Mức độ quan tâm tìm kiếm chung cư Hà Nội giảm 47%: Nhiều nhà đầu tư đã nhanh chân "chốt lời”?

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản đang chứng kiến một sự thay đổi lớn trong khẩu vị của nhà đầu tư Hà Nội. Trước đây, họ vốn ưu tiên nhà liền thổ với không gian riêng tư và quyền sở hữu lâu dài. Nhưng nay, xu hướng đầu tư vào chung cư đã có sự chuyển biến bất ngờ khi giá chung cư Hà Nội lần đầu vượt qua TP.HCM.

Giá chung cư Hà Nội đã “quá nóng”

Cụ thể, báo cáo thị trường 10 tháng đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy giá chung cư trung bình tại Hà Nội đã chạm mốc 60 triệu đồng/m2, cao hơn khoảng 10% so với TP.HCM. Đây là sự đảo chiều đáng chú ý khi trước đó TP.HCM luôn dẫn đầu với mức giá cao hơn Hà Nội tới 30%.

Sự thay đổi này phần nào phản ánh sức mạnh của dòng tiền đầu tư từ nhà đầu tư Hà Nội, vốn có xu hướng "chảy đến đâu, thị trường tăng nhiệt đến đó". Tuy nhiên, thị trường chung cư Hà Nội hiện đã có dấu hiệu hạ nhiệt với mức độ quan tâm tìm kiếm giảm đến 47% so với thời kỳ đỉnh cao hồi tháng 3/2024. Điều này cho thấy nhiều nhà đầu tư có thể đã nhanh chóng chốt lời khi giá chung cư tăng vọt gần 40% so với đầu năm. Đồng thời cũng có thể là dấu hiệu báo trước một đợt điều chỉnh giá sau thời gian tăng trưởng nóng.

Đáng chú ý, khi đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, các chuyên gia cũng cho rằng, trong bối cảnh giá bất động sản Hà Nội đang tăng mạnh và xuất hiện dấu hiệu "ảo," nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền, dựa trên nhiều yếu tố.

Ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác Thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, việc đầu tư vào bất động sản Hà Nội thời điểm này đòi hỏi tầm nhìn trung hạn, với thời gian thu hồi vốn ít nhất từ 1 đến 3 năm, thay vì kỳ vọng lướt sóng nhanh chóng.

Đồng tình, ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh, khuyến cáo nhà đầu tư không nên tham gia thị trường khi giá bất động sản Hà Nội đang ở mức cao. "Chỉ nên tham gia khi giá ở mức thấp, thay vì mua vào lúc giá đang cao và có khả năng tiếp tục tăng, đặc biệt trong bối cảnh thị trường thiếu rõ ràng như hiện nay," ông Tuấn nhấn mạnh.

Ông Tuấn cũng lưu ý rằng, với những nhà đầu tư không có nguồn vốn dư dả, việc theo dõi kỹ lưỡng diễn biến thị trường là cần thiết. Đặc biệt, không nên vội vàng "lao" vào các khu vực nóng như đất đấu giá, nơi giá đang dao động từ 140 triệu đến hơn 200 triệu đồng/m2.

Chia sẻ quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Chủ tịch Tập đoàn G6 cũng cho biết, trong thời gian qua, nhiều nhà đầu tư đã chuyển dòng tiền từ các tỉnh về Hà Nội, tập trung vào các phân khúc như chung cư, nhà trong ngõ, nhà liền kề, biệt thự và đất nền ngoại thành, khiến thị trường nóng lên đáng kể. Do đó, nhà đầu tư cần cẩn trọng khi quyết định “xuống tiền” vào thời điểm này.

Dòng tiền đang dần dịch chuyển về TP.HCM

Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận sự dịch chuyển trong xu hướng đầu tư rõ nét trong quý III/2024, khi cả nhà đầu tư Hà Nội và TP.HCM đều tăng cường tìm kiếm các dự án chung cư tại TP.HCM. Theo số liệu từ VARS, riêng trong quý III, thị trường đã đón nhận 2.073 sản phẩm mới, chủ yếu từ các đợt chào bán tiếp theo của các dự án tại TP.HCM, chiếm tới 70% tổng nguồn cung mới.

