Thị trường bất động sản TP.HCM “tắc” nguồn cung vì quy định tách thửa

Khó tách thửa vì quy định nghiêm ngặt

Trước đây, khi việc thực hiện tách thửa đất nền theo Quyết định 33/2014/QĐ-UBND (Quyết định 33), một số nhà đầu cơ đã lợi dụng chính sách này để thu gom đất đai, phân lô bán nền, và tiến hành hoạt động kinh doanh bất động sản trái phép. Đến năm 2017, Quyết định 60/2017/QĐ-UBND (Quyết định 60) được chính quyền TP.HCM ban hành để thay thế cho Quyết định 33 nhằm hạn chế tối đa tình trạng nói trên. Tuy nhiên, việc thực hiện làm thủ tục tách thửa đất theo quy định pháp lý mới đã khiến người dân gặp phải nhiều trở ngại khó khăn hơn.

Ông Nguyễn Minh Trung, ngụ tại quận 12, TP.HCM chia sẻ thông tin, năm 2017, khi người con trai cả của ông lập gia đình, nên ông muốn tách một phần đất nông nghiệp mà mình đang sở hữu tại phường Thạnh Xuân để xây dựng nhà cho con, nhưng theo như Quyết định 33 được áp dụng vào thời điểm đó thì chỉ cho phép những lô đất có nhà ở mới được quyền tách thửa. Khi Quyết định 60 chính thức được ban hành, ông Trung tưởng rằng mọi việc sẽ suôn sẻ thuận lợi hơn thì ông lại thêm một lần nữa phải thất vọng bởi theo như quy định mới, đất của ông nằm ở trong khu dân cư xây dựng mới nên sẽ không được phép tách thửa.

Gia đình đã làm việc với UBND quận 12 rất nhiều lần nhưng được chính quyền nói rằng không có cơ sở nào để thực hiện cho phép tách thửa do pháp luật không cho phép. Do đó, miếng đất của gia đình ông Trung đã phải bỏ không 5 năm nay, do không thể trồng trọt cũng không ở được, rất lãng phí.

Cũng rơi vào cảnh ngộ tương tự, bà Vũ Thị Hà Thanh (ngụ quận Bình Tân, TP.HCM) có miếng đất với diện tích là 500 m2 nằm ở khu vực phường Bình Hưng Hòa, phía trước nhà đã có một đường dân sinh rộng khoảng 5m nhưng vẫn không thể tách thửa được với lý do như trên. Do không được phép tách thửa, nên gia đình đã quyết định xây một căn nhà trọ cho thuê, nhưng chỉ được cấp phép làm xây dựng tạm và cũng phải cam kết tháo dỡ khi chính quyền địa phương có yêu cầu.

Để xử lý triệt để những bất cập, và giải quyết quyền lợi chính đáng cho người dân, Sở Xây dựng TP.HCM đã từng đề xuất với UBND Thành phố về việc cho phép cấp phép xây dựng chính thức cho những người dân có đất đai thuộc diện quy hoạch đất ở xây dựng mới và đất dạng hỗn hợp. Khi đó, người dân sẽ được quyền tự xây nhà ở riêng lẻ nhưng không có quá 6 tầng, nếu nhà nằm trong ngõ hẻm có lộ giới dưới 6m  thì chỉ được xây dựng công trình cao không quá 4 tầng, các chức năng quy hoạch còn lại như đất trồng cây xanh, đất cho giao thông, công trình công cộng… thì chỉ được cấp giấy phép xây dựng công trình có thời hạn nhất định.

Tuy nhiên, đề xuất này của Sở Xây dựng cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa được áp dụng. Tại buổi giám sát của HĐND TP.HCM về việc thực hiện chương trình phát triển nhà ở trong giai đoạn 2016-2025 mới gần đây, ông Nguyễn Văn Sử, Trưởng phòng Quản lý đô thị quận Bình Tân cho hay, đối với loại hình đất ở xây dựng mới, quận hiện nay chỉ cấp phép cho các hoạt động xây dựng tạm thời, đồng thời cũng yêu cầu người dân phải thực hiện cam kết không nhận bồi thường về nhà ở, vật chất, kiến trúc… khi Nhà nước thực hiện việc quy hoạch trong tương lai.

Điều này khiến cho người dân vô cùng bức xúc bởi dù họ có đất ở nhưng vẫn phải xây dựng công trình tạm và không nhận được tiền bồi thường khi Nhà nước quy hoạch thu hồi đất, thậm chí người dân có đất nằm trong khu đất hỗn hợp còn không được cấp phép để xây dựng công trình nhà ở cũng không được tách thửa, hoặc làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Ông Sử cũng cho biết thêm, hiện nay, trên địa bàn của quận Bình Tân đang có tổng cộng 155 khu đất quy hoạch đất ở đang trong quá trình xây dựng mới và đất hỗn hợp với tổng diện tích là hơn 341 ha.

