Nhiều lô đất trúng 100 triệu đồng/m2 ở Thanh Oai bỏ cọc: Đề xuất áp dụng quy định của nhà ở xã hội với đất đấu giá

Ông Nguyễn Công Quảng – Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai cho biết, hiện đã hết thời hạn nộp tiền phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao nhưng mới chỉ có 13 lô đất nộp đủ tiền. Đây đều là các lô có mức giá trúng thấp.

Nhiều lô đất chưa nộp tiền

Đáng chú ý, lô đất có mức trúng giá hơn 100 triệu đồng/m2 hiện chưa nộp và bỏ cọc. Theo quy định, hết 120 ngày mới hủy kết quả phiên đấu giá nên huyện vẫn chưa có phương án và thời gian đấu giá lại.

Phiên đấu giá này được tổ chức ngày 10/8 và đã gây xôn xao dư luận khi thu hút hàng nghìn người tham dự, cùng với mức giá trúng lên tới 100,5 triệu đồng/m2, các lô thường có giá trúng 63 – 80 triệu đồng/m2. Trong khi mức giá khởi điểm của các lô đất dao động từ 8,6 triệu đồng/m2 đến 12,5 triệu đồng/m2. Thậm chí cao hơn nhiều so với giá đất thổ cư khu vực xung quanh.

Bên cạnh mức giá trúng, điều khiến dư luận quan tâm khác là cuộc đấu giá ghi nhận số người tham gia lên đến hàng nghìn, nhưng đa số không phải người dân địa phương. Minh chứng rõ ràng nhất là chỉ có 2 người dân Thanh Oai trúng giá. Đặc biệt, sau khi kết thúc đấu giá, xuất hiện tình trạng các cò đất thông báo sang nhượng với giá chênh dao động 100 – 500 triệu đồng, tùy vị trí lô đất.

Giới chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh dân số Hà Nội tăng nhanh, nhu cầu đất ở lớn, trong khi nhiều huyện ngoại thành dự kiến sẽ được chuyển đổi lên quận, cùng với đó hạ tầng dần hoàn thiện, tăng khả năng kết nối với khu vực trung tâm…thì giá trị các lô đất có pháp lý rõ ràng, hay còn gọi là đất “sạch” cao hơn trước đây cũng là điều hợp lý.

Tuy nhiên, theo ThS.KTS Phạm Hoàng Phương, vấn đề của các phiên đấu giá nằm ở chỗ đất làng được đẩy lên mức giá tiệm cận với nhà đất khu vực trung tâm có thể gây nhiều tác động xấu với xã hội và người dân.

Trước tiên, việc nhiều lô đất bị đẩy giá lên cao “trên trời” sau đó bỏ cọc, tạo cơ hội “lướt cọc ăn chênh”, thực chất là một chiêu trò trục lợi chính sách, tác động tiêu cực với những người có nhu cầu ở, méo mó mục đích phát triển bền vững của các đấu giá đất. Cùng với đó, nhiều lô đất trúng đấu giá nhưng không nộp tiền khiến địa phương phải tổ chức đấu giá lại gây tốn kém thời gian, công sức, nguồn lực cũng như làm giảm khả năng thu ngân sách.

Áp dụng quy định của nhà ở xã hội với đất đấu giá

Câu chuyện những lô đất bỏ cọc tại Khu đô thị Thủ Thiêm (TP. HCM) cách đây 3 năm là bài học nhãn tiền cho vấn đề này. Tại thời đó, kết quả cuộc đấu giá xuất hiện lô đất có giá trúng 2,43 tỉ đồng/m2 đã gây “chấn động” nhưng sau đó các đơn vị trúng đấu giá đều bỏ cọc.

Hệ quả là tất cả lô đất bị bỏ hoang nhiều năm, gián đoạn tốc độ phát triển của thành phố và thiết lập mặt bằng giá mới cho khu vực xung quanh. Sau thời gian dài chuẩn bị, đến tháng 6/2025, những lô đất này mới được đấu giá lại.

Nhận định về nguyên nhân của những cuộc đấu giá vừa bình thường nhưng cũng vừa bất thường, ThS.KTS Phạm Hoàng Phương cho biết, cần xem xét là việc tiếp cận thông tin về quy hoạch sử dụng đất đô thị, kế hoạch đấu giá, bảng giá cơ sở phục vụ đấu giá của người dân vẫn còn nhiều hạn chế.

Ngoài ra, các phương thức, cách thức tổ chức đấu giá như mức khởi điểm, số tiền cọc quá thấp tạo điều kiện cho người trúng đấu giá dễ dàng bỏ cọc. Việc tổ chức đấu giá với nhiều bước cũng được cho là còn rườm rà, tốn kém thời gian, công sức và khó quản lý về chất lượng. Các quy định về sang tên chuyển nhượng, sở hữu lô đất sau khi trúng đấu giá còn dễ dãi, công tác quản lý, giám sát sau đấu giá còn quá dễ dài, các quy định xử phạt chưa đủ răn đe.

Do vậy, cần đẩy mạnh công bố thông tin trên website và phương tiên thông tin tại chúng về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch đấu giá đất hàng năm tại địa phương. Cùng với đó, mặt bằng mức giá phục vụ đấu giá tại từng thời điểm, kết quả đấu giá và tên trúng đấu giá với từng lô đất cũng cần được công bố rộng rãi.

Bên cạnh đó, siết chặt tình trạng sang nhượng “bát nháo” ngay sau khi trúng đấu giá, hoàn thiện quy định về mức tiền đặt cọc, giảm thiểu các bước đấu giá theo hướng tinh gọn mà hiệu quả. Giống như với nhà ở xã hội, đất đấu giá phải hướng đến người sử dụng thực, xem xét quy định bắt buộc người trúng đấu giá không được chuyển nhượng trong 5 năm.

Nếu sai quy định, sẽ bị thu hồi và xử phạt nghiêm khắc đối với trường hợp cố tình sang nhượng trước thời hạn. Sau cùng, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, hậu kiểm đổi với việc thực hiện quy trình thủ tục đấu giá, các hồ sơ đấu giá đất để tránh tình trạng móc ngoặc thiếu minh bạch.