Nguồn cung thị trường bất động sản hiện nay rất hạn chế

Vì sao biến động cung - cầu trên thị trường bất động sản?

Theo giới chuyên gia, năm 2022 được đánh giá là năm bản lề cho giai đoạn phát triển tiếp theo của nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản sau 2 năm chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh. Đây là thời điểm để thị trường phục hồi trở lại, tạo đà tăng trưởng cho thời gian tới đây.

Được biết, trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều biến động liên quan đến cung - cầu. Các nhà đầu tư nhận xét, chưa khi nào các thông tin quy hoạch lại được tung ra ồ ạt với quy mô rộng như thời điểm hiện nay, từ hệ thống cao tốc đến quy hoạch sân bay, thành phố vệ tinh, đường ven biển, nâng cấp các đô thị... Những yếu tố này, đã và đang tiếp sức thúc đẩy thị trường bất động sản nóng lên đặc biệt ở phân khúc đất nền.

Nguồn cung ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM gần như đã đạt ngưỡng, trong khi các địa phương khác cũng ngặt nghèo với chủ đầu tư trong việc cấp phép dự án dẫn đến giá đất tăng, đặc biệt ở các địa phương mới nổi khi thu hút dòng tiền dịch chuyển.

Bên cạnh những diễn biến tích cực với sự trở lại đầy sôi động của thị trường sau 2 năm gần như "đóng băng" vì dịch bệnh, ở hầu khắp các địa phương đều ghi nhận sự xuất hiện của các cơn "sốt ảo", đi kèm là hiện tượng thổi giá. Mặt khác, trong bối cảnh lạm phát, mặc dù giá bất động sản tăng nhanh nhưng thanh khoản chậm, thị trường xuất hiện nghịch lý mua dễ, bán khó. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Sau các cơn sốt đất, không thiếu cảnh nhà đầu tư ôm hàng nhưng khó bán, bán không ai mua đã phải chịu cảnh lãi ảo. Đặc biệt, với những nhà đầu tư đang chịu áp lực lãi vay ngân hàng, thực tế này vô cùng bất lợi. Do đó, theo giới nghiên cứu, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng, nhưng tốc độ tăng nhanh hay chậm còn phụ thuộc vào khả năng hấp thụ và độ chấp nhận của thị trường.

Dù vậy, thị trường bất động sản vẫn được đánh giá là có nhiều triển vọng nhờ khả năng thu hút giới đầu tư và tín hiệu lạc quan của kinh tế vĩ mô, đầu tư công và nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn rất lớn.

Liên quan đến những vấn đề nêu trên, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, sốt đất không còn là câu chuyện diễn ra ở các đô thị lớn, các vùng lân cận TP.HCM hay Hà Nội mà đã đi xa, len lỏi khắp các vùng quê, thậm chí là miền núi.

Ông Quyết phân tích, trong 2 năm qua do ảnh hưởng dịch bệnh, nên không có nhiều kênh đầu tư. Nhiều nhà đầu tư không thể đầu tư vào sản xuất, du lịch hay tiêu dùng, do đó, dòng tiền liên tục đổ dồn vào thị trường bất động sản. Nhu cầu giao dịch tăng trong bối cảnh các thị trường lớn như Hà Nội, TP.HCM khan hiếm nguồn cung đã làm cho giá đất ở nhiều địa phương trên cả nước tăng lên chóng mặt. Tình trạng sốt đất diễn ra trên diện rộng tại các tỉnh Quảng Ninh, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hà Tĩnh, Nghệ An, Khánh Hoà…và các tỉnh lân cận TP.HCM như: Đồng Nai, Bình Dương, Bình phước…Giá đất tăng lên gấp 2 - 3 lần, thậm chí có nơi tăng gấp 4 lần.

