Hai thách thức với bất động sản công nghiệp Việt Nam

Đây một con số đáng kể đối với một quốc gia có quy mô vừa so với khu vực.

Nhiều lực đẩy phát triển

Thị trường bấy động sản khu công nghiệp thời gian qua có khá nhiều "lực đẩy". Có thể kể đến: Chính phủ Việt Nam mở cửa biên giới trở lại từ tháng 3, giúp gia tăng hoạt động trong lĩnh vực sản xuất và hậu cần. Bên cạnh đó là tỷ giá đối hoái của VND so với USD ổn định hơn so với các nước trong khu vực Đông Nam Á; Nhiều chính sách mới nhằm thu hút FDI và chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp. Các chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội cho công nhân tại các khu công nghiệp được ban hành cùng với sự chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang Việt Nam hậu Covid-19; lĩnh vực thương mại điện tử và hậu cần tăng trưởng mạnh mẽ; Số lượng lớn các FTA, đáng kể là FTA Việt Nam của EU. Savills ghi nhận nhiều nhà sản xuất đến từ Pháp và Đức gia nhập thị trường Việt Nam hơn trong 2 năm qua như framas, Fuchs… trở thành tiền đề cho sự phát triển của bất động sản khu công nghiệp.

Ngành sản xuất chiếm 60% tổng mức tăng trưởng GDP của Việt Nam kể từ đầu năm với tổng giá trị 8,3 tỷ USD. Về số dự án cấp mới và vốn đăng ký cấp mới cho 191 dự án là 3,3 tỷ USD. Miền Bắc Việt Nam nhận được nhiều nhất khoản đầu tư đó với 65%, trong khi miền Nam có 42%. 

Trong 8 tháng đầu năm 2022, Tỉnh nhận được vốn đăng ký mới lớn nhất là Bình Dương, chủ yếu đến từ khoản đầu tư trị giá hơn 1 tỷ USD của LEGO vào đầu năm nay. Các địa phương lớn thứ 2 và thứ 3 lần lượt là Thái Nguyên và Hải Phòng. 

Đan Mạch, Singapore và Trung Quốc là những nhà đầu tư sản xuất lớn nhất. Về sản xuất công nghiệp, cao su và nhựa là tiếp tục là nhóm ngành sản xuất với nguồn vốn dẫn đầu, tiếp theo là dệt may, sản phẩm hóa chất và máy tính, điện tử. Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam đánh giá kết quả này cho thấy Việt Nam đã tăng lên đáng kể trong chuỗi giá trị so với 10 năm trước. 

Tại miền Bắc, một số thương vụ lớn đáng kể đến từ đầu năm đến nay là Trinar Solar (275 triệu USD), Autel Robotics (90 triệu USD) và Thép Việt Ý (80 triệu USD). Những khoản đầu tư này tập trung chủ yếu ở Thái Nguyên và Hải Phòng. 

Ở phía Nam, không thể không kể đến dự án đầu tư của LEGO (1,3 tỷ USD) tại VSIP III Bình Dương. Hai dự án lớn tiếp theo là nhà máy của Libra International Investment Pte và Coca Cola với giá trị lần lượt là 210 triệu USD tại Tây Ninh và 135 triệu USD tại Long An. 

Bên cạnh đó, Chỉ số PMI tăng từ 51 trong tháng 7 lên 52,7 trong tháng 8. Kết quả này đánh dấu 11 tháng tăng trưởng liên tiếp về sản lượng sản xuất của ngành công nghiệp Việt Nam. Sản lượng, đơn đặt hàng mới, việc làm cùng với các đơn đặt hàng xuất khẩu đang tăng lên. Xu hướng này sẽ tiếp tục giúp gia tăng niềm tin của các nhà đầu tư và sự ổn định của thị trường. 

Theo Tổng Cục Thống kê, chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp (IIP) trong tháng 8 trước tăng 2,9% so với tháng 7 và tăng 15,6% so với cùng kỳ năm trước, đánh dấu tháng tăng trưởng thứ 10 liên tiếp. Sản lượng sản xuất cũng tăng nhanh. 

