“Đại bàng” gia nhập đường đua, mối nguy hiểm rình rập thị trường bất động sản công nghiệp

Nhiều “đại bàng” đổ bộ

Theo Vietnamnet, với nhu cầu về logistics đang ngày càng tăng cao do xu hướng dịch chuyển các cơ sở sản xuất trên thế giới tới Việt Nam. Nhiều dự án khu công nghiệp cũng rục rịch triển khai hoạt động xây dựng ở các miền Bắc và miền Nam. Đơn cử như đầu năm 2022, GLP - nhà quản lý đầu tư và xây dựng kinh doanh hàng đầu thế giới trong lĩnh vực hậu cần, cơ sở hạ tầng dữ liệu và năng lượng tái tạo - thành lập GLP Vietnam Development Partners I với tổng số vốn đầu tư lên tới 1,1 tỷ USD vào 6 dự án trung tâm logistics, tổng diện tích của dự án là 900.000m2.

Bên cạnh đó, VSIP cũng khởi công xây dựng khu công nghệ tại Bình Dương với diện tích trên 1.000ha; BWID khởi công xây dựng dự án 16 - kho xây sẵn BW Phú Nghĩa tại Khu công nghiệp Phú Nghĩa, Hà Nội và cùng là dự án đầu tiên của đơn vị này tại Hà Nội; Khu Logistics JD Property (Việt Nam) Hải Phòng 1 của JD Future Explore V Limited cũng vừa được khởi công xây dựng tại Khu phi thuế quan và Khu công nghiệp Nam Đình Vũ (Khu 1) với quy mô 97.000m2.

Những thương vụ mua bán sáp nhập khác cũng rất được quan tâm trong lĩnh vực này như Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp BW - Nhà phát triển bất động sản công nghiệp do Warburg Pincus và Becamex IDC đồng sáng lập mới đây đã mua lại khoảng 74.000m2 đất tại Khu công nghiệp Bắc Tiền Phong do DEEP C phát triển trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.

CapitaLand Development và UBND tỉnh Bắc Giang đã có buổi ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác đầu tư. Hai bên thông báo sẽ đẩy mạnh phát triển dự án khu đô thị - công nghiệp - logistics trên địa bàn tỉnh với quy mô hơn 400ha, được cam kết đầu tư lên tới 1 tỷ USD, tương đương 23.000 tỷ đồng.

Trong số những giao dịch này, nổi bật nhất mới đây là việc Công ty TNHH Boustead Projects mua lại 49% cổ phần có giá trị 6,9 triệu USD của Công ty cổ phần Công Nghiệp Logistics KTG & Boustead tại KCN Yên Phong tỉnh Bắc Ninh.

Không chỉ với những loại hình bất động sản truyền thống, tháng 6 vừa qua, tổ chức đầu tư tư nhân Gaw Capital Partners có trụ sở tại Hong Kong đã đầu tư vào bất động sản trung tâm dữ liệu, với dự án Trung tâm dữ liệu cấp độ 3 có quy mô 6.056 m2 tại Khu công nghệ cao TP. Hồ Chí Minh.

Một số tên tuổi lớn của ngành điện tử như Samsung, LG Display, Xiaomi, Goertek vừa qua đã công bố công khai kế hoạch mở rộng, tăng vốn và thuê mới nhà xưởng nhằm bắt đầu sản xuất tại Việt Nam. 

Theo số liệu của CBRE Việt Nam cho biết, tổng diện tích đất công nghiệp tại 5 tỉnh, thành phố trọng điểm phía Bắc gồm Hà Nội, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên, Bắc Ninh đạt gần 15.000ha. Trong khi các thành phố trọng điểm tại khu vực phía Nam là TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Long An có tổng diện tích hơn 30.000ha.

Đất công nghiệp tăng giá

Tỷ lệ lấp đầy ghi nhận tại những khu công nghiệp, giá thuê đất ghi nhận mức tăng trưởng bình quân tại các thành phố công nghiệp chính là 5 - 12% tại khu vực phía Bắc và 8 - 13% tại khu vực phía Nam so với cùng kỳ năm 2021. Ghi nhận tại những khu công nghiệp tiêu biểu trên địa bàn từng khu vực cho thấy, một vài dự án thuộc khu vực phía Bắc có thể tăng mức giá chào thuê lên đến 20%, tại phía Nam khoảng 26%. 

Chuyên gia dự kiến giá đất công nghiệp sẽ còn duy trì ở mức cao trong khi đó, giá thuê xưởng và nhà kho có thể biến động nhẹ ở mức 0 - 3%/năm. Trên thế giới, Colliers cho biết, giá thuê đất công nghiệp tại các khu trung tâm như Bogor - Sukabumi, Tangerang và Bekasi ở Indonesia có mức trung bình khoảng 157 USD - 295 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn khoảng 42 - 51% so với những trung tâm khu công nghiệp tại Việt Nam như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bình Dương, Đồng Nai. 

Còn theo ước tính của các chuyên gia SSI, giá đất khu công nghiệp tại Việt Nam đang tăng khoảng 6 - 7% tại miền Bắc và 8 - 9% tại miền Nam trong năm 2022. Dự kiến trong 3 năm tiếp theo, nguồn cung đất công nghiệp cho 2 thị trường sẽ tăng hơn 14.000ha. 

Cụ thể, các tỉnh công nghiệp cấp 2 tại miền Nam và miền Bắc dự báo lần lượt chiếm khoảng 21 - 42% nguồn cung. Mức giá thuê đất công nghiệp cũng sẽ có mức tăng tích cực, đạt khoảng 5 - 10%/năm tại thị trường phía Bắc và 8 - 13%/năm tại phía Nam trong vòng 3 năm tới.

CBRE dự báo, phân khúc kho xưởng vẫn tiếp tục có thêm nguồn cung mới. Nguồn cung lũy kế tại phía Bắc sẽ đạt trên mốc 2,6 triệu m2 tổng diện tích sàn, trong giai đoạn 2022 - 2024, 87% nguồn cung mới tới từ Hải Phòng và Bắc Ninh. Còn tại miền Nam sẽ nhận khoảng 5 triệu m2 tổng diện tích sàn, 60% nguồn cung mới tới từ Bình Dương cho đến năm 2024.

Chuyên gia CBRE kỳ vọng vào diện tích logistics phục vụ riêng lĩnh vực thương mại điện tử sẽ tăng mạnh hơn trong thời gian tới. Thị trường sẽ cần thêm 92.903 m2 diện tích logistics cho mỗi 1 tỷ USD doanh thu từ thương mại điện tử. Dự kiến cần thêm 160 - 200 triệu m2 diện tích logistics phục vụ cho thương mại điện tử toàn cầu trong vòng 5 năm tới.

Ở thời điểm hiện tại, Việt Nam đang hướng tới trở thành nền kinh tế kỹ thuật số lớn thứ 2 khu vực Đông Nam Á. Thị trường sẽ tiếp tục thu hút nhiều tập đoàn, doanh nghiệp lớn hơn trong thời gian tới. Dựa trên dự báo về tăng trưởng quy mô thương mại điện tử tại Việt Nam, ước tính cần thêm hơn 2 triệu m2 diện tích logistics phục vụ riêng thương mại điện tử trên cả nước tới năm 2025.