Thị trường bất động sản biến động: Dòng tiền về đâu?

Thị trường bất động sản có đang “đóng băng”?

Theo Tiền phong, chị Nguyễn Minh (Đồng Đa, Hà Nội) từng thành công lãi gấp đôi số vốn bỏ ra khi mua đất nền tại Bắc Giang vào cuối năm 2021. Đến đầu năm 2022, chị tiếp tục dồn toàn bộ tiền , thậm chí vay thêm ngân hàng để mua mảnh đất tại Thái Nguyên. Thế nhưng, thay vì dự kiến thanh khoản trong vòng 3 tháng, đến nay đã qua nửa đầu năm mà mảnh đất của chị Minh vẫn chưa bán được. “Nếu như không phải vay ngân hàng tôi sẵn sàng để mảnh đất vài năm. Hiện mỗi tháng trả lãi ngân hàng nên rất áp lực. Giờ tôi chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn và tất toán khoản vay ngân hàng nhưng rao bán mãi chưa ai hỏi mua”, chị Minh nói.

Tương tự, anh Minh Thắng (Thanh Xuân, Hà Nội), năm 2021 từng đấu giá đất thành công và kiếm tiền tỷ chỉ trong vài ngày. Đến năm 2022, những tưởng ngon ăn, anh Thắng tiếp tục lao vào các cuộc đấu giá đất khắp các tỉnh miền Bắc. Tuy nhiên, vừa qua, nhà đầu tư này lo sốt vó vì sau khi đấu giá thành công lô đất tiền tỷ tại Hải Dương, anh lại không bán được ngay và phải nộp tiền trước tiến độ. “Trước khi đấu giá, tôi đặt cọc 500 triệu đồng nên tôi tiếc không dám bỏ cọc phải xoay xở khắp nơi để vào tiền. Tôi liên hệ nhiều ngân hàng nhưng chưa ngân hàng nào cho vay nên phải vay nhiều người quen. Giờ tôi chịu áp lực lớn vì những lần đóng tiền tiếp theo không biết phải làm sao”, anh Thắng chia sẻ.

Theo ông Hoàng Liên Sơn, Tổng Giám đốc Alpha Real, đơn vị phân phối nhiều dự án bất động sản cho biết, lượng giao dịch bất động sản không còn bùng nổ do thị trường mất đi một lượng lớn các nhà đầu cơ. Theo đó, trước những động thái kiểm soát tín dụng vào bất động sản, các nhà đầu tư đều đang chờ đợi và nghe ngóng những động thái chính sách tiếp theo từ Chính phủ như việc nới lỏng chính sách vĩ mô, nới hạn mức tín dụng hoặc ưu tiên một số dự án nhất định có thể được tiếp cận với nguồn vốn.

“Với các nhà đầu cơ lướt sóng, họ sẽ không lựa chọn vào thị trường ở thời điểm này. Việc cho vay đầu tư BĐS đã bị siết chặt, trong bối cảnh thị trường chậm thanh khoản, dòng tiền không về kịp, rủi ro chôn vốn và áp lực trả lãi ngân hàng sẽ là rất lớn”, ông Sơn cho hay.

Thời gian vừa qua, Ngân hàng Nhà nước vừa phát đi thông báo về việc điều hành chính sách tín dụng. Theo cơ quan này, trước năm 2011, tín dụng vẫn được xem là kênh cung ứng vốn chủ lực cho nền kinh tế, tăng rất nhanh, tỷ lệ tín dụng/GDP cũng tăng mạnh; gây nên bất ổn vĩ mô, lạm phát tăng cao ở mức 2 con số, an toàn hệ thống tài chính bị đe dọa nghiêm trọng (bong bóng bất động sản, chứng khoán). Do đó, nhiều tổ chức tín dụng yếu kém, rủi ro thanh khoản gia tăng đã rơi vào "vòng xoáy" đua lãi suất huy động nguồn vốn để cho vay... điều này đã đặt hệ thống ngân hàng trước nguy cơ tiềm ẩn đổ vỡ.

Ông Sơn cho rằng, thị trường hiện nay chỉ còn những người mua nhà ở thực và nhà đầu tư chân chính có đủ tiềm lực tài chính và xác định đầu tư dài hạn. Chính vì thế, giao dịch đang chậm hơn thời gian trước.

Dòng tiền bất động sản đang chảy vào đâu?

Ngày 30/7 vừa qua, giá các lô đất đấu tại huyện Mê Linh (Hà Nội) liên tục xác nhận kỷ lục mới khi có lô lên tới 100 triệu đồng/m2. Trước đó, một doanh nghiệp nhà nước đã tổ chức đấu giá đất tại Mê Linh cũng ghi nhận mức giá lên tới 50 - 55 triệu đồng/m2.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com cho biết, mức độ quan tâm đến bất động sản đang có dấu hiệu "giảm nhiệt" tại nhiều tỉnh thành trong quý 2/2022 so với cùng kỳ năm 2021. Cụ thể, đất nền tại miền Bắc và miền Nam có mức độ quan tâm giảm so với cùng kỳ năm 2021 lần lượt là 16% và 12%, tuy nhiên, mặt bằng giá rao bán vẫn tăng ở nhiều tỉnh so với trung bình giá năm 2021.

Thủ đô Hà Nội là khu vực chứng kiến khu cầu tìm kiếm đất nền giảm đến 23%, nhưng mặt bằng giá rao bán ở nhiều quận, huyện vùng ven vẫn tăng mạnh. Trong đó, đất nền Đông Anh, Gia Lâm, Quốc Oai tăng lần lượt 31%, 27% và 20% so với trung bình giá năm 2021. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, mức độ quan tâm đất ghi nhận giảm 11%. Tuy nhiên, giá rao bán đất nền quý II/2022 của nhiều khu vực thành phố đều tăng so với trung bình năm 2021, đơn cử quận 9 tăng 11%, Củ Chi tăng 8%, Nhà Bè tăng 4%.

Ông Quốc Anh nhận định, giá bất động sản trong ngắn hạn sẽ khó có khả năng giảm. “Ngoài mục đích để ở với nhu cầu luôn hiện hữu, mục đích đầu tư sẽ hướng tới dài hạn. Vì vậy, tâm lý đầu tư sẽ không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố ngắn hạn như dịch bệnh và các yếu tố khác”, ông Quốc Anh nói.

Trước diễn biến trên, lãnh đạo Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững trong thời gian tới, Bộ Xây dựng kiến nghị các bộ, ngành liên quan theo chức năng, nhiệm vụ được giao cần nghiên cứu dự thảo, báo cáo Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) theo Nghị quyết số 50/2022/QH15 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022.   

Bên cạnh đó, các bộ, ngành tiếp tục nghiên cứu trình cơ quan có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền các cơ chế, chính sách pháp luật về đầu tư, quy hoạch, xây dựng, đất đai, thuế, tín dụng, kinh doanh bất động sản… để tăng cường quản lý, tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản.