Nghịch lý về giá nhà ở xã hội giá ngang nhà thương mại

Từ tháng 9, Tập đoàn Lê Phong đã mở bán rầm rộ dự án nhà ở xã hội (NOXH) Tân Đông Hiệp (thương hiệu New Lavida Dĩ An) tại TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Với quy mô 10.320 m2, dự án gồm hai block, cung cấp tổng cộng 873 căn hộ, trong đó có 765 căn nhà ở xã hội với diện tích dao động từ 30 - 64 m2. Tuy nhiên, giá bán các căn hộ dự án này nằm ở mức gần 26 triệu đồng/m2, tương đương 768 triệu đồng/căn, trong khi căn hộ 57 m2 có giá gần 1,5 tỉ đồng.

Giá thuê, mua NOXH đều tiệm cận phân khúc thương mại

Theo một nhân viên môi giới của Công ty CP Dịch vụ Bất động sản Danh Khôi (DKRS) - đơn vị phân phối độc quyền dự án, khách hàng cần đặt cọc 30 triệu đồng, sau đó đóng 10% giá trị căn hộ trong vòng 10 - 20 ngày, tiếp tục thanh toán thêm 10% mỗi 30 ngày cho đến khi ký hợp đồng mua bán chính thức. Kèm theo đó là những điều kiện theo quy định của Nhà nước đối với người mua NOXH.

Tương tự, tại dự án TT AVIO có giá nhỉnh hơn ở mức 29 triệu đồng/m2, trong khi dự án Phú Đông Sky One cách đó 1 km chào bán từ 30,5 triệu đồng/m2. Thêm vào đó, một số dự án thương mại khác tại Dĩ An của Tập đoàn Bcons đang có giá chào bán từ 24 triệu đồng/m2 và sẵn sàng bàn giao ngay.

Không chỉ tại Bình Dương, TP.HCM cũng đang chứng kiến mức giá "cao ngất" cho NOXH. Dự án Thủ Thiêm Green House do Thủ Thiêm Group làm chủ đầu tư đang được mở bán với giá thấp nhất từ 25 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), gần bằng nhiều dự án nhà ở thương mại trước đó. Hay như dự án NHS Trung Văn tại Hà Nội khi mở bán có giá 19,5 triệu đồng/m2, nhưng để tiếp cận với căn hộ tại đây nhiều người thậm chí phải trả chênh thêm 200 – 300 triệu đồng/căn hộ.

Mới đây, thông qua Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, bà Nguyễn Huyền đã phản ánh rằng, người dân đủ điều kiện mua NOXH tại TP. Hải Phòng hiện nay đều không thể mua với giá trị thực như thông tin công khai. Thay vào đó, họ buộc phải mua qua các đại lý bất động sản do chủ đầu tư chỉ định và phải trả thêm khoản "chênh" từ 100-300 triệu đồng, tùy vào vị trí căn hộ.

Những mức giá này khiến nhiều người đặt câu hỏi về mục đích thực sự của NOXH vốn được kỳ vọng là giải pháp cho người thu nhập thấp, nhưng hiện tại dường như đang tiệm cận phân khúc thương mại.

Bên cạnh giá mua, nhiều người dân cũng đang cho rằng khung giá cho thuê NOXH mà Hà Nội đang lấy ý kiến, với mức cao nhất dự kiến là 198.000 đồng/m2/tháng (tương đương gần 14 triệu đồng/tháng cho căn hộ 70m2), là chưa hợp lý. Trước đó, TP.HCM cũng ban hành khung giá cho thuê NOXH do cá nhân đầu tư từ 96.000 - 235.000 đồng/m2/tháng.Theo khảo sát, mức giá này gần bằng giá thuê căn hộ thương mại phân khúc tầm trung trên thị trường hiện nay.