Cũng trong giai đoạn này, thị trường bất động sản phía Nam ghi nhận sự phục hồi rõ nét về sức cầu, đặc biệt trong phân khúc căn hộ, khi nguồn cung mới được bổ sung và nhiều dự án tái khởi động. Các dự án mở bán mới đạt tỷ lệ hấp thụ tích cực, cho thấy sự trở lại của nhu cầu mua để ở.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, dù hai thị trường Hà Nội và TP.HCM không có nhiều khác biệt về mặt giao dịch, quy hoạch, và cơ chế chính sách, nhưng vẫn tồn tại sự phân hóa rõ rệt về mục đích sử dụng bất động sản. Tại Hà Nội, ngoài nhu cầu nhà ở, thị trường còn ghi nhận sức mua lớn từ các nhà đầu tư, cho thấy tính đầu tư tại đây chiếm tỷ trọng đáng kể. Ngược lại, ở TP.HCM và các khu vực lân cận, nhu cầu sử dụng bất động sản cho mục đích an cư vẫn chiếm ưu thế, phản ánh một xu hướng tiêu dùng thiên về nhu cầu ở thực.

Những dấu hiệu tích cực của thị trường bất động sản TP.HCM còn được thể hiện trong báo cáo của UBND TP gửi Bộ Xây dựng. Theo đó, doanh thu kinh doanh bất động sản trong 9 tháng đầu năm của thành phố đạt 199.156 tỷ đồng, chiếm 60,3% tổng doanh thu từ các dịch vụ khác, tăng 6,7% so với cùng kỳ năm 2023.

Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận sự khởi sắc với hơn 1.000 doanh nghiệp mới thành lập và 1.600 giao dịch nhà đất, phản ánh tín hiệu phục hồi tích cực. Đồng thời, thành phố đã phê duyệt chủ trương đầu tư cho 12 dự án nhà ở thương mại, hoàn thành xây dựng 3 dự án nhà ở xã hội và có hơn 31.000 căn hộ đang trong quá trình xây dựng.

Nói diễn biến này, PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, nhận định dòng tiền đổ vào bất động sản TP.HCM vẫn giữ vững nhịp tăng trưởng. Đến cuối tháng 7/2024, dư nợ tín dụng bất động sản tại TP.HCM vượt ngưỡng 1 triệu tỷ đồng, chiếm 27,6% tổng dư nợ tín dụng và tăng 5,5% so với cuối năm 2023, vượt mức tăng trưởng tín dụng chung trên địa bàn.

Ngoài ra, lượng kiều hối chảy về TP.HCM và vùng phụ cận duy trì ở mức lớn và ổn định, với tổng lượng kiều hối năm 2023 đạt 16 tỷ USD, riêng TP.HCM là 9,46 tỉ USD, tăng 43,3% so với năm trước. Chỉ trong 9 tháng đầu năm 2024, TP.HCM đã đón nhận gần 7,4 tỉ USD kiều hối, tăng 10,5% so với cùng kỳ năm ngoái.

TP.HCM và Bình Dương cũng dẫn đầu cả nước trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Năm 2023, TP.HCM thu hút 5,85 tỉ USD vốn FDI, trong khi Bình Dương, tính đến nửa nhiệm kỳ 2020-2025, đã đạt 9,56 tỉ USD, vượt chỉ tiêu cả nhiệm kỳ, trở thành "điểm sáng" trong phục hồi kinh tế sau COVID-19 tại vùng Đông Nam Bộ. Các yếu tố này cho thấy bất động sản phía Nam tiếp tục là thị trường hấp dẫn, với sự phức hợp của các khu đô thị ngày càng rõ rệt.