Đất nền Sóc Sơn (Hà Nội) tăng chóng mặt, chuyên gia lo “sốt ảo”

Hạ tầng chưa hoàn thiện, vẫn muốn "đi sớm đón đầu"

Huyện Sóc Sơn nằm ở cửa ngõ phía Bắc của Hà Nội nơi kết nối giao lưu kinh tế, văn hóa giữa các tỉnh Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang với thủ đô. Dự kiến, đến năm 2030 Sóc Sơn sẽ được quy hoạch lên thành phố và tập trung phát triển về công nghiệp, dịch vụ hàng không, du lịch nghỉ dưỡng sinh thái. Thông tin nhiều dự án như tuyến vành đai 4, khu công nghiệp sạch, trường đua ngựa, cải tạo đê Cà Lồ... sẽ được xây dựng ở Sóc Sơn đã tạo tiền đề cho sự tăng trưởng nhanh chóng của bất động sản nơi này và thu hút một lượng lớn các nhà đầu tư trong thời gian vừa qua.

Chị Lê Thu Hà (Hoàng Mai, Hà Nội) đã chuyển hướng sang đầu tư đất nền Sóc Sơn sau khi nghe môi giới giới thiệu thị trường này đang tăng trưởng mạnh, thanh khoản nhanh. Tuy nhiên, sau khi về xem và tìm hiểu thực tế chị nhận thấy giá đất phân lô khu vực này khá cao. Đơn cử, một mảnh đất ở thôn Thắng Trí, xã Minh Trí gần khu công nghiệp sạch, ngõ cụt, đường rộng 3 mét đang được chào bán với giá 8-9 triệu/m2. Gần đấy, một mảnh khác bám đường rộng hơn có  giá 12-15 triệu/m2.

Theo chị Hà thời điểm hiện tại đất ở khu vực này giống như đất nông thôn nhưng được bán với giá thị thành. Phần lớn các mảnh đất chị được dẫn đi xem đều nằm sâu trong làng, xã thuộc khu dân cư đông đúc, nhưng quán xá thưa thớt, hạ tầng xung quanh chưa có gì nổi bật. Mặc dù vậy, chị vẫn quyết định “xuống tiền” đầu tư vì cho rằng đất nằm gần khu công nghiệp sạch, nếu "đi sớm đón đầu" thì thời gian tới giá sẽ tăng.

Anh Nguyễn Tấn Trường (Thường Tín – Hà Nội) cũng vừa mua một mảnh đất nằm cạnh đồng ruộng mênh mông ở thôn Cộng Hòa, xã Phù Linh, huyện Sóc Sơn với giá 10 triệu/m2. Anh Trường chia sẻ: “Toàn bộ cánh đồng trước mặt sau này sẽ được quy hoạch thành trường quay ngoài trời của Đài Truyền hình Việt Nam, dự án này đã được phê duyệt từ tháng 7/2019. Trong tương lai, tôi nghĩ giá đất khu vực này sẽ tăng gấp 3, gấp 4 lần”.  Vừa nói anh Trường vừa chỉ cho chúng tôi xem mốc giới mà sở tài nguyên môi trường đã đánh dấu cách khu đất của anh vài bước chân.

Mặc dù giá đất nền Sóc Sơn đang ở mức cao, nhưng các nhà đầu tư như anh Trường, chị Hà đều cho rằng quỹ đất luôn có giới hạn mà con người thì tiếp tục sinh sôi nên phải tranh thủ đầu tư thay vì chờ đến khi hạ tầng hoàn thiện.  

Cẩn thận “vỡ bong bóng”

Theo ghi nhận tại Sóc Sơn có rất nhiều văn phòng tư vấn, môi giới bất động sản. Từ khi có thông tin các dự án, giá nhà đất tăng nhiều người dân đi làm ăn xa, thậm chí làm công nhân ở Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên... cũng vội về quê cắm biển rao bán đất.

Anh Dương Văn Long một người dân xã Minh Trí (Sóc Sơn) cho biết: “Sau khi một số khu công nghiệp về xây dựng, giá đất quê tôi tăng lên từng ngày nhưng phần lớn đều được các đại gia bất động sản mua gom, rồi tách thửa, phân lô bán lại khách. Mảnh đất trước nhà tôi từ năm ngoái đến nay đã qua tay 4,5 chủ rồi mà vẫn chưa thấy ai về xây dựng”.

Lý giải về hiện tượng này ông Nguyễn Trọng An – Giám đốc công ty bất động sản Hồng Phát cho rằng: “Năm nay, do tình hình dịch dã các hoạt động lễ hội bị hạn chế nên người dân đổ xô về các vùng quê xem đất, vừa để tìm thị trường vừa kết hợp du xuân. Từ sau Tết, những vùng ven đô như Hòa Lạc, Chương Mỹ, Phú Xuyên, Sóc Sơn... nhộn nhịp và vô cùng sôi động. Các nhà đầu tư đang khát hàng nên phần lớn là bán qua tay nhu cầu về ở thực chưa nhiều”.

Theo ông An, giá đất nền Sóc Sơn chắn chắn sẽ còn tiếp tục tăng trưởng cho đến hết quý II năm 2022. Mặc dù vậy các khách hàng mong muốn đầu tư lướt sóng hay lâu dài cũng cần phải cẩn trọng.

“Nếu xét về nội tại, Sóc Sơn chưa có sức bật bằng Thạch Thất. Khu vực Hòa Lạc đang được đầu tư mạnh mẽ, hạ tầng hoàn thiện, các nhà máy, xí nghiệp xây dựng rất nhiều. Thế nhưng, đất phân lô bán nền ở đấy cũng chỉ dao động từ 15 – 20 triệu/m2. Còn các vùng xung quanh như Tiến Xuân, Yên Bình, Yên Trung... thì giá còn rẻ hơn. Thời điểm này thị trường đang có nhiều biến động, hiện tượng cò đất “làm giá, thổi giá” khiến bất động sản vượt xa giá trị thực. Trên thực tế, đất nền có tăng trưởng mạnh hay không phải phụ thuộc vào hệ thống giao thông, quy hoạch hạ tầng và tiện ích xung quanh của khu vực. Sóc Sơn đang đi theo lộ trình từ huyện lên thành phố cho nên phần lớn cơ sở hạ tầng đều chưa đạt chuẩn đô thị, các dịch vụ thiết yếu, khu vui chơi giải trí đáp ứng nhu cầu cuộc sống của người dân còn nhiều thiếu sót”, ông An nói và nhấn mạnh - nhà đầu tư tuyệt đối không nên mua đất lúa, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất trồng rừng… vì sẽ khó giao dịch về sau.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Phan Hùng Sơn đưa ra lời khuyên, các nhà đầu tư cần phải lưu tâm đến vấn đề quy hoạch, tính pháp lý của dự án, tránh “bẫy ngọt” của cò đất và các nhóm đầu cơ đất. Việc huyện Sóc Sơn được quy hoạch lên thành phố mới chỉ là đề xuất và phải theo lộ trình từng bước và thời gian lâu dài nên nếu có việc giá đất nền khu vực này tăng nhanh bất thường thì cũng dễ xảy ra tình trạng quay đầu giảm giá.

Ông Sơn cho rằng nhà đầu tư cần tính toán giá trị tăng đó so với thời gian và giá trị thực tế có đáp ứng được như kỳ vọng hay không. Ở thời điểm này, nhà đầu tư cần cân nhắc, thận trọng với bài toán tài chính, tránh đầu tư theo kiểu "mua đỉnh, bán đáy".