Thị trường bất động sản “chao đảo” sau loạt “biến cố”, tương lai thế nào rất khó dự đoán

Đất nền đã từng sốt khắp nơi, giá tăng “phi mã”

Có thể khẳng định rằng, đất nền là phân khúc ghi nhận sự tăng giá mạnh nhất trong những năm qua. Ngay cả khi dịch bệnh diễn biến phức tạp, loại hình này vẫn đều đặn tăng giá ở mức trung bình 20-30%/năm. Thậm chí, ở những khu vực vị trí đẹp, được đầu tư trọng điểm mức giá có thể tăng lên tới 40-50%/năm. Đất nền cũng là phân khúc sốt “điên đảo” trên thị trường thời gian qua từ thành phố cho đến vùng ven, nông thôn, vùng cao, miền núi. Cơn sốt đã bắt đầu từ năm 2020 kéo dài đến đầu năm 2022, chỉ thực sự hạ nhiệt trong thời gian gần đây.

Đầu năm 2021, sốt đất đã lan rộng từ Bắc vào Nam. Đây được xem là cơn sốt mạnh nhất trong nhiều năm trở lại đây khi diễn ra ở rất nhiều khu vực trên cả nước. Giá đất tại thời điểm đó biến động tăng chóng mặt, có những nơi tăng 50-60% trong khoảng thời gian rất ngắn.

Trong giai đoạn này, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam từng chỉ ra, đất đai khắp nơi sôi sục, mặt bằng giá tăng chóng mặt, trung bình tăng khoảng 10% sau mỗi tháng. Một số nơi ghi nhận tình hình tăng mạnh hơn, điển hình nhất là tại khu vực vùng ven Hà Nội như Quốc Oai (tăng lên 20%), Ba Vì (tăng 45%); Hòa Bình (tăng 46%); Bắc Ninh (20%); Hưng Yên (26%)...

Điều đáng nói là từ Bắc vào Nam, không khó để bắt gặp cảnh người dân từ bỏ việc kinh doanh, buôn bán, sản xuất hoặc nghỉ việc văn phòng để lao vào đầu tư đất nền. Ở nhiều địa phương, nhiều môi giới sẵn sàng tung tin không chính xác về quy hoạch và phát triển dự án để “câu kéo” khách hàng. “Cò đất” thường xuyên tụ tập, đầy giá đất lên từng ngày.

Tại thị trường phía Nam, tỉnh Bình Phước là nơi sốt đất điển hình khi vào đầu năm 2021, nơi đây xuất hiện tin đồn chuẩn bị xây dựng sân bay lưỡng dụng tại xã An Khương, huyện Hớn Quản. Giá đất tại Bình Phước đã tăng liên tục trong chỉ trong một khoảng thời gian rất ngắn, từ đất thổ cư cho đến đất vườn, đất nông nghiệp…đều được giao dịch mua bán sôi nổi. Những tấm biển rao bán đất mọc lên ồ ạt ở khắp mọi nơi. Thế nhưng chỉ chưa đầy một tháng, cơn sốt tại đây đã hạ nhiệt tuy nhiên có nhiều nhà đầu tư đã không kịp “thoát thân”, rơi vào cảnh nợ nần vì vay tiền đầu tư vào đất.

Thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận cũng là một trong những điểm nóng sốt đất tại khu vực phía Nam ở thời điểm đầu năm 2021. Không khó để bắt gặp hàng đoàn ô tô chở các nhà đầu tư về đây để săn đất khi xuất hiện thông tin dự án Phan Thiết chuẩn bị khởi công. Sau đó vài tháng, thị trường đất nền ở phía Nam hạ nhiệt và đến cuối quý 3/2021, sốt đất lại tiếp tục tái diễn ở nhiều địa phương và kéo dài đến tận đầu năm 2022.

