“Lướt sóng” đất nền quanh khu đô thị vệ tinh Hòa Lạc có còn ngon?

Một tháng đất tăng giá 3 lần

Giá đất nền vùng ven Hà Nội liên tục "nhảy múa" giữa thời điểm dịch bệnh giúp không ít người “giàu lên vì đất”. Anh Lê Trung Tuấn (42 tuổi ở Hà Đông) chia sẻ: “Cuối năm 2020, vợ chồng tôi có mua một mảnh đất diện tích 680m2 ở gần chợ Cò (Yên Bình – Thạch Thất) với giá 1,1 tỷ đồng. Ban đầu gia đình tính để dành tiền xây một căn nhà vườn nho nhỏ, cuối tuần đưa cả gia đình về chơi, nghỉ dưỡng và để các con được trải nghiệm, gần gũi với thiên nhiên. Thế nhưng, chỉ sau một tháng, môi giới gọi điện báo có người trả mảnh đất nhà tôi kênh lên 400 triệu. Mảnh đất mới ký công chứng, chưa sang tên đổi sổ đã được giá, nên tôi cũng đồng ý bán, chỉ nhờ chủ cũ kí lại, đỡ mất công đi làm giấy tờ”.

Theo anh Tuấn, sau đó không lâu, mảnh đất ấy được bán cho nhà đầu tư khác với giá 1,8 tỷ đồng. Đến nay sau khi làm sổ mới giá đã được đẩy lên khoảng 4 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát, từ khi 2 dự án lớn là Khu công nghệ cao và trường Đại học Quốc gia được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khiến giá đất nền vùng ven tăng chóng mặt. Nhiều ông lớn cũng gom đất ở các xã thuộc huyện Thạch Thất và Quốc Oai để ăn theo quy hoạch phân khu, xây dựng các nhà xưởng, công ty, khu chế xuất. Dự kiến, khu vực này cũng được xây dựng thành đô thị sinh thái, nghỉ dưỡng theo hướng đô thị xanh, thông minh, tiết kiệm năng lượng của Hà Nội.

Đây là lý do khiến giá đất ở Đồng Trúc tăng chóng mặt có thời điểm tại các thôn Quang Giai, Đồng Táng tăng từ 3-4 triệu đồng/m2 lên 10-12 triệu đồng/m2 khiến cơ quan chức năng huyện Thạch Thất phải đăng đàn cảnh báo.

Chị Lê Thu Thủy, nhân viên môi giới thuộc công ty Bất động sản Võ Thị Sáu cho biết: “Từ đầu năm 2020 đất Yên Bình, Yên Trung tăng giá liên tục do ăn theo quy hoạch khu đô thị vệ tinh Hòa Lạc. Nhộn nhịp nhất là thời điểm giữa năm, khoảng tháng 7, tháng 8, có những ngày, chúng tôi dẫn khách đi xem đất từ 8h sáng đến tận 21h đêm. Các giao dịch mua – bán diễn ra liên tục và chủ yếu là các nhà đầu tư bán sang tay nhau.

Thị trường bất động sản khu vực này quá sôi động cũng gây ra không ít tình huống dở khóc, dở cười. Thế nên mới có chuyện, khách hàng vừa đồng ý xuống cọc, chủ đất lại đổi ý không bán vì lo ngại bán giá cũ bị “hớ”, đòi tăng giá cao hơn. Nhiều mảnh đất, trong một tháng tăng giá tới 3 lần, khiến cho môi giới như chúng tôi mắc kẹt ở giữa, không biết xử trí sao”.

Đất nền tăng giá 400% một năm

Chuyện sốt đất ở Thạch Thất không phải chỉ ngày một, ngày hai. Chuyên gia kinh tế Đinh Hoài Nam cho rằng huyện Thạch Thất có nhiều nội lực để phát triển. Từ trung tâm thủ đô chạy về Thạch Thất chỉ mất 35 phút theo tuyến đường Đại Lộ Thăng Long. Khu vực này có khí hậu ôn hòa, mát mẻ nên từ rất lâu đất đai đã được các đại gia săn lùng xây biệt thự, nghỉ dưỡng. Khi thông tin Hòa Lạc được quy hoạch trở thành khu đô thị vệ tinh phía tây thành phố Hà Nội giá trị bất động sản tăng lên nhanh chóng thì kéo theo đất nền những vùng ven như Tiến Xuân, Yên Bình, Yên Trung cũng cũng tăng theo.

