Màn "thoát đáy" ngoạn mục của thị trường bất động sản Việt Nam gần 10 năm trước đây

Theo Nhịp sống kinh tế, giá bất động sản neo ở đỉnh, cộng hưởng với loạt chính sách điều tiết thị trường như siết tín dụng, siết thuế chuyển nhượng bất động sản... khiến dấy lên lo ngại về sự lặp lại chu kỳ bất động sản sẽ xuất hiện. Tuy nhiên, ở góc độ lạc quan, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, thị trường bất động sản hiện tại diễn biến khác so với kịch bản 2009 - 2010. Mặc dù giống nhau ở mức tăng đỉnh nhưng các nhà đầu tư đã dần trở nên thông thái hơn cùng các chính sách điều tiết nhịp nhàng và kịp thời của Chính phủ.

Những con số "đầy ám ảnh" của thị trường địa ốc giai đoạn 2011-2013

Nhìn lại thị trường bất động sản giai đoạn 2011-2013 từng ghi nhận con số "đầy ám ảnh" về thời kỳ chạm đáy. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong chu kỳ đáy của cuộc khủng hoảng bất động sản, tính đến 31/12/2012, số đơn vị kinh doanh thua lỗ là 17.000 doanh nghiệp, tăng hơn 2.000 so với năm 2011. Số lượng doanh nghiệp dừng hoạt động hoặc giải thể là 2.637, trong đó có 2.110 doanh nghiệp xây dựng, 527 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. So với năm 2011, tỷ lệ doanh nghiệp xây dựng dừng hoạt động hoặc giải thể tăng 6,2%, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng 24,1%.

Kết thúc năm 2012, CBRE từng nhận định rằng, thị trường hoàn toàn thuộc về người mua với mức giảm giá mạnh. Trong đó, đáng chú ý là sự quan tâm của người dân dịch chuyển từ thị trường thứ cấp sang thị trường sơ cấp khiến thị trường chung tiếp tục ghi nhận mức giá giảm mới.

Bên cạnh đó, lượng tồn kho cũng là con số được nhắc đến nhiều nhất trong các báo cáo. Theo số liệu của CBRE, chỉ tính riêng Hà Nội hiện còn tồn 20.500 căn chung cư, đều là những căn do chủ đầu tư chào bán, nhưng không tìm được người mua.

Màn thoát đáy ngoạn mục của thị trường bất động sản

Trước diễn biến đó, một loạt giải pháp đã được đưa ra nhằm hồi phục thị trường bất động sản ở thời điểm năm 2013. Cụ thể là gói 30.000 tỷ hỗ trợ mua nhà dành cho người có thu nhập thấp. Gói vay hỗ trợ nhà ở của Ngân hàng Nhà nước được tung ra bắt đầu từ ngày 1/6/2013, có giá trị trong vòng 3 năm, mức lãi suất được ấn định là 6%. Bên cạnh gói vay 30.000 tỷ đồng hỗ trợ người thu nhập thấp vay mua, thuê nhà, Chính phủ còn ban hành Nghị định 188 với quy định theo hướng có lợi cho người thu nhập thấp và chủ đầu tư. Những động thái này đã góp phần thúc đẩy thị trường địa ốc đi lên nhờ lượng giao dịch tích cực từ thị phần này.

Cũng trong năm 2013, Luật Đất đai (sửa đổi) đã chính thức được thông qua với nhiều vấn đề sửa đổi bổ sung về thu hồi, trưng dụng, quy hoạch sử dụng, khung giá đất...

Một trong những lý do nữa giúp thị trường địa ốc thoát đáy là loạt công trình hạ tầng được triển khai mạnh mẽ vào năm 2012 và 2013 như dự án đường trên cao Vĩnh tuy - Ngã Tư Sở và Mai Dịch - Nam Thăng Long với giá trị lên tới gần 6.000 tỷ đồng, tuyến đường Mỹ Đình - Ba Sao - Bái Đính 4.000 tỷ đồng (Hà Nội), tuyến Metro số 5 trị giá gần 900 triệu Euro (TP.HCM)...

Đến năm 2014, những tín hiệu phục hồi của thị trường bất động sản đã được ghi nhận. Theo thống kê sơ bộ từ Bộ Xây dựng cho thấy, lượng giao dịch thành công trong năm 2014 tăng gấp 2 lần so với năm ngoái. Cụ thể, tại Hà Nội ước tính đạt trên 13.000 căn, tại TP. Hồ Chí Minh khoảng 9.000 căn. Tồn kho bất động sản giảm mạnh, khoảng 17,6% so với năm 2013 nhưng tổng giá trị vẫn ở mức cao khoảng 77,8 nghìn tỷ. Số lượng căn hộ còn tồn tại TP. Hồ Chí Minh khoảng trên 6.000 căn và Hà Nội còn khoảng 2.000 căn. 

Cùng với đó, thị trường văn phòng ổn định trở lại với số lượng diện tích thuê thực tăng do các công ty mở rộng kinh doanh, tình hình thị trường bán lẻ, khách sạn có nhiều khởi sắc, đặc biệt là giao dịch ở mảng bất động sản nhà ở tăng cao.

Báo cáo của Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng đang ở mức cao nhất từ 2011 đến nay, đạt khoảng trên 290 nghìn tỷ. Đặc biệt, giá bất động sản đã ổn định, không còn hiện tượng giảm giá như những năm trước đây. Tại một số dự án nóng ở trung tâm Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh, xuất hiện tình trạng giá tăng tới 10%.

THAM KHẢO THÊM:

• Mua bán Đất Huyện Thanh Oai, Hà Nội mới nhất
• Mua bán Nhà riêng Huyện Thanh Trì, Hà Nội mới nhất
• Mua bán Đất Huyện Thanh Trì, Hà Nội mới nhất

Tín hiệu giao dịch tăng tích cực báo hiệu sự ấm lại của thị trường địa ốc. Không chỉ ghi nhận ở phân khúc căn hộ, mà ngay trên thị trường thứ cấp, nếu như trong giai đoạn chạm đáy, nhà đầu tư thứ cấp bán dưới giá gốc thì đến năm 2014, họ đã có thể tạo ra khoản tiền chênh, dù không lớn như thời điểm sốt đất diễn ra. Ngoài ra, tốc độ giảm giá của một số phân khúc có thể còn nhưng đã chậm lại.

Đối với giai đoạn bắt đầu thoát đáy, người mua trên thị trường được nhận định chủ yếu là nhóm khách hàng có nhu cầu mua để dùng. Còn tệp khách hàng là nhà đầu cơ chưa có nhiều. Bắt đầu từ năm 2014, thị trường bất động sản dần phục hồi mà bước vào thời kỳ khởi sắc huy hoàng.

Đánh giá về thị trường địa ốc năm 2022, các chuyên gia cho rằng, việc giá bất động sản tăng cao, sức mua giảm là tín hiệu rõ nét cho thấy thị trường đang chững lại. Song, kịch bản rơi vào giai đoạn "đáy" như 10 năm trước là điều khó xảy ra. Nếu xét về tín hiệu là cơ sở cho sự sôi động trở lại thì có thể thấy lạc quan vào kịch bản địa ốc là điều hoàn toàn khả thi như sửa đổi Luật Đất đai trong thời gian tới, các quy phạm pháp pháp luật điều chỉnh, các dự án nhà ở xã hội được tung ra...