Hết cảnh tấp nập kẻ bán người mua, đất vùng ven TP.HCM mất “nhiệt”, nhà đầu tư loay hoay “thoát hàng”

Nhu cầu mua đất nền dần hạ nhiệt

Quy định siết tín dụng vào bất động sản, cùng với việc quản lý chặt hơn về quy hoạch, phân lô bán nền…, khiến tính thanh khoản đất nền sụt giảm rõ rệt ở diện rộng. So với thời điểm cách đây chỉ vài tháng, thị trường bất động sản đã không còn cảnh sôi nổi, tấp nập người bán kẻ mua. Tình trạng người người, nhà nhà đổ xô đi “săn” đất nền không còn, thay vào đó là tâm lý dò xét, chờ đợi nghe ngóng tình hình. Dù chưa xảy ra tình trạng bán tháo, cắt lỗ, nhưng đã bắt đầu có hiện tượng lệch pha cung - cầu khu người bán nhiều nhưng số lượng người mua ngày càng ít.

Sự chững lại có thể thấy rõ nhất là ở loại hình đất nền tại các thị trường vùng ven. Các nhà môi giới tại địa phương cho hay, số lượng giao dịch đất vườn, đất nông nghiệp ở Bình Phước, Đắk Nông ghi nhận giảm tới 60-70%; tại tỉnh Bình Thuận giảm đến 50% so với giai đoạn cao điểm đầu năm. Dù số lượng sản phẩm rao bán khá nhiều nhưng số lượng người có nhu cầu muốn mua rất ít. Ở những địa bàn nói trên đã không còn cảnh người mua người bán tấp nập tìm kiếm đất rẫy, đất vườn, để đón đầu hạ tầng, lướt sóng, sang tay nhanh như trước. 

Theo báo cáo thị trường tháng 4 cho thấy nhu cầu tìm kiếm và giao dịch đất nền đã sụt giảm rất mạnh ở TP.HCM, Hà Nội và nhiều địa phương trên địa bàn cả nước. Theo đó, nhu cầu tìm kiếm đối với phân khúc đất nền trên địa bàn cả nước đã giảm tới 18% so với tháng 3/2022. Ở hai thị trường lớn nhất là TP.HCM và Hà Nội cũng ghi nhận lượng khách hàng quan tâm tìm kiếm đất nền giảm lần lượt là 17% và 11% so với cùng kỳ tháng trước. 

Tại khu vực phía Bắc, đất nền chào bán ở hai tỉnh Quảng Ninh, Hưng Yên lần lượt sụt giảm lượng tìm kiếm là 24% và 26% so với thời điểm đầu năm. Những thị trường từng rất nóng về đất nền ở khu vực miền Trung như Hải Phòng, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Nam đều rơi vào tình trạng giảm nhiệt cả về lượng tin rao bán và nhu cầu giao dịch. Đà Nẵng ghi nhận lượng tin rao bán đất nền đã giảm 4% nhu cầu tìm mua giảm 16% so với cùng kỳ tháng trước; thành phố Hải Phòng cũng ghi nhận tình trạng giảm 29% nhu cầu, trong khi ở Khánh Hòa và Quảng Nam giảm lần lượt 5-6% nhu cầu tìm kiếm so với tháng trước. 

Đối với thị trường phía Nam, tình hình tương tự cũng đã xảy ra. Mức độ quan tâm đến phân khúc đất nền ở Bà Rịa - Vũng Tàu đã giảm tới 19%, lượng tin rao bán cũng giảm gần 10% so với tháng 3. Tại tỉnh Bình Dương cả nhu cầu mua và rao bán đất nền đều ghi nhận giảm, với mức giảm lần lượt 9% và 4%. Lượt tìm kiếm mua đất nền ở tỉnh Đồng Nai và Long An cũng đã giảm 12% so với thời điểm tháng 3.

Siết vốn tín dụng khiến đất nền giảm thanh khoản 

Ngay từ những tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã phải gánh chịu nhiều tác động từ lạm phát, xung đột địa chính trị đến hàng loạt động thái siết chặt thị trường. Đặc biệt, những kênh huy động vốn của doanh nghiệp bị siết chặt khi Ngân hàng Nhà nước có công văn yêu cầu nghiêm túc thực hiện việc kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như kinh doanh bất động sản, chứng khoán, đầu tư, trái phiếu doanh nghiệp…một số ngân hàng đã đưa ra thông báo hạn chế việc giải ngân vốn đối với lĩnh vực bất động sản. 

Dưới sự ảnh hưởng của các động thái siết chặt, ngay lập tức thị trường bất động sản ghi nhận dấu hiệu hạ nhiệt, đặc biệt là phân khúc đất nền, loại hình bất động sản vốn rất thu hút nhà đầu tư và các nhà đầu cơ.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng dấu hiệu hạ nhiệt của thị trường đất nền là do ảnh hưởng từ các thông tin liên quan đến thắt chặt tín dụng bất động sản cũng như các chính sách của cơ quan quản lý nhà nước. Các chính sách siết thị trường đã ảnh hưởng đến tâm lý tìm kiếm của người mua. Một số loại hình bất động sản được nhiều người quan tâm và săn đón như đất nền đã giảm gần 20%. Những con số này cho thấy cung và cầu trên thị trường đã bị tác động rất lớn. Hiện các nhà đầu tư cũng như các sàn giao dịch bất động sản đều giữ tâm lý thận trọng, chờ đợi những diễn biến mới của thị trường. Điều này khiến cho giao dịch trên thị trường bất động sản chậm lại.

Nói về bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản, chuyên gia cho rằng nền kinh tế đang trong giai đoạn phát triển ổn định với mức tăng trưởng GDP khá hơn so với cùng kỳ năm 2020 và 2021, đạt 5,03%. Đáng chú ý, trong khi nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI đăng ký toàn ngành ghi nhận giảm 12% so với cùng kỳ năm 2021 thì dòng vốn FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản vẫn tăng đến 213%. Số lượng doanh nghiệp thành lập mới trong năm 2022 cũng ghi nhận tăng 47% so với cùng kỳ năm ngoái. Những dữ liệu đều cho thấy nền kinh tế Việt Nam trong năm 2022 dự báo có thể sẽ tăng trưởng ổn định, bền vững khi nguồn vốn đầu tư được quản lý, giám sát chặt chẽ. Lãi suất ổn định và nền kinh tế bắt đầu phục hồi khả quan sau 2 năm đại dịch

Chính phủ cũng đang từng bước minh bạch hóa hoạt động kinh doanh bất động sản, giúp cho thị trường phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững. Tuy siết chặt tín dụng sẽ khiến cho nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính khó khăn khi huy động vốn nhưng sẽ hạn chế tối đa tình trạng đầu cơ, đẩy giá bất động sản tăng cao. Do đó, các biện pháp liên quan đến siết tín dụng được đánh giá là chủ trương tốt, giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Tuy nhiên các ngân hàng cũng cần tỉnh táo trong việc siết tín dụng, xem xét giải ngân vốn cho các chủ đầu tư uy tín và dự án triển vọng. Hạn chế tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản cần có lộ trình rõ ràng. Bài học nhãn tiền từ thắt chặt tín dụng, thắt chặt tiền tệ năm 2008 và năm 2011 khiến cho thị trường “ngủ đông” trong 10 năm là bài học đắt giá cần phải rút kinh nghiệm.