Ngoài ra, ông còn cho biết, do các thông tin quy hoạch, đầu tư các dự án lớn trong năm 2022 xuất hiện ở hầu khắp các địa phương trên cả nước. Trong đó, các nhóm đầu cơ đã lợi dụng những thông tin này để đẩy giá và tạo nên những cơn sốt đất. Ví dụ, vừa qua chúng ta thấy rõ nhất là sau thông tin tỉnh Bình Phước đề xuất lên Chính phủ về việc làm cầu qua sông Mã Đà hướng về sân bay quốc tế Long Thành (Đồng Nai), đã khiến tình trạng sốt đất xuất hiện trên dọc tuyến đường ĐT 735.

Hiện nay, khi những cơn sốt ảo sẽ gây ra rủi ro rất lớn cho thị trường bất động sản và thị trường tài chính, nên cần có sự can thiệp rất nhanh chóng và kịp thời để kiểm soát tình hình.

Đặc biệt khi giá đất tăng trưởng nóng tại các địa phương, những người dân có nhu cầu thực sẽ khó để mua đất nền tạo lập nhà ở. Ngoài ra, khi sốt đất xảy ra, các nhà đầu tư, đầu cơ sẽ mua đất vườn, đất ruộng, những khu đất không nằm trong dự án hoặc nghe theo những thông tin quy hoạch để mua gom, đón đầu xu hướng. Nếu các khu đất này không đủ cơ sở pháp lý thì sẽ rất rủi ro cho người đến sau.

Nguồn cung khá hạn chế

Phân tích về tình trạng chênh lệch cung - cầu trên thị trường hiện nay, ông Vũ Cương Quyết cho rằng, trong khoảng 5 năm qua, nguồn cung trên thị trường bất động sản khá hạn chế, đặc biệt là ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Số lượng nhà ở để bán trong thị trường Hà Nội tuy tăng theo quý nhưng đang trên đà giảm tính theo năm.

Theo ông Quyết, tính từ thời điểm hiện tại đến cuối năm, nguồn cung bất động sản nhà ở mới tại Hà Nội chỉ rơi vào khoảng 3.000 - 4.000 sản phẩm, rất hạn chế so với lượng nhu cầu rất lớn ở Hà Nội. Theo quy hoạch phát triển nhà ở đến năm 2025, TP. Hà Nội sẽ cần bổ sung thêm nguồn cung để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư và người mua.

Vị này phân tích thêm, “Ở đầu quý I năm 2022, có thể nói thị trường bất động sản có sự tăng trưởng về giá, về nhu cầu, cũng như giao dịch, Thế nên, đến cuối quý I, đầu quý II, khi ngân hàng kiểm soát chặt hơn tín dụng vào bất động sản, thị trường chứng khoán, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp cũng bị chững lại, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng khá nghiêm trọng. Giao dịch của quý II/2022 đang có sự sụt giảm mạnh, thanh khoản chậm, thị trường đang có dấu hiệu đi ngang. Trong thời gian tới, còn chờ nhiều yếu tố để có thể kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ khôi phục và phát triển ổn định”.

Trong khi đó, theo số liệu của trang Batdongsan.com.vn, trong tháng 5 vừa qua, thị trường bất động sản trên cả nước có dấu hiệu hạ nhiệt khi mức độ quan tâm giảm 7% so với cùng kỳ, tuy nhiên lượng tin đăng tăng 10% so với cùng kỳ.

Các loại hình, bất động sản bán ghi nhận mức độ quan tâm giảm ở tất cả các loại hình. Đặc biệt, đất nền ghi nhận giảm 12% còn đất nền dự án ghi nhận giảm 20% so với cùng kỳ.

Ngược lại, bất động cho thuê ghi nhận mức độ quan tâm ở tất cả các loại hình. Cụ thể, cho thuê văn phòng tăng 112%, cho thuê nhà mặt phố tăng 64%, cho thuê cửa hàng ki-ốt tăng 48%, cho thuê căn hộ chung cư tăng 9%.