Thị trường bất động sản: Thời kỳ 2008 sẽ không quay trở lại?

Thị trường BĐS liệu có trở lại thời kỳ 2008?

6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản rơi vào cảnh ảm đạm, nhiều phân khúc giảm mạnh về giao dịch trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Loạt thách thức từ lạm phát, động thái siết tín dụng, sự mất cân bằng cung - cầu được cho là nguyên nhân gây gián đoạn dòng tiền.

Ông Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Phú Vinh Group nhận định, có thể ví những biến động trên thị trường bất động sản như đồ thị hình sin và có nhiều điểm điểm tương đồng với giai đoạn 2008. 

Điểm tương đồng đầu tiên là những tác động mạnh từ lạm phát đã đẩy giá nhà lên cao. Năm 2008, một số dự án căn hộ đã tăng giá gấp đôi, cao nhất khoảng 3.000 USD/m2. Tới năm 2022, một số dự án tăng lên 200 - 300%, cao nhất lên tới vài chục nghìn USD/m2.

Thứ hai là sức ảnh hưởng của sự suy thoái kinh tế thế giới lên thị trường trong nước. Năm 2008 là giai đoạn thị trường nhà đất tại Mỹ rơi vào khủng hoảng gây ra những ảnh hưởng lớn tới kinh tế thế giới. Năm 2022, địa dịch Covid - 19 và chiến tranh, thiên tai xuất hiện cũng khiến thế giới mất rất nhiều thời gian cho việc hồi phục, tái tạo, Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng mạnh mẽ.

Tuy nhiên, ông Chánh cho rằng, nhìn từ góc độ khách quan, thị trường đang thay đổi theo hướng tích cực, trưởng thành chứ không dễ bị lung lay như trước. Cụ thể, quy mô thị trường bất động sản năm 2008 ước tính đạt 10% GDP, còn năm 2022 ước tính đạt 22% GDP. Quy mô tăng trưởng cũng có nghĩa thị trường đã có sự trưởng thành hơn trước.

“Năm 2002, các cơ quan quản lý Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm để ứng phó với lạm phát, sử dụng tốt công cụ chính sách về tiền tệ, chính sách tài khóa và cân đối hơn các yếu tố vĩ mô để đồng thời kiềm chế cả lạm phát và bảo đảm phục hồi, phát triển kinh tế. Tới năm 2022, nhà đầu tư đã trải qua nhiều chu kỳ tăng giảm của thị trường nên có sự trưởng thành, tâm lý và cảm xúc vững hơn, tham gia nhiều hơn vào thị trường” - Ông Chánh nhìn nhận.

Theo ông Nguyễn Văn Điềm - Tổng Giám đốc Công ty Đô thị mới Thủ Thiêm, tính từ quý III/2021 tới hết nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam trải qua diễn tiến theo chu kỳ hình sin, có sự biến động ở nhiều phân khúc. Trong đó, yếu tố tác động mạnh nhất thể hiện ra là nền kinh tế đã phục hồi rất tốt sau đại dịch, thị trường lại có sự tăng trưởng ổn định ở mọi phân khúc bất động sản. Giá bất động sản vào thời điểm này cũng tăng lên 30% so với cùng kỳ năm 2020.

Tuy nhiên, hết quý I/2022, thị trường lại có hiện tượng suy giảm, nguyên nhân vì những tác động từ chính sách pháp luật Nhà nước và sự kiểm soát chặt hơn hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Sang quý II/2022, thị trưởng trầm lắng rõ rệt do ảnh hưởng từ chính sách tài khóa, ngân hàng đẩy mạnh kiểm soát tín dụng nhằm hạn chế lạm phát và cho vay đầu tư bất động sản. Từ đó, nhà đầu tư cũng dần thay đổi mục tiêu, mãi lực giảm và thị trường đã chững lại. 

Ông Điềm cũng nhận định tổng quan từ những yếu tố tác động trên thị trường hiện tại thì sẽ không giống với chu kỳ “đóng băng” như năm 2008. “Một số cơ sở có thể kỳ vọng vào thị trường lúc này. Một là lãi suất cho vay không tăng quá mạnh như năm 2008. Hai là nhà đầu tư cũng thông thái và nhiều kinh nghiệm hơn, đa số đầu tư trung và dài hạn hơn là ngắn hạn như thời kỳ 2008. Ba là nhìn vào các chỉ số lạm phát nền kinh tế toàn cầu và riêng Việt Nam thì vẫn được kiểm soát ổn định. Bốn là như cầu nhà ở ngày càng lớn nhưng nguồn cung thì khan hiếm dẫn tới việc giá đất chỉ tăng không giảm” - Ông Điềm cho hay.

Cần làm gì để thích ứng với các biến động

Về những nguyên nhân gây khó khăn cho thị trường bất động sản thời gian qua, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa - Ông Trần Khánh Quang cho hay, nguyên nhân trực tiếp đến từ việc các chủ đầu tư chủ yếu tung ra các sản phẩm phân khúc trung cấp, cao cấp mà thiếu đi phân khúc phù hợp với nhu cầu thực dưới 3 tỷ đồng. Bởi, nguồn cung hiện tại đa số là sản phẩm để đầu tư, vì thế cả nhà đầu tư và chủ đầu tư đua nhau tăng giá để có thêm lợi nhuận. 

