Thị trường bất động sản chờ ngày được gỡ khó

Ngược dòng thời gian phân tích thị trường bất động sản những năm gần đây, kể từ năm 2019, thị trường đã bộc lộ một số dấu hiệu tiêu cực. Cụ thể, trước đó một năm, nguồn cung mới tung ra thị trường khoảng 200 nghìn sản phẩm nhưng đến năm 2019 thì lượng cung mới giảm chỉ còn một nửa.

Tiếp đó, hai năm 2020-2021 là khoảng thời gian hết sức khó khăn do những ảnh hưởng tiêu cực từ dịch Covid -19, nhất là vấn đề nguồn cung khi số lượng các sản phẩm mới được xây dựng liên tục sụt giảm. Mặc dù, dịch bệnh đã được kiểm soát, mọi hoạt động đã trở lại trạng thái bình thường mới từ đầu năm nay, nhưng đến nay chỉ mới có khoảng hơn 30 nghìn sản phẩm mới được đưa ra thị trường, giảm đến 40% so với cùng kỳ năm trước.

Phân tích lý do khiến số lượng giao dịch bất động sản nhà ở sụt giảm trong thời gian qua, các chuyên gia cho rằng, có hai nguyên nhân dẫn đến trường hợp này. Thứ nhất chính, vấn đề pháp lý còn nhiều vướng mắc khiến dự án có sự chậm trễ khi tham gia thị trường. Tình trạng, “rón rén” khi phê duyệt dự án vẫn còn tồn tại ở một số địa phương gây áp lực cho chủ đầu tư, cũng như làm ảnh hưởng tới tốc độ xây dựng và hoàn thành của dự án.

Bên cạnh đó, từ quý IV năm 2021 đến nay, quỹ tín dụng đối vào bất động sản được kiểm soát kĩ hơn, room tín dụng cũng khó khăn hơn trước nên nguồn tiền đổ vào thị trường này cũng hạn chế hơn. Khó vay vốn đồng nghĩa với việc doanh nghiệp không có hoặc hạn chế vốn đầu tư khiến số lượng giao dịch bị sụt giảm là điều dễ hiểu.

Giá mua - bán bất động sản ở thời điểm này đang trên đà tăng mạnh, nhiều phân khúc có mặt bằng giá chung cao ở mức kỷ lục. Phân tích giá bất động sản thời gian qua, chuyên gia nhìn nhận, hiện nay mặt bằng giá tăng 30% so với năm trước và 50% so với 2 năm trước đó, thậm chí có phân khúc tăng đến 100%.

Thách thức gây khó cho thị trường

Nguồn cung mới chưa có dấu hiệu sẽ được cải thiện trong thời gian tới khiến tỷ lệ cung cầu hiện nay đang bị mất cân đối là một trong số những yếu tố khiến cả giá bán và giá thuê bất động sản đều tăng trong thời gian gần đây. Ngoài ra, không chỉ có tỷ lệ hấp thụ thị trường giảm mà thực tế hiện nay, có rất ít sản phẩm phục vụ được nhu cầu ở thực của người dân. Đồng thời, hiện nay các địa phương gặp khó khăn trong việc phê duyệt dự án kể cả dự án khu công nghiệp, kinh tế.

Theo phân tích của gia về thị trường vốn thời gian gần đây, nếu các hoạt động đầu tư thứ cấp và đầu cơ đất nền được diễn ra dễ dàng và thuận lợi, nguy cơ bong bóng bất động sản sẽ rất dễ xảy ra. Nhưng quỹ tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ như hiện nay lại dẫn đến những tác động tiêu cực đến cả thị trường bất động sản lẫn các nhóm ngành liên quan khác. Để giải được bài toán này, trước mắt cần tìm ra giải pháp phù hợp để tăng nguồn cung mới, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội và phương án giảm giá nhà trong thời gian sớm nhất.

Bên cạnh đó, việc tính toán lại dòng chảy của nguồn vốn đầu tư và dòng vốn tín dụng là điều cần thiết. Làm sao để phù hợp với nhu cầu của xã hội và thị trường. Để làm được điều này, không chỉ phụ thuộc vào nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và còn đòi hỏi sự phối hợp của chính quyền địa phương, pháp lý, ...

Tâm lý thận trọng khi xuống tiền đầu tư ở thị trường năm nay đang trở nên phổ biến, bởi với tình hình hiện nay, mức độ rủi ro tài chính rất lớn. Nếu không suy tính kỹ càng sẽ rất dễ vỡ nợ do lãi suất và tỷ giá đều tăng nhanh, tạo áp lực chi trả khoản nợ cho doanh nghiệp nặng nề hơn. Nếu không có năng lực quản lý tài chính và tiềm lực tài chính không tốt dẫn khả năng thanh toán giảm.

Từ nay đến năm 2023, thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với những khó khăn liên quan đến sự chậm trễ trong chương trình hỗ trợ. Còn đối với doanh nghiệp, dòng vốn bị hạn chế vẫn là vấn đề lớn nhất trong thời gian tới.  

Song, tín hiệu đáng mừng trong thời gian tới là vấn đề pháp lý, khi các luật liên quan đến bất động sản đều đang được điều chỉnh và sửa đổi, dự kiến trong năm tới sẽ được thông qua và có hiệu lực bắt đầu từ năm 2024. Hy vọng rằng, đây sẽ là cơ hội để thị trường sẽ gỡ bỏ được những nút thắt pháp lý còn tồn tại từ trước tới nay.

Tuy nhiên, để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới, cần có lộ trình giúp đỡ và tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản được tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ trái phiếu. Cùng lúc đó, doanh nghiệp kinh doanh ngành địa ốc cũng cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, chú tâm hơn đến trong việc lường trước các rủi ro có thể gặp phải, nhất là rủi ro liên quan đến lãi suất, tỷ giá. Đồng thời, cũng nên xây dựng một tiềm lực và khả năng tài chính vững mạnh hơn.