Đề xuất đấu giá nhà tái định cư ở Hà Nội: Bài học từ TP. HCM

Để đảm bảo chỗ ở cho người dân có đất ở bị thu hồi trong quá trình xây dựng các công trình hạ tầng công cộng, TP Hà Nội đã sử dụng một lượng lớn ngân sách để xây dựng những dự án nhà chung cư tái định cư, Tuy nhiên, nhiều dự án dù đã hoàn thành, nghiệm thu nhưng bị bỏ hoang nhiều năm, gây thất thoát ngân sách, lãng phí nguồn lực đất đai.

Sẽ đấu giá những căn hộ dư thừa

Theo số liệu của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố đang có 174 dự án nhà chung cư tái định cư. Trong đó, có 9 dự án với khoảng 2.500 căn hộ trong tình trạng chưa đưa vào sử dụng gồm 2 dự án đã hoàn thành và 7 dự án đang triển khai dang dở.

2 dự án đã hoàn thành nghiệm thu, bố trí tái định cư nhưng chưa đưa vào sử dụng là dự án xây dựng nhà ở tái định cư tại ô đất NO15,16 phường Thượng Thanh (quận Long Biên) và dự án xây dựng nhà B, C khu tái định cư phường Trần Phú (quận Hoàng Mai).

Các dự án đang dang dở bao gồm: Dự án khu nhà ở di dân giải phóng mặt bằng tại ô đất CT4 khu tái định cư tập trung Phú Diễn (quận Bắc Từ Liêm); dự án xây dựng nhà ở tại nhà N01 lô đất C17 tại Khu đô thị mới Cầu Giấy; dự án nhà ở tại ô đất ký hiệu B10/ODK3 phường Yên Sở (quận Hoàng Mai); khu nhà tái định cư phường Xuân La (quận Tây Hồ)... Tuy nhiên, do được khởi công đã nhiều năm, nhiều công trình đã dần xuống cấp theo thời gian.

Điển hình, tòa nhà Khu tái định cư N01 – C17 nằm ngay ngã tư Trần Thái Tông – Duy Tân bị bỏ hoang gần 1 thập kỷ, cỏ dại mọc um tùm, một số hạng mục vẫn chưa hoàn thành gây mất mỹ quan đô thị. Cùng với đó, công trình cũng đã lộ rõ những dấu hiệu xuống cấp, những mảng tường bám đầy rêu mốc, lớp sơn phủ bong tróc, hệ thống lan can gỉ sét…

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, toàn bộ quỹ nhà tại các dự án tái định cư đã được thành phố bố trí phục vụ cho các dự án cần giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố, nhất là các dự án trọng điểm. Trong thời gian tới, Sở sẽ phối hợp với các cơ quan liên quan, địa phương nơi có dự án tái định cư rà soát, đánh giá nhu cầu về nhà ở để tham mưu, báo cáo UBND thành phố.

Sau khi đã bố trí tái định cư cho các hộ dân bị thu hồi đất mà còn dư thì đề xuất phương án tổ chức bán đấu giá thu hồi vốn. Biện pháp này được đánh giá là hợp lý, bởi từ năm 2018 đến nay, nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ đang sụt giảm nghiêm trọng.

Số lượng dự án bất động sản được phê duyệt ít trong khi các dự án đang triển khai cũng bị gián đoạn bởi nhiều vướng mắc liên quan đến pháp lý và nguồn vốn, đã tạo thành nghịch lý cung cầu trên thị trường nhà ở. Trong khi đó lượng nhà tái định cư bỏ hoang quá nhiều. Có ý kiến cho rằng, nếu những khu nhà nà có thể bán cho người dân có thu nhập thấp, giúp họ ổn định đời sống.

Bài học từ TP. HCM

Nêu quan điểm về dự kiến của Sở Xây dựng Hà Nội, luật sư Trịnh Hữu Đức – Hội Luật gia Việt Nam, đây là thời điểm thuận lợi để thành phố đẩy mạnh tiến độ giải quyết tình trạng nhà tái định cư bỏ hoang thời gian qua. Bởi các dự án luật mới, đi kèm là những Nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật đã chính thức có hiệu lực, được xem là cởi “nút thắt” về pháp lý cho nhà tái định cư bỏ hoang.

Cụ thể, Luật Nhà ở năm 2023 đã cho phép chuyển đổi công năng sử dụng của nhà tái định cư thành nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, Nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2023 cũng cho phép việc chuyển đổi công năng từ nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội để phục vụ nhu cầu về nhà ở cho người dân.

Đồng quan điểm, chuyên gia về quản lý đô thị, KTS Trần Huy Ánh cho rằng, tất cả những dự án nhà tái định cư đều được xây dựng bằng tiền ngân sách Nhà nước, nhưng nếu bị bỏ hoang lâu năm cần thu hồi lại, tổ chức đấu giá, tạo lập thành nhà ở xã hội hoặc thương mại để bán cho người dân có nhu cầu.

Thực tế, câu chuyện đấu giá nhà tái định cư bỏ hoang không phải đến bây giờ mới được đề xuất thực hiện. Trước đó, TP. HCM đã từng thất bại 3 lần với 3.790 căn hộ tái định cư ở phường Bình Khánh tại Khu đô thị Thủ Thiêm. Đây là những căn hộ nằm trong chương trình 12.500 căn hộ tái định cư cho người dân bị giải tỏa tại khu đô thị này.

Theo đó, 3 cuộc đấu giá kéo dài từ năm 2017 đến năm 2021 mức khởi điểm qua từng lần là 8.800 tỷ đồng, 9.100 tỷ đồng và 9.900 tỷ đồng nhưng đều không thành công. Tạm tính tại mức giá cuối cùng, giá căn hộ trung bình ở khoảng 2,6 tỉ đồng/căn. Đây không phải mức giá quá cao nhưng vẫn không có ai ngó ngàng.

Lý giải nguyên nhân thất bại của 3 lần đấu giá này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, do thành phố chủ trương bán trọn lô, thu tiền một lần nên dã loại trừ đối tượng tham gia là các cá nhân, hộ gia đình với nhu cầu mua nhà ở thực. Phương thức đấu giá này chỉ thu hút các nhà đầu tư tổ chức, doanh nghiệp có tiềm lực tài chính lớn tham dự, nhưng số này lại không nhiều. Dự kiến lần đấu giá thứ 4 của lượng căn hộ này sẽ diễn ra trước tháng 11/2025.

Do vậy, KTS Trần Huy Ánh cho rằng, để đảm bảo đấu giá thành công, Hà Nội cần phải đồng bộ các giải pháp, tránh đi vào “vết xe đổ” như đã xảy ra. Đồng thời, do các căn hộ tái định cư đều được tạo lập bằng vốn ngân sách nên trình tự, thủ tục và thẩm quyền bán tài sản phải chặt chẽ, đúng theo quy định của pháp luật.