Quy trình và thủ tục giao dịch bất động sản-[Khóa học: Quy Trình Và Kỹ Năng Môi Giới BĐS] - Phần 9

Xin chào các bạn đã quay trở lại, ở bài học trước bạn đã hiểu được cách lập hồ sơ và các bước trong thương vụ môi giới. Ở phần này tôi sẽ mang tới cho bạn đầy đủ thông tin để bạn nắm lòng từng bước trong quy trình giao dịch bất động sản. Tôi khẳng định rằng đây là nội dung quan trọng bậc nhất bạn không được bỏ qua.

Bước 1: Đặt cọc

Đây là bước quan trọng bậc nhất trong quy trình giao dịch bất động sản quyết định đến sự thành bại trong các thương vụ giao dịch bất động sản. Đối với phần đặt cọc này tôi sẽ chia sẻ đến bạn 10 điều cần lưu ý mà bạn cần phải ghi nhớ, nếu thiếu điều nào bạn sẽ phải trả giá

Điều 1 -  Khi bạn đặt cọc thì bạn phải có thông tin của các bên giao dịch người mua, vợ chồng của người bán 1 cách đầy đủ không được thiếu ai cho dù là 1 người tuyệt đối không được. Một người đứng tên trên tài sản phải đáp ứng đủ 5 điều kiện, nếu có vợ hoặc chồng thì phải có đủ vợ hoặc chồng hoặc không phải có giấy ủy quyền, còn nếu độc thân thì phải có giấy xác nhận độc thân, bạn cần phải thấy được bản gốc giấy chứng nhận chủ quyền nếu không thấy thì khoan đặt cọc bởi có thể là người ấy đang cầm chủ quyền trong ngân hàng và họ đang nợ xấu nó sẽ dẫn tới rủi ro 

Điều 2 - Mô tả đầy đủ hiện trạng căn nhà bao gồm cơi nới, xây dựng trái phép để tránh lật kèo, tôi cũng đã mang tới cho bạn thông tin này trong nội dung bài trước

Điều 3 - Bạn phải xác định giá trị mua bán thực tế và giá thỏa thuận trên hợp đồng rất nhiều giao dịch không thành công vì không hiểu điều này. Do đó bạn phải xác định ghi hợp đồng như thế nào để các cơ quan thẩm quyền họ sẽ căn cứ để khai thuế

Điều 4 - Thỏa thuận tiện độ thanh toán và giữ lại sau khi công chứng mua bán, thông thường thì giữ lại 2% thuế thu nhập cá nhân nếu không uy quyền, nếu trong giao dịch có ủy quyền hiện nay, các chi cục thuế sẽ áp với mức 4%

Điều 5- Giá trị cọc và xử lý cọc nếu không mua và bán, trong trường hợp bạn mong muốn không mua mất cọc hoặc không bán mất cọc phải ghi rõ là đền bao nhiêu? Chẳng hạn nếu tôi không mua đền gấp đối với khoản cọc là 100 triệu thì gấp đôi ở đây là 200  triệu cộng với 100  triệu là 300 triệu chứ không phải riêng 200 triệu đó, đó là điều mà bạn tuyệt đối phải lưu ý, về câu từ trong luật dân sự nói như thế này nếu không mua mất cọc, nếu không bán thì đền tiền bằng khoản cọc 

Điều 6 - Xác định ngày giờ công chứng, nếu không xác định ngày giờ công chứng sẽ không có cơ sở để lấy cọc của người khác, bạn đâu có quy ước ngày giờ ra công chứng để lấy tiền của khách

Điều 7 -  Thời gian giao nhà, có nhiều trường hợp đồng ý giao nhà nhưng tới thời điểm đó họ không giao nhà vì vậy bạn cũng phải lưu ý vấn đề này và đưa vào nội dung đặt cọc

Điều 8 - Chế tài khi bàn giao chậm hoặc không bàn giao, có nhiều trường hợp nhiều năm sau mới nhận được nhà thậm chí phải theo cưỡng chế vì vậy bạn cần có chế tài nếu không giao nhà hoặc giao nhà trễ thì xử như thế nào? Nếu họ bán nhà mà không giao nhà là lừa đảo lúc đó chúng ta lại quy vào phạm trù khác mang tính hình sự, lúc đó chúng ta sẽ có cơ sở để xử lý việc này, cơ quan chức năng sẽ đưa ra hướng xử lý

Điều 9 - Quy định thuế phí do ai nộp: Có trường hợp khi bán nhà xong họ nói tôi bán lỗ rồi… còn không đồng ý mua thì mất cọc. Về phần thuế thì có thuế thu nhập cá nhân, lệ phí công chứng phí xóa thế chấp,... bạn cần phải xác định đúng và đầy đủ các loại này để tránh rủi ro thiệt hại

Điều 10 - Thanh toán mọi khoản dịch vụ và tiện ích cho đến lúc giao nhà