Theo Quy hoạch phát triển các khu công nghiệp ở Việt Nam, hiện có khoảng 563 khu công nghiệp (KCN) với tổng diện tích được bao phủ là khoảng 210.900 ha. 

Tuy nhiên, một số KCN vẫn chưa hoạt động. Đến nay, số KCN thực tế đã công bố là 406, trong đó 361 dự án nằm ngoài khu kinh tế, 37 dự án thuộc các khu kinh tế và 8 dự án điện công nghiệp khác nằm trong khu kinh tế cửa khẩu. 

Con số này cần được cải thiện trong vài năm tới vì nhu cầu thuê của các doanh nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng do xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang Việt Nam. 

Tỷ lệ lấp đầy của các KCN tại Việt Nam hiện nay đạt 70,9%, tương đương với mức cuối năm 2020. Số liệu của chúng tôi cho thấy bất động sản KCN ở khu vực phía Bắc tại khu kinh tế ở Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng vẫn ghi nhận nguồn cung tốt nhờ các dự án mới như Deep C III.  

Tại 6 tỉnh trọng điểm phía Bắc, nguồn cung KCN đạt mức 11.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy đến nay khoảng 83% và chỉ còn trống khoảng 2.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy các KCN tại Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang đã chạm mức 96% tuy nhiên chúng tôi ghi nhận có nguồn cung tương lai đến từ một số dự án mới. Các địa phương như Hưng Yên với tỷ lệ lấp đầy khoảng 77% và Hải Phòng ở mức 68% một điểm đến khá thích hợp cho nhà đầu tư vào lúc này. 

Đối với nhà xưởng, nhà kho đã xây dựng sẵn, giá thuê trung bình đã lên đến 5 USD/m2/chu kỳ thuê và tỷ lệ lấp đầy đạt 78%. 
Khu Kinh tế phía Nam 

Tại khu vực phía Nam, KCN tại TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai còn rất ít diện tích trống. Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ là điểm đến đầu tư thay thế nhờ nguồn cung tốt. Nhiều nhà máy dự kiến được xây dựng trong thời gian tới nhờ vị trí thuận tiện gần các cảng lớn. 

Tỷ lệ lấp đầy tại 6 tỉnh thành trọng điểm phía Nam ghi nhận tỷ lệ lấp đầy đạt đến 84% với giá thuê trung bình 152 USD/m2/chu kỳ thuê 50 năm. Chúng tôi đánh giá mặc dù khu vực này còn một số khó khăn về kết nối giao thông và cơ sở hạ tầng nhưng vấn đề này sẽ sớm được khắc phục khi các dự án giao thông như đường Vành đai II, Vành đai III cũng như Sân bay Quốc tế Long Thành đi vào hoạt động. 

Đối với nguồn cung xây sẵn, giá thuê trong 8 tháng đầu năm ghi nhận ở mức trung bình 6 USD/m2/tháng với công suất đạt 88%. TP.HCM tiếp tục là thị trường có giá cho thuê cao nhất, tiếp đến là Bình Dương, Long An và Đồng Nai. Nhiều dự án KCN xây sẵn được phát triển tại khu vực phía Nam trong thời gian gần đây đến từ các chủ đầu tư lớn như BWID, KTG, KCN hay Alibaba. 

Mặc dù sự quan tâm đến các KCN của Việt Nam rất cao nhưng cần có sự điều chỉnh lại để có mô hình phát triển phù hợp hơn. Ông Phạm Hữu Thắng, Nguyên Cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài từng đánh giá, phần lớn quỹ đất công nghiệp đều được tận dụng cho mục đích sản xuất thay vì phân bổ thêm để xây dựng các cơ sở hậu cần hay công trình phụ trợ.

