“Bóng ma” sốt giá đất đe dọa quay lại thị trường khi nguồn cung sụt giảm vì siết tín dụng

Nguồn cung bất động sản liên tục sụt giảm

Theo thống kê của Bộ Xây dựng trong cả quý I/2022 cả nước chỉ xuất hiện thêm 56 dự án bất động sản có đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng các địa phương cấp phép. Đáng chú ý là tồn kho bất động sản gần như bằng không, dự án ra mắt đến đâu là được tiêu thụ hết đến đấy. Nguồn cung đang bị thiếu hụt nghiêm trọng ở tất cả các phân khúc. Trong bối cảnh dịch bệnh, nhu cầu mua nhà ở vẫn rất lớn, bởi lẽ các nhà đầu tư vẫn đánh giá bất động sản là kênh trú ẩn tài sản an toàn sau đó mới đến các loại hình đầu tư khác như vàng, chứng khoán.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính Savills Hà Nội chia sẻ thông tin, nếu tình trạng nói trên còn kéo dài, siết tín dụng sẽ gây nên những ảnh hưởng không tốt đến tình hình hoạt động chung của thị trường bất động sản.

Hai đối tượng chính sẽ phải hứng chịu ảnh hưởng trực tiếp từ việc siết chặt tín dụng là chủ đầu tư dự án và những người mua nhà để ở. Đây cũng là các đối tượng đại diện cho nguồn cung và nguồn cầu của thị trường. 

Về phía đơn vị chủ đầu tư, việc sử dụng đòn bẩy là một công cụ hữu hiệu để triển khai xây dựng các dự án bất động sản. Bởi vậy khi nguồn vốn bị siết chặt các dự án sẽ bị đình trệ, gây ra sự lãng phí nghiêm trọng cho xã hội, làm mất mỹ quan đô thị và có thể ảnh hưởng đến các ngành nghề liên quan khác như ngành xây dựng, ngành kinh doanh vật liệu xây dựng hay nội thất. Thêm vào đó, nguồn cung thị trường cũng sẽ sụt giảm khi hiện nay có rất nhiều dự án chưa được hoàn thiện thi công.

Đối với những người mua nhà để ở thì bất động sản là loại hình tài sản có giá trị rất lớn. Do vậy, những người mua nhà có nhu cầu thực nhưng đủ khả năng tiềm lực tài chính sẽ cần đến sự hỗ trợ vốn vay từ các tổ chức tín dụng. Vì thế, siết chặt tín dụng sẽ làm giảm khả năng tiếp cận nguồn vốn vay cho đối tượng có nhu cầu nhà mua nhà ở thật.

Khu cung cầu không gặp được nhau, thì lĩnh vực bất động sản có thể xảy ra trường hợp thị trường bị đóng băng hoặc xảy ra nợ xấu ngân hàng.

Hiện nay, lĩnh vực bất động sản đang chịu tác động bởi rất nhiều những yếu tố khác nhau, trong đó bao gồm cả việc siết chặt tín dụng. Điều này có thể khiến cho thị trường chững lại trong ngắn hạn. Tuy nhiên, để thị trường ổn định, phát triển lành mạnh trong dài hạn, ngành bất động sản sẽ cần phải xây dựng những chiến lược, công cụ khác từ phía các cơ quan chính quyền.

Bất động sản là lĩnh vực quan trọng, có sức ảnh hưởng to lớn trong việc thúc đẩy nền kinh tế và có mối liên hệ mật thiết với nhiều ngành nghề khác nhau như tài chính, du lịch, xây dựng…Bởi lẽ, để phát huy đúng vai trò của lĩnh vực bất động sản và sẽ không gây ra những rủi ro vĩ mô là một bài toán cần phải được xử lý triệt để, kịp thời.

Cần có những giải pháp khai thông nguồn cung

Chuyên gia đến từ Savills nhận định rằng, thay vì siết chặt tín dụng thái quá, các ngân hàng thương mại nên có biện pháp kiểm soát chặt chẽ những nhóm đối tượng được tiếp cận vốn vay, bao gồm cả chủ đầu tư và người mua nhà. Cụ thể, ngân hàng nên đánh giá chính các độ uy tín và năng lực thực sự của các chủ đầu tư. Đồng thời, cũng cần xem xét chất lượng và hiệu quả tài chính của các dự án bất động sản sử dụng vốn vay. Từ đó, ngân hàng có thể đảm bảo các dự án sẽ được triển khai đúng thời hạn dự kiến và có đủ dòng tiền để thanh toán các khoản vay và nợ gốc.

Ngoài ra, các tổ chức tín dụng cũng cần kiểm tra mục đích và khả năng tài chính của đối tượng người mua nhà để tránh được nguy cơ, rủi ro phát sinh trong quá trình xử lý các khoản nợ vay. 

