Giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng: Có dễ thực hiện?

Hệ lụy bán nhà “hai giá”

Hẳn dư luận luận chưa quên, cách đây ít năm, báo chí đồng loạt phản ánh về nghi vấn bán nhà “hai giá” nhằm trốn thuế xảy ra tại một dự án tầm cỡ tại khu vực Hà Đông (Hà Nội). Thời điểm đó, nhân viên kinh doanh của Tập đoàn nói trên đã hướng dẫn bán nhà “hai giá” cho khách hàng để lách luật. Khoản tiền chênh lệch ngoài hợp đồng của mỗi căn biệt thự được “lách” theo hình thức kinh doanh này có thể tới hàng tỷ đồng.

Cụ thể, căn biệt thự tại dự án trên có diện tích 198m2 được nhân viên kinh doanh giới thiệu có giá 18 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi khách hàng “chốt đơn” và tiến hành thủ tục mua bán, nhân viên sẽ hướng dẫn “lách” bằng cách ghi trong hợp đồng hơn 12 tỷ đồng. Câu hỏi đặt ra, số tiền 6 tỷ đồng kia sẽ đi đâu. Đương nhiên, khách hàng vẫn phải trả khoản tiền trên, nhưng bằng tiền mặt. Nhân viên cho biết, 6 tỷ đồng sẽ thanh toán trực tiếp cho chủ đầu tư và không có phiếu thu hay hóa đơn chứng từ.

Điều đáng nói, theo báo chí, từ khi được mở bán đến thời điểm bị phản ánh, doanh nghiệp trên đã ký hàng trăm hợp đồng mua bán theo hình thức trên. Câu hỏi đặt ra, doanh nghiệp đã trốn bao nhiêu tiền thuế của Nhà nước trong khoảng thời gian trên?

Trên thực tế, việc bán nhà “hai giá” hoặc kê khai giá “ảo” trong giao dịch bất động sản lại là hiện tượng tương đối phổ biến. Điển hình, tại TP. HCM, Chi cục Thuế quận 10 từng phát hiện những vụ mua bán căn hộ chỉ kê khai nộp thuế với giá trị khoảng 1 tỷ đồng, trong khi đó giá trị chuyển nhượng lên đến 5 tỷ. Hay như trường hợp một cá nhân ở TP. Đà Lạt (Lâm Đồng), bán hơn 13.000m2 đất với giá kê khai trong hợp đồng là 5 tỷ đồng, thế nhưng sau khi làm việc với cơ quan thuế và công an, giá thực tế chuyển nhượng đã có sự thay đổi bất ngờ - lên con số hơn 8 tỷ đồng.

Đại diện một văn phòng Công chứng cũng chia sẻ, khi thực hiện các thủ tục công chứng hợp đồng, văn phòng đều yêu cầu khách hàng kê khai đúng giá giao dịch. Thế nhưng, khách hàng hầu như không “thích” mà thường kê giá thấp hơn để tránh bị đánh thuế nhiều (2% tổng tiền bán), thường mức khai sẽ thấp hơn từ 20-30 giá trị.

Từ nhiều năm tham gia tư vấn về dân sự, đặc biệt là thực hiện các hợp đồng giao dịch bất động sản, Luật sư Nguyễn Văn Hùng (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) phân tích, nhiều trường hợp chỉ khai giá khoảng 40% hoặc 50% so với giá trị thực của tài sản. Thế nên, việc xác định chính xác mức giá giao dịch thực sự, mức giá đưa vào hợp đồng và các bên chịu nghĩa vụ về thuế với Nhà nước là hoàn toàn không đơn giản. Trong trường hợp cả bên mua và bên bán đều thuận tình đưa ra mức giá thấp hơn so với giá trị giao dịch thực tế thì cơ quan Thuế sẽ rất khó để nắm bắt.