Những địa phương được điểm tên trong cơn sốt đất đầu năm 2022 còn có thể kể tới Nghệ An, Hà Tĩnh, Sóc Trăng, Khánh Hòa…Ngay cả những vùng cao như Đắc Lắc, Kon Tum…vốn yên bình thì giá đất cũng sôi sục, tăng liên tục trong khoảng thời gian ngắn. Người dân liên tục bán những lô đất diện tích rộng vài ha thậm chí đến vài chục ha cho các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia trong ngành bất động sản, các cơn sốt này đã phần chỉ là hiện tượng sốt “ảo” do các nhóm đầu cơ liên kết để “thổi giá” nhằm tạo dư địa để khi thị trường bắt đầu nóng lên sẽ tung hàng ra trục lợi.

Thị trường bất động sản giảm tốc vì siết đầu cơ

Đến thời điểm hiện tại, thị trường đất nền nhìn chung đã dần "hạ nhiệt". Hiện tượng mua bán, sang nhượng liên tục ở các địa phương đã không còn xảy ra như cách đây một vài tháng. Có thể thấy, để đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, thời gian gần đây, Ngân hàng nhà nước đã có động thái mạnh tay siết chặt nhằm ngăn chặn hoạt động vay vốn đầu cơ vào thị trường bất động sản. Thêm vào đó, các chính sách thuế áp giá cao theo giá thị trường; siết chặt hoạt động phân lô tách thửa…. đã khiến cho thị trường bất động sản nhìn chung giảm tốc so với vài tháng trước đó.

Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, đối với những người có nhu cầu vay vốn mua đất đầu cơ, hoặc để phân lô bán nền, lướt sóng mua bán sang tay ngắn hạn, chắc chắn sẽ gặp phải khó khăn khi cần vay tiền từ ngân hàng để mua vào quỹ đất lớn. Đồng thời, những đối tượng này cũng sẽ gặp khó khăn hơn khi cần ra hàng vì những khách hàng có ý định mua lại đất đã được phân nhỏ cũng sẽ gặp khó khăn khi vay ngân hàng. Nhờ những biện pháp siết chặt này, thị trường đầu tư đất nền sẽ phát triển ổn định và lành mạnh hơn.

Các nhà đầu tư đất nền chấp nhận phải sử dụng nguồn tiền nhàn rỗi hoặc các khoản vay từ đơn vị khác, và đầu tư trong thời gian trung - dài hạn (3-10 năm) chứ không thể lướt sóng ngắn hạn như trong 3 năm qua.

Bên cạnh động thái siết từ trung ương, chính quyền địa phương như Phú Thọ, Vĩnh Phúc, Hà Nội, Hòa Bình, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Đắc Lắc…đã nhanh chóng công khai rõ ràng các thông tin về quy hoạch, các kế hoạch về sử dụng đất, giá bán đất trên địa bàn. Thậm chí, nhiều tỉnh thành còn đưa ra văn bản dừng các hoạt động tách thửa, phân lô, bán nền đồng thời tăng cường các hoạt động thanh tra, kiểm tra hiện tượng giao dịch bán nhà “hai giá”.

Thêm vào đó, khi liên tục trải qua những cơn sốt đất đã khiến cho các nhà đầu tư phải thận trọng hơn trước các quyết định rót vốn. Tất cả những động thái này đã ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ở nhiều địa phương, khiến các cơn sốt bắt đầu hạ nhiệt và ổn định trở lại.

Báo cáo thị trường tháng 4/2022 đã chỉ ra rằng mức độ quan tâm đến sản phẩm đất nền bán ra trên cả nước giảm 18% so với tháng trước và giảm 8% so với thời điểm cùng kỳ năm 2021. Các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để bước vào thị trường bất động sản rất dễ rơi vào trạng thái "chết trên đống tài sản", đặc biệt là khi khóa “van tín dụng”, những nhà đầu tư này có thể sẽ phải bán tháo tài sản trong tương lai không xa.

Thị trường bất động sản chậm lại là dấu hiệu rõ ràng cho thấy công tác quản lý của Nhà nước về lĩnh vực này bắt đầu phát huy hiệu quả. Tuy nhiên, những động thái quản lý quá chặt cũng tạo ra một làn sóng tiêu cực trên thị trường khi tình trạng bỏ cọc xảy ra ở nhiều địa phương. Những nhà đầu tư lướt sóng sau khi "chốt lời" thành công đã nhanh chóng rời bỏ cuộc chơi. Tuy nhiên cũng có nhiều người dù đã trót cọc hàng trăm triệu đồng đành phải bỏ cọc hoặc những người mua đất ở đỉnh cơn sốt buộc phải bán tháo, cắt lỗ nhưng vẫn không thể chốt được giao dịch.

