Doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cho thuê được hưởng nhiều ưu đãi về vốn

Doanh nghiệp không muốn làm NOXH cho thuê

TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho biết, thời gian qua có hiện tượng “nhiều người đi ô tô mua NOXH”, điều này không quá bất ngờ bởi “họ mới có đủ tiền mua nhà”. Hiện, việc phát triển NOXH mới chỉ tập trung cho giao dịch mua bán còn việc cho thuê bị hạn chế bởi nhiều quy định phức tạp.

Cũng theo TS. Vũ Đình Ánh, thất bại của gói vay ưu đãi 120.000 tỉ là bởi người có thu nhập thấp không có đủ khả năng trả lãi vay. Chẳng hạn, người mua được vay với lãi suất 7,5%/năm trong năm 5 năm, với khoản vay 500 triệu, trung bình họ phải trả 11 triệu đồng/tháng gốc lãi. Kể cả được áp dụng lãi suất ưu đãi hơn, việc vay mua NOXH cũng là gánh nặng tài chính đối với họ.

Do đó, chuyên gia đề nghị cơ cấu lại tỷ trọng phát triển NOXH như 100% hoặc 80% cho thuê, 20% để mua bán nhằm hỗ trợ người thực sự có nhu cầu tiếp cận được nhà ở.

Lý giải nguyên nhân doanh nghiệp thờ ơ với NOXH cho thuê, tại một tọa đàm được tổ chức gần đây, ông Lê Hữu Nghĩa – Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, doanh nghiệp làm NOXH cho thuê sẽ rất khó khăn, chỉ có Nhà nước hoặc tổ chức công đoàn có sẵn nguồn tài chính, được giao đất sạch mới có thể thực hiện.

Dẫn ví dụ từ các dự án NOXH của Lê Thành, ông Nghĩa cho biết “tìm đỏ mắt” không kiếm được ngân hàng cho vay lãi suất làm dự án dưới 10%/năm, các dự án của công ty đang phải vay với mức lãi suất thương mại 13%. Trong khi đó, NOXH vốn dành cho người thu nhập thấp, giá thuê cũng phải phù hợp với túi tiền.

Giả sử, dự án có 1.000 căn, mỗi căn vốn là 500 triệu đồng, tổng chi phí là 500 tỉ đồng. Giá thuê tốt nhất mà doanh nghiệp có thể đưa ra là 3,5 triệu đồng/tháng với tỷ lệ lấp đầy 100%, doanh thu mỗi năm đạt khoảng 35 – 40 tỉ đồng, trong khi lãi suất phải trả ngân hàng là 50 tỉ đồng, tức là doanh nghiệp âm ít nhất 10 tỉ đồng.

Đặc biệt, theo Luật Nhà ở 2023, doanh nghiệp phát triển NOXH cho thuê chỉ được hưởng lợi nhuận bằng với dự án bán là 10%. Trong khi đó, NOXH cho thuê không còn được Nhà nước đầu tư kỹ thuật, hạ tầng xã hội nên các doanh nghiệp không dám mạnh tay đầu tư. Chưa kể những vướng mắc từ khâu thủ tục.

Mở ưu đãi để thu hút đầu tư

Từ những thực tế này, để khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia xây dựng, Luật Nhà ở năm 2023 và nghị định 100 năm 2024 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có nhiều ưu đãi hơn cho các chủ đầu tư xây dựng NOXH cho thuê.

Cụ thể, Luật Nhà ở 2023 khẳng định, NOXH là nhà chung cư nên căn hộ có diện tích tối thiểu 25m2 và tối đa 70m2. Chủ đầu tư được xây dựng căn hộ lớn hơn 70m2 nhưng không quá 77m2, số lượng căn hộ này chỉ bằng 10% tổng số căn của dự án; NOXH riêng lẻ có diện tích sàn không qua 70m2 và chỉ được xây dựng tại vùng đồng bảo thiểu số, vùng núi.

Ngoài ra, luật cho phép cá nhân đầu tư NOXH theo tiêu chuẩn nhà nhiều hộ, nhiều tầng để bán, cho thuê, thuê mua. Đối với chủ đầu tư xây dựng bằng nguồn đất và vốn tự tạo lập được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và không phải làm thủ tục đề nghị.

Đây là điểm mới, tiến bộ hơn so với quy định cũ, sẽ rút ngắn được thời gian làm thủ tục đầu tư xây dựng NOXH. Ngoài ra, chủ đầu tư dự án NOXH còn được ưu đãi về thuế theo quy định của pháp luật. Đối với dự án NOXH nằm trong 20% diện tích dự án thương mại, chủ đầu tư được hưởng toàn bộ lợi nhuận và được hạch toán riêng.

Dù được hưởng mức lợi nhuận tối đa 10% như NOXH để bán, nhưng chủ đầu tư NOXH cho thuê được vay vốn tại Ngân hàng Chính sách xã hội, Ngân hàng Phát triển với mức vay tối đa 80% tổng mức đầu đầu tư và không quá 80% giá trị tài sản đảm bảo (NOXH bán 70%). Thời hạn vay tối đa lên tới 20 năm kể từ khoản giải ngân đầu tiên thay vì 15 năm như dự án NOXH để bán.

Đáng chú ý, lãi suất cho vay với dự án NOXH cho thuê và thuê mua bằng 120% lãi suất cho người mua, thuê mua vay. Còn đối với dự án chỉ cho thuê thì lãi suất cho vay chủ đầu tư bằng người mua NOXH vay. Cá nhân vay vốn xây NOXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội hưởng lãi suất bằng lãi suất cho người mua, thời hạn vay tối đa 20 năm.