Theo chia sẻ của đại diện quận Bình Tân, Quyết định 60 đã tạo điều kiện thuận lợi cho người dân có thể xây dựng, phát triển nhà ở từ các khu đất có diện tích dao động từ 1.000 m2 đến trên 5.000 m2. Từ thời điểm năm 2017, đối với các khu đất hội tụ đủ điều kiện, quận Bình Tân đã giải quyết được tổng cộng khoảng hơn 5.000 nền đất theo quyết định mới này. Tuy nhiên, hơn một năm nay, Sở Quy hoạch - Kiến trúc không tiếp nhận đối với các hồ sơ làm thủ tục tách thửa đất có hình thành tuyến đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật nên quận cũng tạm dừng việc nhận hồ sơ tách thửa đối với loại hình đất này, cho dù nhu cầu của người dân vẫn là rất lớn.

Cần gớm gỡ những vướng mắc

Theo báo cáo thống kê đến từ Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, hiện nay, trên địa bàn thành phố đang có gần 14.000 ha đất hỗn hợp và đất ở xây dựng mới, chủ yếu tập trung tại các khu vực TP. Thủ Đức, quận 7, quận 12, quận Bình Tân và 3 huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, thế nhưng trong các quy định pháp luật đất đai hiện hành lại chưa xuất hiện khái niệm cụ thể về loại hình đất đai này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, Quyết định 60 một mặt đã góp phần quan trọng trong việc ngăn chặn tình trạng “đầu nậu”, giới đầu cơ núp bóng chủ sở hữu đất để tiến hành phân lô tách thửa, bán nền trái phép, nhưng mặt khác quy định này cũng gây ra sự ách tắc trong hoạt động tách thửa đất trên địa bàn Thành phố, nhất là tại các khu vực ngoại ô và vùng ven đô, khi không cho phép người dân thực hiện tiến hành tách thửa “quy hoạch đất ở xây dựng mới”, “đất sử dụng hỗn hợp”.

Vấn đề lớn nhất của Quyết định 60 chính là thuật ngữ “thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có quy định về chức năng đất ở)” tại Khoản 1.a, Điều 5 không phù hợp với quy định về việc phân loại đất đai trong Luật Đất đai, cũng không phù hợp với quy định trong Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch đô thị, điều này đã ảnh hưởng trực tiếp đến các quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người dân.

Nếu một nền đất có quy mô diện tích 80-100 m2 mà chỉ được cho phép người dân xây dựng một nửa lô đất thì không thể nói là đảm bảo được quyền lợi tuyệt đối của người dân”, ông Châu đặc biệt nhấn mạnh.

Trong văn bản gửi UBND TP.HCM góp ý về việc sửa đổi Quyết định 60, Sở Tư pháp cho rằng, các sắc luật bao gồm Luật Đất đai 2013, Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Xây dựng 2013, Luật Quy hoạch 2017 cùng với các nghị định của Chính phủ trong vấn đề quy hoạch, được quy định tại quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị chung của Thành phố đều không chính thức sử dụng thuật ngữ “quy hoạch xây dựng mới”, “quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp”, hoặc có sự giải thích chi tiết, cụ thể đối với quy hoạch này. Như vậy, Quyết định 60 đã hạn chế về quyền được tách thửa của những người sử dụng đất.

Chưa kể, căn cứ theo quy định của Luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh chỉ có thẩm quyền quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa đối với 2 loại hình đất đai là đất ở tại khu vực nông thôn và đất ở tại đô thị. Luật Đất đai 2013 cũng không giao cho Chính phủ việc mở rộng thẩm quyền của UBND cấp tỉnh trong quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa đối với các loại hình đất đai khác. Do đó, Quyết định 60 chưa thực sự phù hợp với quy định đã đặt ra trong Luật Đất đai 2013, cũng chưa đảm bảo được nguyên tắc về sự thống nhất và đồng bộ trong hệ thống pháp luật.

Để tháo gỡ triệt để những vướng mắc nói trên, từ thời điểm tháng 4/2020, UBND TP.HCM đã chính thức có văn bản chỉ đạo các sở, các ngành trên địa bàn Thành phố HCM phải đánh giá tính khả thi của Quyết định 60, đồng thời tham mưu điều chỉnh Quyết định sao cho phù hợp quy định pháp luật và thực tiễn quản về đất đai, quy hoạch, hiện trạng xây dựng công trình trên địa bàn Thành phố. Tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa thực sự có sự chuyển biến, kéo theo đó là quyền lợi của tất cả người dân tiếp tục bị dừng từ năm nay cho đến năm khác.