giải pháp tiếp theo là đảm bảo thanh khoản của thị trường, đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng. Do đó, sớm có giải pháp xử lý các ngân hàng yếu kém, không để rủi ro lan truyền giữa bất động sản, chứng khoán và ngân hàng.

Ông Lực cũng đề nghị đẩy nhanh quá trình sửa đổi các Luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản (như Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh Bất động sản), lĩnh vực tài chính ( Luật Chứng khoán, Luật các TCTD); Luật Doanh nghiệp, các luật liên quan đến đấu giá, đấu thầu; đồng thời đẩy nhanh nghiên cứu và ban hành khung pháp lý cho các mô hình kinh doanh mới như Fintech, gọi vốn cộng đồng, mua chung bất động sản, quỹ tín thác đầu tư bất động sản… giúp đa dạng hóa kênh huy động vốn cho các doanh nghiệp cũng như hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư.