Thị trường bất động sản 2022 - 2023 vẫn sẽ đối mặt với nhiều thách thức

Tình hình kinh tế vĩ mô trên toàn thế giới giai đoạn 2022 – 2023 

Nhìn chung, kinh tế vĩ mô của thế giới đang trên đà phục hồi rất tốt, nhưng lại có những dấu hiệu cho thấy tốc độ tăng trưởng sẽ chậm lại trong thời gian tới. Dự báo năm nay, thế giới đạt mức tăng trưởng kinh tế ở khoảng 3%, với tốc độ không đồng đều tại các khu vực.

Các tác nhân gây bất động với tăng trưởng kinh tế bao gồm Cục dự trữ liên bang Mỹ (Fed) tăng lãi suất, giá năng lượng và chiến lược chống Covid-19 của Trung Quốc.

Cụ thể nguyên nhân dẫn đến lạm phát chủ yếu là do giá xăng dầu và giá lương thực thực phẩm tăng nhanh. Tuy nhiên, từ cuối tháng 5 vừa qua, một vài điểm trên thế giới, giá cả đang dần giảm xuống.

Theo phân tích của các chuyên gia, thế giới đã chạm đến đỉnh lạm phát, nhất là thời điểm quý III/2022 và sau đó sẽ quay trở về ngưỡng khoảng 2% vào cuối năm nay. Đây là một kịch bản tương đối khả thi tính tới thời điểm này.

Chiến lược "zero Covid" của Trung Quốc đã khiến lượng cung, cầu trên thế giới giảm xuống. Kinh tế Trung Quốc chậm lại gây ảnh hưởng tới những dự báo liên quan đến mức tăng trưởng của toàn cầu trong năm nay.

Kinh tế thế giới 2022 – 2023 sẽ còn tăng ở một số lĩnh vực như: chiến tranh, dịch bệnh…; giá cả, lạm phát tăng; rủi ro tài chính, bao gồm: lãi suất tăng, tỷ giá tăng, rủi ro nợ …; và rủi ro liên quan đến an ninh năng lượng, an ninh lương thực. Mặt khác, lợi nhuận biên của doanh nghiệp và đà phục hồi kinh tế sẽ còn tiếp tục giảm trong thời gian tới.

Ngoài ra, cần lưu ý một số xu hướng chuyển dịch nhanh, bao gồm: kinh tế số,chuyển đổi năng lượng, tài chính xanh, bất động sản xanh.

Kinh tế Việt Nam phục hồi tương đối tốt và đang từng bước trở về trạng thái ở thời điểm trước dịch

Từ đầu năm đến nay, kinh tế Việt Nam phục hồi tương đối tốt và đang từng bước trở về trạng thái ở thời điểm trước dịch. Thậm chí, ở một số điểm còn phát triển cao hơn. Trong đó, có tiêu dùng, hay chế biến chế tạo đều là những lĩnh vực ghi nhận mức tăng trưởng khả quan. Đáng chú ý, khối doanh nghiệp cũng ghi điểm với những dấu hiệu phục hồi tích cực.

Tỷ giá VND hiện đang nằm trong “top” đồng tiền mất giá thấp nhất trên thế giới. Có được kết quả này là do khả năng kiểm soát đồng tiền và có những can thiệp của NHNN rất hợp lý và vừa phải.

Chính sách "zero Covid" của Trung Quốc là yếu tố khiến dòng đầu tư FDI từ nước này bị giảm xuống dẫn đến tổng vốn đăng ký đang dần chậm lại. Tuy nhiên, các dự án đang có lại được giải ngân rất tốt.

Đáng lưu ý, trong 15% tăng trưởng xuất nhập khẩu, có 8 – 9% tăng giá và khoảng 6% tăng lượng. Do đó, con số 15% chưa phải là con số đáng để chúng ta tự hào.

Năm 2022, Việt Nam đứng trước những thách thức chung của toàn cầu. Cùng với đó, do tác động của dịch Covid-19 lên các ngành kinh tế khác nhau nên mức độ phục hồi cũng có những mức độ khác nhau. Ngoài ra, kinh tế nước ta vẫn đang nằm trong tình trạng lạm phát, mặt bằng lãi suất, tỷ giá tăng tuy nhiên, mức độ tăng vẫn nằm trong tầm kiểm soát.

