Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: Đất nền phát triển quá "nóng" sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy

Thị trường bất động sản phát triển thiên về đất nền nhiều hơn

Hiện nay thị trường đất nền phát triển quá "nóng" sẽ tất yếu dẫn đến rất nhiều hệ luỵ như xuất hiện những cơn sốt không đáng có, khiến thị trường phát triển không lành mạnh. Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thời gian vừa qua, thị trường bất động sản phát triển thiên về đất nền nhiều hơn cả. Đặc biệt, tại nhiều địa phương, doanh nghiệp dù chỉ có tiềm lực tài chính mỏng nhưng cũng san đất, cắm mốc làm đường rồi bán nền thu tiền.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng nhấn mạnh, nếu như thị trường đất nền phát triển quá "nóng" sẽ tất yếu dẫn đến rất nhiều hệ luỵ. Trong đó, hệ lụy đầu tiên chính là xuất hiện những cơn sốt đất không đáng có. Hệ lụy thứ hai là khi đất nền trở thành phân khúc chỉ để đầu tư kiếm lời lướt sóng mà không phục vụ mục đích sản xuất thì sẽ không giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Bình luận về nguyên nhân dẫn đến thực trạng nêu trên, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng chủ yếu là do đất nền dễ đầu tư, đồng thời sự buông lỏng công tác quản lý trong việc phát triển dự án cũng là nguyên nhân khiến thị trường méo mó.

Ông Nguyễn Mạnh Hà phân tích, trong 2 năm qua, do yếu tố dịch bệnh Covid -19 nên mọi yếu tố gần như quá khó khăn với thị trường bất động sản, thậm chí có lúc phải đóng cửa công trường xây dựng, hầu như không có công trường nào thi công được, đặc biệt bất động sản nghỉ dưỡng ngưng trệ do không có khách quốc tế lẫn khách nội địa.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, trước những khó khăn và thách thức này, giới doanh nghiệp bất động sản nhiều lần đề xuất, kiến nghị với mong muốn Chính phủ, các cơ quan quản lý nhà nước quan tâm, có cơ chế chính sách phù hợp để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển và là điểm cốt yếu để giúp cho phục hồi kinh tế.

Nhìn về dài hạn, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá thị trường bất động sản trong ngắn, trung và dài hạn đều có tương lai tốt để phát triển, dù còn không ít khó khăn chủ quan cũng như khách quan. Bởi các khó khăn của doanh nghiệp đã được cơ quan quản lý nhà nước nắm bắt, bên cạnh việc công khai thông tin, tổ chức nhiều hội thảo toạ đàm trao đổi để thị trường phát triển lành mạnh.

“Do đó, các khó khăn của doanh nghiệp sẽ được cơ quan quản lý nhà nước điều chỉnh, đáp ứng được nhu cầu phát triển lành mạnh của thị trường”, ông Hà nói.

Đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản thời gian tới, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam vẫn rất cao. Bởi hiện nay, tỷ lệ đô thị hoá của Việt Nam dao động trong khoảng 40%, nhưng các nước phát triển là 70%, thậm chí còn hơn, người dân sống ở đô thị chiếm 70-80% dân số. Trong khi đó, nếu Việt Nam đến năm 2050 mà phát triển tỉ lệ đô thị hóa lên 60-70% thì chúng ta có khoảng 60-70 chục triệu dân sống ở đô thị, thì nhu cầu nhà ở sẽ vô cùng lớn và tiềm năng.

Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp sẽ là phân khúc được đánh giá là điểm sáng, phát triển mạnh ngay trong đại dịch Covid -19. Còn thị trường bất động sản du lịch thì vừa hết dịch nhưng đã "vỡ trận" do nhu cầu du lịch bùng nổ trở lại…

Thiếu nguồn cung ở hầu hết các phân khúc

Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản 4 tháng đầu năm 2022. Theo đánh giá, thị trường bất động sản đang thiếu nguồn cung ở hầu hết các phân khúc, giá nhà đất tăng cao so với thu nhập của người dân. Trong đó, hầu như không có dự án nhà ở thương mại nào có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 tại khu vực trung tâm các đô thị lớn.

Theo báo cáo của trang Batdongsan.com.vn, nhà chung cư có tầm giá 25 - 30 triệu đồng/m2 tại các đô thị như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh hiện nay đều phải ra khỏi nội đô, với bán kính từ 25 - 30 km, về các vùng ngoại ô hoặc sang hẳn các tỉnh lân cận. Tại các vùng này, giá đất không bị tính là đất đô thị, số lượng dự án nhiều hơn nội đô và đang tạo ra sự cạnh tranh nhất định.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho biết, giá nhà đất đang cao so với giá trị thực, cũng như mức thu nhập của đại bộ phận người dân. Giá nhà đất thông thường sẽ bao gồm các chi phí: Tiền đất, tiền xây dựng, chi phí bán hàng, vận hành quản lý, lãi vay ngân hàng (tiền vốn đầu tư) và lãi định mức của chủ đầu tư. Trong đó, lãi định mức sẽ do chủ đầu tư đưa ra khoảng 10 - 20% tổng vốn đầu tư.

Thực tế, giá nhà đất tại các thành phố lớn như Hồ Chí Minh, Hà Nội đang tăng cao. Đơn cử, so với năm 2016, tại dự án chung cư Tràng An Complex (quận Cầu Giấy, Hà Nội), chủ đầu tư bán giá 35 - 36 triệu đồng/m2 là cao trên thị trường, thì hiện nay mức giá này thuộc phân khúc trung bình. Phân khúc cao cấp thời điểm này từ 40 - 60 triệu đồng/m2.

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, thực tế trên là do nguồn cung các dự án thuộc các phân khúc ra thị trường không nhiều, trong khi nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, dẫn đến việc các doanh nghiệp bất động sản có tâm lý giữ giá cao.

Hiện Bộ Xây dựng đã ban hành khung giá đất tại các địa phương, tuy nhiên, thị trường bất động sản vận hành theo cơ chế thị trường, giá đất lên xuống do thị trường quyết định. Các cơ quan quản lý Nhà nước không thể quyết định giá nhà đất bằng mệnh lệnh hành chính. Chỉ khi có một hành lang chính sách tốt, rõ ràng, minh bạch, các chủ thể tham gia thị trường cùng có lợi, doanh nghiệp bất động sản tất yếu sẽ tạo ra nhiều nguồn cung và khi đó giá nhà đất sẽ được bình ổn.