Quyết định thắt chặt tín dụng bất động sản của các cơ quan quản lý sẽ có sự ảnh hưởng nhất định đến cả nguồn cung lẫn nguồn cầu của thị trường. Điều này có thể sẽ dẫn đến việc đình trệ những dự án bất động sản đang và chuẩn bị được triển khai. Bởi thế, các cơ quan chức năng và các tổ chức tín dụng cần phải đưa ra những giải pháp phù hợp để có thể kiểm soát được tốc độ tăng trưởng tín dụng, hướng tới mục tiêu phát triển và tăng trưởng lành mạnh thị trường bất động sản.

Theo nhận định của GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc siết chặt tín dụng sẽ càng làm cho tình trạng thiếu hụt nguồn cung tăng lên và gây ra hiện tượng sốt giá nhiều hơn. Lý do là bởi các chủ đầu tư khó tiếp cận được vốn để phát triển các dự án nhà.

Nhằm tháo gỡ tình trạng nói trên, theo ông Võ, Chính phủ, ban lãnh đạo các tỉnh, thành cần phải rà soát lại kỹ càng toàn bộ các dự án hiện có. Dự án nào cần siết tín dụng, nhất là những dự án hình thành trong tương lai thì cần phải siết. Những dự án nào đã hình thành trên thực tiễn, đáp ứng được nhu cầu của người dân và nhà đầu tư có năng lực tốt, dự án thực hiện đúng tiến độ thì mạnh dạn giải ngân.

“Chính phủ, UBND các tỉnh thành cần tích cực rà soát dự án, xem những dự án nào đang trong quá trình triển khai. Nếu dự án nào chưa triển khai, và là sản phẩm được hình thành trong tương lai thì có thể nghiên cứu tạm dừng cấp tín dụng vì lo sợ nợ xấu. Còn đối với dự án nhà ở có thể tạo ra nguồn cung nhà thật 100% cho người dân trong thời gian ngắn hạn khoảng 6 tháng trở lại thì sẽ vẫn tiếp tục cấp tín dụng phù hợp, nhằm tạo ra nguồn cung mới về nhà ở cho thị trường", ông Võ khuyến nghị.

Việc siết dòng vốn vào bất động sản quá chặt sẽ khiến cho các doanh nghiệp không có đủ nguồn vốn và nguồn lực để sản xuất, cung cấp hàng hóa ra thị trường. Khi sản phẩm ít đi sẽ dẫn đến tình trạng tăng giá bởi có cầu mà mà không có cung.

Thứ hai, đối với các doanh nghiệp đang làm dự án dở dang hay sắp xong mà lúc này dòng tiền bị dừng cho vay thì họ sẽ buộc lòng phải tạm dừng dự án chứ chưa nói đến việc phát triển dự án mới. Hoặc thậm chí, những doanh nghiệp đang mở bán dự án trên thị trường cũng cần nguồn tiền để thực hiện quảng cáo sản phẩm. Nếu dừng đột ngột việc cấp vốn tín dụng thì doanh nghiệp sẽ không bán được hàng, nợ vay ngân hàng sẽ trở thành nợ xấu.

Đứng trước động thái siết chặt dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản, người mua nhà ở thực sẽ rất khó thực hiện được mơ ước có một nơi chốn an cư khi mà gặp rất nhiều khó khăn, trở ngại trong việc vay vốn. Việc siết tín dụng cần phải xem xét chấn chỉnh lại dòng vốn vào bất động sản đảm bảo hợp lý, cần cấm - cần mở cho lĩnh vực nào, phân khúc bất động sản nào, đổ vốn vào đâu, và cho vay như thế nào chứ không nên siết ồ ạt, gắt gao.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định, nguồn vốn là một trong những yếu tố vô cùng quan trọng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Thị trường vốn có sự gắn bó chặt chẽ đối với thị trường bất động sản. Bên cạnh các doanh nghiệp bất động sản có nguồn lực tự thân lớn thì khá nhiều doanh nghiệp hiện nay vẫn phải phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng. Tuy nhiên các quy định về việc siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đã khiến cho nhiều doanh nghiệp bất động sản đã khó càng gặp khó.

Nếu siết thị trường vốn thì khả năng lớn là thị trường bất động sản không thể phát triển được. Bộ Xây dựng cũng đang đề xuất sửa Nghị định 153 theo nguyên tắc không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng được cấp vốn như nhau mà nên dành sự ưu tiên vốn cho dự án nào hoặc có sự hạn chế cho dự án nào.

Hội Môi giới bất động sản thời gian vừa qua cũng kiến nghị các cơ quan chức năng, bên cạnh việc ưu tiên bảo vệ các nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính ẩn chứa nhiều rủi ro, cần phải có những chính sách bảo vệ các doanh nghiệp bất động sản làm ăn minh bạch, chân chính. 

Nguồn vốn cần phải được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó có có lĩnh vực bất động sản. Ngoài ra, cũng đã đến lúc các cơ quan chức năng đưa ra những đề xuất quy định cởi mở hơn để các doanh nghiệp có thể thu hút được nguồn vốn nước ngoài tốt hơn.

(Nguồn: Nhịp sống kinh tế)