Giải ngân đầu tư công vẫn là thách thức khó giải quyết, khiến doanh nghiệp tiếp tục rơi vào cảnh khó. Thách thức vẫn chưa dừng lại bởi nợ xấu vẫn chưa được giải quyết một cách triệt để trong khi thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản đang được điều chỉnh theo hướng lành mạnh hóa.

Theo dự báo của các chuyên gia trong ngành, trong năm 2022, kinh tế Việt Nam sẽ tăng trưởng đạt  mức 7%, lạm phát một số tháng có thể cao hơn ngưỡng mục tiêu nhưng vẫn sẽ được kiểm soát ở mức 4%. Mặt khác, ở một diễn biến tích cực hơn, kinh tế nước ta có thể tăng trưởng tới 7,6%. 

Cơ hội phát triển của hai lĩnh vực: bất động sản và xây dựng 

Kinh tế phục hồi đạt mức khá cùng với chương trình phục hồi – phát triển KTXH giai đoạn 2022 – 2023 được đẩy mạnh sẽ là tiền đề để bất động sản và xây dựng phát triển. Đồng thời, quy hoạch được quan tâm, cơ sở hạ tầng được đầu tư và sự thúc đẩy mạnh mẽ trong công tác đầu tư công cũng là những yếu tố tạo nên cơ hội cho thị trường của hai lĩnh vực nêu trên.

Chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn  2021 – 2030, cần có những suy tính kỹ càng, tránh trường hợp làm theo phong trào sẽ gây nguy hiểm cho thị trường. Đặc biệt, nếu làm theo tư duy xin cho tiềm ẩn rủi ro sẽ rất lớn.

Các vấn đề pháp lý đã và đang được tháo gỡ là điểm cộng sáng giá của thị trường, đặc biệt là khi Nghị quyết 18 và Nghị quyết 19 được ban hành. Cùng lúc đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang có những điều chỉnh đưa thị trường đi theo quỹ đạo lành mạnh hóa. 

Thời gian gần đây, lãi suất và tỷ giá cơ bản giữ ở mức ổn định dù áp lực tăng mạnh của hai yếu tố này khá lớn. Đây là thời điểm vàng để chấn chỉnh thị trường, bởi hai năm qua, do ảnh hưởng của Covid-19 khiến các thị trường khác đứng im thì nhà nhà, người người lại đổ xô đi đầu tư nhà đất.

Thị trường bất động sản 2022 - 2023 vẫn sẽ đối mặt với nhiều thách thức

Thời gian sắp tới, còn nhiều thách thức đe dọa nền kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng. Để nền kinh tế phục hồi sẽ còn nhiều bấp bênh, tác động đến thương mại, du lịch, đầu tư và bất động sản; nguồn cung chưa thể tăng ngay mà còn phải chờ thị trường tăng trưởng và còn phụ thuộc một số yếu tố khác  nữa; mặt khác giá năng lượng, nguyên vật liệu vẫn còn giữ mức tăng. Để giải quyết vấn đề này, Chính phủ, cơ quan quản lý chỉ đạo kiểm soát, rà soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp đi đúng quỹ đạo.

Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tìm hiểu tình hình thị trường, tiếp cận với Chương trình phục hồi và các nghị quyết gần đây của Bộ Chính trị, Quốc hội và Chính phủ. Đồng thời, giới đầu tư cũng nên lưu ý đến các dự án tập trung vào chức năng phục hồi xanh và tăng trưởng xanh. Thời đại chuyển đổi số đòi hỏi giới đầu tư phải đón đầu xu hướng mới và thích ứng, quản lý thay đổi và quản lý rủi ro. 

Thay vì phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng, doanh nghiệp nên linh hoạt trong việc huy động vốn từ các kênh khác, ví dụ như: phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, cổ phiếu quỹ, chương trình ESOP, quỹ REIT, trái phiếu công trình hay thuê tài chính cũng là một phương án đáng để thử.

Để hướng tới sự minh bạch, chuyên nghiệp trong việc thực hiện hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, Nhà nước nên có những bước điều chỉnh liên quan đến việc thực hiện các cam kết, chuẩn hóa đội ngũ quản lý và cả đội ngũ nhân sự bán hàng, dịch vụ…