Theo LS Hùng, việc kê khai giá “ảo” sẽ gây ra những hệ lụy pháp lý như làm giảm lệ phí trước bạ phải nộp cho Nhà nước. Thứ hai, làm giảm các khoản phí thẩm định cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc làm giảm thuế thu nhập doanh nghiệp mà doanh nghiệp là chủ dự án phải nộp…

Ngoài việc Nhà nước bị thất thu thuế, với chính khách hàng tham gia giao dịch kể trên cũng có nguy cơ đối diện rủi ro khi dự án xảy ra tranh chấp. Bởi, số tiền chênh lệch không được kê khai trong hợp đồng sẽ không có đủ cơ sở pháp lý để đòi chủ đầu tư.

Gian nan bài toán quản lý

Trước nguy cơ thất thu ngân sách (do việc trốn thuế), tiềm ẩn rủi ro, không an toàn, minh bạch trong giao dịch bất động sản, Tổng cục Thuế đã có kiến nghị Bộ Tài chính yêu cầu các giao dịch nhà đất chỉ thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt.

Nhiều ý kiến đánh giá cao kiến nghị trên của Tổng cục Thuế. Bởi, thực tế, việc thanh toán không dùng tiền mặt được coi là xu hướng và yêu cầu tất yếu trong xã hội hiện nay. Từ nhiều năm nay, ngành ngân hàng đã “đi tắt đón đầu”, nắm bắt xu thế, đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật và cập nhật những công nghệ tiên tiến nhất để phục vụ cho hoạt động thanh toán không dùng tiền mặt. Thế nên, việc giao dịch bất động sản qua ngân hàng sẽ không khó khăn khi thực hiện. Cả phía doanh nghiệp lẫn khách hàng đều không gặp khó khăn hay trở ngại khi thực hiện theo phương thức này. Hơn nữa, phía cơ quan quản lý cũng dễ dàng kiểm soát được nguồn tiền, thực hiện đúng quy định về nghĩa vụ thuế và truy xuất được các giao dịch nếu cần.

Dù đánh giá cao đề xuất nêu trên, tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Huy An – Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cũng chỉ ra thực tế, hiện nay, người dân vẫn có thói quen giao dịch bằng tiền mặt. Thậm chí, họ ưa chuộng loại hình này hơn do không phải mất thời gian để thực hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch tại ngân hàng. Ngoài ra, trường hợp người dân đồng ý giao dịch mua bán bất động sản qua ngân hàng với một số tiền nhất định nhưng bên ngoài vẫn trao tay nhau số tiền khác… Đây sẽ là những trở ngại trong việc thay đổi thói quen, tư duy của khách hàng.

Để giải quyết “nút thắt” này đòi hỏi quy định trên phải được Luật hóa. Chỉ khi được quy định trong luật mới có căn cứ xử lý, khi đó, trường hợp nào tiến hành giao dịch bất động sản mà không chấp hành quy định sẽ bị xử lý. Đồng thời, để tạo sự thống nhất, không những trong lĩnh vực bất động sản mà những lịch vực khác khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng cũng phải thông qua ngân hàng để dễ kiểm soát.

“Để thực hiện được việc này, cần xem xét, đánh giá toàn diện các quy định liên quan đến đất đai, đặc biệt là quy định về giá đất theo quy định của Nhà nước và giá theo thị trường. Bởi thực tế, có những trường hợp nhà nước tiến thu hồi đất đền bù theo đơn giá nhà nước nhưng khi mua bán, áp thuế lại áp dụng giá thị trường cao gấp nhiều lần đơn giá nhà nước, khiến phát sinh tranh chấp" – LS An nêu ý kiến.

Được biết, ngoài kiến nghị nêu trên, Tổng cục Thuế cũng đề xuất bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan Thuế, sửa đổi một số quy định liên quan đến Luật Đất đai, để giá đất của UBND các tỉnh, thành phố sẽ dần tiệm cận với giá của thị trường.