Thị trường này có tiềm năng đầu tư trong ngắn hạn, chỉ từ 3 – 6 tháng đã có thể sinh lời nên không ít các người đang tận dụng cơ hội để “lướt sóng”. Theo giới đầu tư, năm 2021 - bất động sản vùng ven Hòa Lạc ở một số khu vực đã tăng trung bình 300 – 500%. Cụ thể các mảnh đất đường ô tô vào tận đất ở Yên Bình trước kia có giá 3-5 triệu/m2 thì nay đã tăng lên 12-15 triệu đồng/m2. Tương tự ở Yên Trung cũng dao động từ 5-7 triệu đồng/m2.

“Giá trị đất đai tăng trưởng phải tỉ lệ thuận với mức độ đầu tư. Nếu giá đất tăng gấp 4-5 lần nhưng hạ tầng khu vực không cải thiện hoặc cải thiện ít sẽ gây ra nhiều hệ lụy trong đó ảnh hưởng trực tiếp đến những người lao động có nhu cầu mua nhà ở thực và làm tăng khoảng cách giàu nghèo trong xã hội. Khi nguồn tiền đổ dồn vào bất động sản thì các kênh đầu tư khác cũng trễ nải và giá đất cao kéo theo các chi phí như đền bù, giải phóng mặt bằng cao khiến cho các doanh nghiệp e ngại khi đầu tư vào địa phương. Chính vì vậy chính quyền nên có những biện pháp ổn định giá đất ngăn chặn các cơn sốt đất ảo và hiện tượng cò đất làm giá, thổi giá ”, ông Nam nói.

Nhà đầu tư cần tỉnh táo               

Hiện nay, các mảnh đất được giao dịch ở Yên Bình, Yên Trung có diện tích lớn phù hợp với tiêu chí xây nghỉ dưỡng hơn phân lô, bán nền. Mặc dù quỹ đất còn nhiều nhưng lại khó để tìm được một mảnh F0 chưa qua tay nhà đầu tư, chính vì vậy để giá trị thực của mảnh đất đuổi kịp với giá tiền như hiện nay thì cần thời gian và phụ thuộc rất nhiều vào tốc độ xây dựng hạ tầng cũng như các dự án hoàn thiện khu đô thị vệ tinh Hòa Lạc.

Theo ông Trần Lê Phương (Giám đốc phát triển dự án An Land) thì ở thời điểm hiện tại đất nền Thạch Thất đã bắt đầu tăng trưởng đạt đỉnh và thời gian tới nhiều khả năng sẽ đi ngang nên các nhà đầu tư hãy xác định lâu dài thay vì “ăn sổi”. Đừng nghe theo “bánh vẽ” của môi giới bất động sản về biên độ lợi nhuận cao vì có thể đó là chiêu trò để kích cầu giao dịch.

Ông Phương cũng khuyến cáo nhà đầu tư nên xem xét cẩn thận tính pháp lý của khu đất trước khi xuống tiền vì phần lớn đất ở Tiến Xuân, Yên Bình, Yên Trung đều có sai lệch về hình thể và diện tích do 3 huyện này trước kia thuộc Lương Sơn (Hòa Bình) mãi đến năm 2008 mới được sáp nhập về Thạch Thất (Hà Nội).

Chưa kể, nhiều vị trí thuộc khu đô thị vệ tinh Hòa Lạc vẫn chưa thể giải phóng xong mặt bằng do tình trạng mua bán, chuyển nhượng đất trái phép. Điều này khiến tiềm lực phát triển nơi đây chưa được như kỳ vọng của trung ương và thành phố Hà Nội.

“Nhà đầu tư thông thường sẽ chọn những mảnh đất chưa rõ ràng thì tỉ suất sinh lời sẽ tốt hơn nhưng tỉ lệ rủi ro cũng cao hơn. Nếu diện tích thực tế của mảnh đất chênh lệch nhiều so với diện tích trong sổ cũ thì trong quá trình cấp, đổi sổ mới sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Có những người sau 2 năm vẫn chưa xong thủ tục sang tên, đổi sổ dẫn tới bị giam vốn.

Để thị trường bất động sản phát triển ổn định cần xem xét đầu tư một cách hợp lý không nên chạy theo phong trào để làm giàu cho cò đất cũng như những người đầu cơ trục lợi. Bài học nhãn tiền từ cơn sốt đất ảo ở Đồng Trúc (Hà Nội) hay Hớn Quản (Bình Phước) vẫn còn đó”, ông Trần Lê Phương chia sẻ thêm.