Ở thời điểm hiện tại, trên nhiều trang tin rao bán bất động sản đã xuất hiện những thông tin bán sản phẩm nhà đất đúng bằng giá vốn của một số nhà đầu tư.

Theo nhận định của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, các cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền địa phương đã và đang thực hiện hiệu quả việc siết chặt quản lý và tăng cường xử lý những hành vi sang nhượng, chuyển nhượng đất đai trái phép, tung tin thất thiệt, đầu cơ thổi giá; từ đó khiến cho tình trạng biến động tăng giá đất, đặc biệt là những khu vực đất nông nghiệp, đất rừng được phân lô, bán nền có dấu hiệu chững lại, và dần có xu hướng giảm do không phát sinh giao dịch.

Những cơn sốt đất nền trong thời gian qua đã gây nhiều hệ luỵ lớn cho cả các nhà đầu tư và thị trường bất động sản như tạo mặt bằng giá mới, gây áp lực, khó khăn cho các doanh nghiệp khi muốn tiến hành đầu tư tại các địa phương, đồng thời cũng khiến cho giá nhà ở tăng quá cao gây nhiều khó khăn về chỗ ở, đặc biệt là đối với các đối tượng có thu nhập thấp.

Thị trường còn lại những gì sau khi sốt đất đi qua?

Theo nhận định của ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam khi sốt đất hạ nhiệt đã để lại 4 hệ lụy như sau:

Thứ nhất, khi người nông dân bán đất, họ sẽ không còn tư liệu công cụ để sản xuất, sau khi tiêu hết số tiền bán đất thì họ sẽ làm gì? 

Thứ hai, những người mua đất, đa phần là thành phần đầu cơ, đầu tư đất sau đó bỏ hoang, không tổ chức hoạt động sản xuất nông nghiệp. Đất bỏ hoang sẽ vô cùng lãng phí.

Thứ ba, khi giá đất bị đẩy lên quá cao, việc tiếp cận mua đất để thực hiện phát triển dự án trở nên vô cùng khó khăn, bởi lẽ chi phí đầu vào quá lớn, rất khó để tạo ra những sản phẩm có giá trị phù hợp với nhu cầu của người dân.

Thứ tư, sốt đất khiến cho nhiều người đổ xô đi làm môi giới, chủ đề trong các cuộc cuộc gặp gỡ là bán đất đai, người người, nhà nhà góp sức cho thị trường.

Những khu đất tiếp khó tiếp cận với đường giao thông thậm chí là không có đường đi vào vẫn được người dân chủ động rao bán với mức giá rất cao so với các khu vực phát triển, tiếp cận thuận lợi, đơn cử như Vùng HCM ( Long An, Đồng Nai). Mối quan hệ tưởng chừng mang lại nhiều lợi ích hấp dẫn (mua bán đất được giá cao, bên bán bên mua được hưởng lợi) nhưng sau đó để lại những hệ lụy rất lớn.

Những cơn sốt đất triền miên đã tạo ra nghịch lý là những người có nhu cầu tìm nhà ở thật không thể mua được nhà, nhưng nhà để đầu cơ lại chiếm tỷ trọng cao hơn trên thị trường. Hiện tại phân khúc nhà bình dân gần như rất khó tìm thấy trên thị trường. Giá nhà đất quá cao, các doanh nghiệp phát triển nhà không thể làm dự án nhà thu nhập thấp mà bắt buộc phải chọn phân khúc nhà cao cấp. Tuy nhiên phân khúc này không phục vụ người có nhu cầu ở thực mà chỉ có người đầu cơ mua. Những cơn sốt đất đã lấy đi cơ hội có nhà của người thu nhập thấp.

Đó là chưa kể đến những hệ lụy về mặt chính sách. Sau mỗi đợt "sốt" đất xảy ra, cơ quan quản lý bắt buộc phải vào cuộc để tìm ra những giải pháp hợp lý, yêu cầu chính quyền các địa phương có biện pháp cụ thể để ổn định tình hình.