Cần kiểm soát chi phí xây dựng thực tế

Lý giải nguyên nhân của việc giá NOXH ở mức cao, ông Nguyễn Hoàng, một chuyên gia độc lập trong lĩnh vực bất động sản, chia sẻ rằng Nhà nước đã đưa ra những quy định chặt chẽ để kiểm soát giá bán, đặc biệt đối với các doanh nghiệp tư nhân tham gia phát triển loại hình này như lợi nhuận không vượt quá 10% tổng mức đầu tư, trình cơ quan chức năng phê duyệt. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng được miễn giảm tiền sử dụng đất, thuế VAT, thuế TNDN…

Tuy nhiên, giá thành xây dựng cho NOXH hiện rơi vào khoảng 13,5 triệu đồng/m2, cho thấy chi phí đang tăng cao, tạo áp lực đẩy giá NOXH lên mức không còn phù hợp với mục tiêu hỗ trợ người có thu nhập thấp.

Ở góc nhìn khác, ông Võ văn Ngọc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Tây Land cho biết, theo quy định pháp luật hiện hành, chủ đầu tư dự án được quyền tự xác định giá NOXH dựa trên chi phí xây dựng thực tế, nhưng lại thiếu cơ chế giám sát hiệu quả.

Điều này dẫn đến việc khó đảm bảo rằng giá thuê mua NOXH được tính đúng theo công thức quy định.Trước đây, Luật Nhà ở năm 2014 cũng đã quy định rõ chủ đầu tư không được tính các ưu đãi của Nhà nước vào giá bán NOXH.

Tuy nhiên, do thiếu sự kiểm soát chặt chẽ đối với chi phí đầu tư, việc tách biệt phần ưu đãi của Nhà nước trở nên khó khăn, dẫn đến tình trạng giá bán vẫn cao. Các cơ quan giám sát cần thực hiện vai trò kiểm tra chặt chẽ để đảm bảo giá NOXH không bị đẩy lên mức quá cao, gây chênh lệch không đáng kể so với giá nhà ở thương mại vốn không nhận được hỗ trợ tài chính từ Nhà nước.

Thực tế, trong bối cảnh giá nhà tăng cao như hiện nay, các căn hộ với mức giá từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng đang trở thành mục tiêu săn đón tại Hà Nội, TP. HCM và các khu vực lân cận có nền công nghiệp phát triển mạnh. Theo đó, các dự án NOXH với mức giá hợp lý càng được người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, mong chờ hơn bao giờ hết.

Điểm sáng của công tác phát triển NOXH hiện nay là các doanh nghiệp đã chủ động đề xuất làm NOXH từ những ưu đãi, thuận lợi trong quá trình xây dựng. Ngoài ra, một trong những thông tin đáng chú ý khác là Văn phòng UBND TP Hà Nội vừa thông báo kết luận của Chủ tịch UBND TP về tiến độ triển khai một số dự án đầu tư kéo dài, chậm tiến độ, và chưa đưa vào sử dụng trên địa bàn thành phố.

Trong kết luận này, có đề cập đến việc chuyển đổi các hạng mục A2, A3, A4 thuộc Dự án Khu nhà ở sinh viên Pháp Vân - Tứ Hiệp thành nhà ở xã hội cho thuê. Theo kế hoạch, tòa A2 và A3 sẽ được cải tạo, nâng cấp hoàn thành vào năm 2026, và tòa A4 sẽ hoàn thành xây dựng muộn nhất vào năm 2027.

Dự án này đã bị bỏ không trong nhiều năm tại cửa ngõ phía Nam thủ đô, gây lãng phí lớn, trong khi nhu cầu về nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp vẫn rất cao. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng cho các khối nhà này đã được đề xuất nhiều lần trước đây.

Với các giải pháp như cải tạo, tái sử dụng các dự án bị bỏ hoang lâu năm, chuyển đổi mục đích sử dụng phù hợp, cùng việc phát triển các dự án mới, nguồn cung NOXH tại Hà Nội và các địa phương khác kỳ vọng sẽ được cải thiện, từ đó cải thiện về giá thuê, mua.