Tín dụng bất động sản tăng trưởng mạnh thời gian qua chủ yếu do đảo nợ

Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến ngày 31/5/2024, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,2 triệu tỉ đồng. Trong tháng 6/2024, tăng trưởng tín dụng đã đạt 3,6%, cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng của 5 tháng đầu năm cộng lại.

Chủ yếu do đảo nợ

Dữ liệu từ báo cáo tài chính của 16 ngân hàng có thuyết minh cho vay, tính đến 30/6/2024, có đến 14/16 ngân hàng tăng trưởng cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản so với đầu năm. Tổng dư nợ cho vay từ hoạt động kinh doanh của các ngân hàng này đạt 626.332 tỉ đồng, tăng 14% so với đầu năm.

Trong đó, Techcombank là ngân hàng dẫn đầu hệ thống với 201.210 tỉ đồng cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng 14% so với đầu năm. Tiếp đến là VPBank ghi nhận 140.315 tỉ đồng, tăng 22% so với đầu năm, cho vay cá nhân mua nhà để ở đạt 85.836 tỉ đồng, tăng gần 1% so với đầu năm.

Tuy nhiên, PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân – Giảng viên cao cấp Đại học Kinh tế TP. HCM cho rằng, tín dụng bất động sản tăng trưởng mạnh chủ yếu là do đảo nợ. Khi lượng trái phiếu đến hạn lớn, các doanh nghiệp phải tăng vay tín dụng để trả nợ trái phiếu.

Tại một hội thảo mới đây, ông Hoàng Văn Thu – Phó chủ tịch Ủy ban chứng khoán Nhà nước cho biết, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã đi vào hoạt động ổn định nhưng vẫn còn nhiều tồn tại. Điển hình là một số tổ chức phát hành có tình hình tài chính không ổn định, thiếu minh bạch về thông tin tài chính. Điều này dẫn đến nguy cơ không trả nợ đúng hạn, gây thiệt hại cho nhà đầu tư.

Do vậy, các doanh nghiệp phải nỗ lực xoay xở, áp dụng nhiều cách khác nhau để giải tỏa áp lực về dòng vốn. Một minh chứng rõ ràng về việc dòng vốn chủ yếu “đổ” vào các doanh nghiệp là nhu cầu vay vốn của người dân chậm lại dù các ngân hàng liên tục duy trì mặt bằng lãi suất thấp do giá nhà chênh lệch với thu nhập của người dân.

Trong khi đó, giới phân tích cho rằng, thị trường bất động sản bắt đầu hồi phục khiến nhu cầu vay vốn của các chủ đầu tư gia tăng. VIS Rating cho biết, tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư địa ốc sẽ duy trì ở mức cao khi họ tăng cường sử dụng nợ vay để phát triển các dự án mới.

Trong quý I/2024, tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư niêm yết có xu hướng tăng, thể hiện bằng chỉ số nợ vay/EBITDA tăng lên 3,4 lần từ mức nhỏ hơn 2 lần trong giai đoạn trước năm 2022. Theo VIS Rating, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới giúp doanh nghiệp bất động sản giảm bớt khó khăn về thanh khoản do áp lực nợ đáo hạn trái phiếu trong năm 2024 và 2025.

Cải thiện nguồn cung hỗ trợ tăng trưởng tín dụng

Nói về mức tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản trong thời gian qua, ông Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính ngân hàng, trường Đại học Nguyễn Trãi cho biết, số lượng căn hộ cung ra thị trường và được tiêu thụ trong quý II của cả thị trường tăng mạnh so với quý I. Phần lớn các ngân hàng tài trợ tín dụng cho cả chủ đầu tư và khách hàng mua căn hộ. Do vậy, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tăng là tất yếu.

Từ nay đến cuối năm 2024, tại TP. HCM có khoảng hơn 8.000 căn chung cư dự kiến mở bán mới, Hà Nội sẽ có khoảng gần 10.000 căn tiếp tục mở bán. Như vậy, tổng thể nguồn cung 6 tháng cuối năm tiếp tục tăng so với nửa đầu năm.

Tuy nhiên, gần 70% lượng cung là sản phẩm chung cư thương mại cao cấp, có giá từ 4 tỷ đồng/căn trở lên. Đây sẽ là áp lực cho cả chủ đầu tư khi bán hàng, do người có nhu cầu thực chỉ muốn tiếp cận các dự án vừa túi tiền. Theo đó, cần điều chỉnh lại cơ cấu sản phẩm, thiết kế các căn hộ thông minh, linh hoạt nhằm đáp ứng nhu cầu của người mua nhà là điều cần thiết.

Bên cạnh đó, ngoài lãi suất, để người dân thuận lợi trong việc tiếp cận nguồn vốn vay, các ngân hàng cần hỗ trợ thêm về thời hạn cho vay, có thể tối đa lên tới 30 năm, giúp thị trường bất động sản hồi phục và tín dụng tăng trưởng thực chất trong những tháng còn lại của năm.

Đồng thời, việc nỗ lực giải quyết các vấn đề của nguồn cung NOXH từ nay đến cuối năm sẽ giúp người có nhu cầu thực có nhiều lựa chọn hơn trong việc tiếp cận nhà ở.

Các chuyên gia từ VPBankS nhận định, tín dụng bất động sản được kỳ vọng sẽ là một trong những động lực chính giúp hệ thống ngân hàng duy trì tăng trưởng trong nửa cuối năm 2024. Kết hợp với những chính sách hỗ trợ từ chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước cơ hội phục hồi và phát triển bền vững hơn trong những năm tới.