Tuy nhiên, ông Quang đánh giá, điều đáng mừng là hiện nay thị trường đã tự điều chỉnh, nhiều chủ đầu tư đang lên kế hoạch xây dựng nhiều dự án giá rẻ, nhà ở xã hội để phục vụ nhu cầu đa số người dân. Đây là giai đoạn đỉnh điểm của thị trường nên các chủ đầu tư chậm thay đổi sẽ gặp nhiều khó khăn. Tín dụng siết vào phân khúc trung và cao cấp nên nguy cơ hàng tồn kho sẽ khá nhiều, gây ra áp lực lớn cho doanh nghiệp.

“Doanh nghiệp phải đưa ra những chính sách ưu đãi thanh toán, tín dụng, tạo ra những điểm cộng như xây dựng công viên, bệnh viện, trường học,... trong dự án nhằm thu hút khách hàng. Nếu khó khăn vẫn tiếp tục kéo dài trên thị trường trên 12 tháng thì phân khúc cao cấp sẽ buộc phải giám giá” - Ông Quang nhận định.

Ông Phan Công Chánh thì cho rằng, sự trầm lắng hiện tại trên thị trường bất động sản có thể sẽ kéo dài ít nhất là 12 - 24 tháng tới để có sự điều chỉnh mới. Tuy nhiên, thị trường vẫn sẽ có những khu vực và dự án tốt thu hút nhiều sự quan tâm. Nhưng theo ông Cháng, khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản là nguồn vốn kinh doanh bị gián đoạn vì quá trình bán hàng không theo tiến độ. Do đó cần bù đắp bằng dòng tiền tới từ hoạt động tài chính và hoạt động đầu tư.

Theo vị chuyên gia này, đây là thời điểm để thị trường sàng lọc đi những doanh nghiệp yếu kém. Vì vậy, doanh nghiệp cần xây dựng kế hoạch ứng phó bài bản. Những khó khăn này có thể trở thành thời cơ cho những doanh nghiệp đủ thực lực, chỉ cần trụ vững qua giai đoạn này là có thể phát triển mạnh mẽ hơn trong khoảng 5 - 10 năm tới.

Ông Điểm cho rằng, khó khăn ngắn hạn vẫn là dòng tiền, tieps đó là nguồn cung sản phẩm phục vụ nhu cầu thực rất hạn chế. Nhà đầu tư hiện tại đang giảm cầu đầu tư để nghe ngóng, phân tích, đợi các chính sách khơi thông dòng vốn. Vì vậy trong ngắn hạn, khoảng quý III tới nửa đầu quý IV, thanh khoản thị trường sẽ kém đi, giao dịch chậm lại.

Trong thời điểm thị trường bất động sản trầm lắng thì dòng sản phẩm đất nền có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng, hay dòng căn hộ có giá từ 3 đến dưới 5 tỷ đồng sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư. Đồng thời cũng là kênh đầu tư được ưu tiên lựa chọn vì vẫn là nơi trú ẩn an toàn cho dòng tiền của nhà đầu tư.

Nhìn dưới góc độ doanh nghiệp, trước bối cảnh thị trường nhiều biến động, nhu cầu vốn đầu tư đang hạn chế, các chủ đầu tư cũng cố gắng để đa dạng hóa nguồn vốn, huy động bằng nhiều kênh. Để thích ứng, các doanh nghiệp cần tái cơ cấu mạnh mẽ từ doanh nghiệp đơn thuần sang doanh nghiệp đại chúng, với mục đích nhằm minh bạch hóa hoạt động, tối ưu hóa nguồn lực, nhất là thu hút được nguồn vốn dễ dàng hơn. 

“Khi thị trường bất động sản gặp khó khăn thì việc cắt giảm chi phí là điều đầu tiên được tính tới. Sau đó là tập trung phát triển dòng sản phẩm chiến lược, cốt lõi, có lợi cho nội lực doanh nghiệp của mình. Quan trọng hơn vẫn là cần đẩy mạnh quá trình chuyển đổi số, giảm sức người và chi phí hoạt động, tối ưu hóa hoạt động tiếp cận cũng như thu hút khách hàng trong chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp” - Ông Điềm bày tỏ quan điểm.

Về kịch bản của thị trường trong nửa cuối năm 2022, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, cho rằng thị trường hiện đang ở mức lơ lửng, “chân không tới đất, đầu không tới trời”. Đa số giao dịch bất động sản trong 2 năm qua đều là giao dịch giữa các nhà đầu tư, ít giao dịch mua ở thực. Thị trường bất động sản hiện nay là sân chơi của những chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Theo dự báo, rất có thể giá các phân khúc bất động sản sẽ giảm khoảng 30%, nhưng không sụp đổ và sau đó sẽ phục hồi.

“Chúng ta đã có nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, kinh tế tăng trưởng ở mức cao, lãi suất tăng ít. Nhờ nền tảng này mà nhận định về giá bất động sản giảm 30% và sau đó sẽ phục hồi trở lại là đúng” - Ông Nghĩa phân tích.