Vì vậy, chúng tôi kỳ vọng các KCN mới với các quy hoạch chi tiết hơn, phân bổ diện tích cho các chức năng về hậu cần, thương mại, dịch vụ, R&D và các trung tâm dữ liệu. Chính phủ cũng đang nỗ lực cải thiện quy trình thực hiện các thủ tục thúc đẩy đầu tư, từ đó giúp các chủ đầu tư KCN phát triển các dự án mới dễ dàng hơn, giảm bớt các thủ tục hành chính liên quan. 

Hai thách thức lớn

Các ưu đãi thuế của Chính phủ dành cho các công ty công nghệ cao là động lực thúc đẩy các công ty như Intel và Jabu gia nhập thị trường Việt Nam. Những ưu đãi này cũng áp dụng cho các dự án đầu tư về nông nghiệp thông minh, các sáng kiến bền vững và thân thiện với môi trường.  

Khi nhìn vào các nền kinh tế công nghiệp hóa trên toàn thế giới hoặc ở châu Âu, rất nhiều khu công nghiệp đang chuyển sang mô hình kinh tế và thân thiện với môi trường hơn. Do đó, việc Việt Nam phát triển theo con đường này chỉ là vấn đề thời gian. Hiện nay, KCN Deep C tại Hải Phòng là một trong những cơ sở đầu tiên ở Việt Nam kết hợp điều này, hứa hẹn thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp sản xuất nước ngoài.  

Tương tự như vậy, trong khu vực Đông Nam Á, không có quốc gia nào tham gia nhiều FTA như Việt Nam. Điều này giúp tạo được niềm tin cho các nhà sản xuất có giá trị cao trên toàn cầu. Việt Nam có một lực lượng lao động trẻ và năng động, tầng lớp trung lưu đang gia tăng với thu nhập cao hơn. So với Trung Quốc, Việt Nam cũng có một Chính phủ ổn định hơn và thuận lợi hơn cho các công ty Mỹ và EU. 

Về khả năng tăng trưởng giá trị KCN tại Việt Nam so với các thị trường khác tại châu Á và Đông Nam Á, lợi nhuận và sản lượng hiện nay ở Việt Nam là một trong những điểm thu hút các nhà đầu tư nhất. Ví dụ, đối với KCN đang hoạt động, 6 thương vụ bán và cho thuê lại gần nhất đã được thực hiện với lợi suất và lợi nhuận là 8-11%. Điều đó cho thấy việc đầu tư vào các KCN tại Việt Nam đang mang ghi nhận nguồn lợi nhuận khá tốt.  

Tuy nhiên, vẫn còn một số thách thức nhất định.

Thứ nhất, hiện nay, chi phí đền bù cộng với giá đất ở Việt Nam đã tăng lên rất nhiều trong thời gian gần đây, vì vậy đây là một thách thức đối với các chủ đầu tư muốn thành lập các KCN mới hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp. 

Thứ hai, cùng với đó là 2 thách thức dài hạn bao gồm trình độ lao động và cơ sở hạ tầng. 

Việt Nam có lực lượng lao động lớn, nhiều khoản đầu tư sản xuất mới và nền kinh tế đang tiến lên chuỗi giá trị nhưng vẫn thiếu nguồn cung lao động có tay nghề cao. Vì vậy, khi thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, Chính phủ cũng phải đảm bảo chất lượng và số lượng lao động có tay nghề cao không quá chênh lệch so với các thị trường trong khu vực. Cho đến nay, Việt Nam đã vạch ra trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội từ năm 2021 đến năm 2030 nhằm cải cách giáo dục, nâng cao chất lượng và khả năng tiếp cận đào tạo, song đây không phải là điều có thể làm trong một sớm một chiều. 

Về cơ sở hạ tầng, miền Nam Việt Nam đang rất cần được cải thiện mạng lưới giao thông, đặc biệt là đường bộ. Mặc dù Việt Nam chi khá nhiều GDP cho đầu tư cơ sở hạ tầng, nhưng vẫn còn hạn chế so với một số quốc gia khu vực.