Có nên “ôm” bất động sản thanh lý của ngân hàng?

Cuộc đua đại hạ giá bất động sản thế chấp

Trong một thông báo gần đây, Ngân hàng Agribank một lần nữa mang khoản nợ hơn 700 tỷ đồng của doanh nghiệp tư nhân Thanh Tùng ra bán đấu giá. Đây là khoản nợ được Agribank tổ chức lần bán đấu giá đầu tiên vào cuối năm 2018 với mức giá khởi điểm là 405 tỷ đồng.

Trong lần đấu giá này, Agribank đưa ra mức giá khởi điểm là 352 tỷ đồng cho khoản vay thế chấp là quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh có diện tích hơn 6.000 m2 ở huyện Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh. Mức giá này đã giảm 53 triệu đồng so với lần bán đấu giá đầu tiên nhưng vẫn không có khách hàng quan tâm.

Trước đó, nhà băng này đã đẩy nhanh việc thanh lý các tài sản thế chấp là bất động sản nhưng không có khách mua. Đặc biệt, giá bán lần này còn thấp hơn rất nhiều lần so với những lần rao bán trước.

Cụ thể, vừa qua, Agribank rao bán một lô đất diện tích hơn 3.000m2 (có nhà ở gắn liền) ở phường 28, quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh với mức giá 167 tỷ đồng. Trước đó, Agribank cũng đã rao bán lô đất này với giá 198 tỷ đồng nhưng không có khách hàng mua.

Tương tự, nhiều ngân hàng khác cũng đang rơi vào tình trạng “ế ẩm” này. Hồi cuối năm 2021, ngân hàng BIDV đã rao bán tài sản thế chấp lần thứ 42 cho khoản vay của Công ty Cổ phần Thúy Đạt với giá khởi điểm là 6,3 tỷ đồng nhưng vẫn không có khách hàng để ý. Được biết, số tài sản này được BIDV rao bán liên tục từ năm 2019 đến nay.

Hay như ngân hàng PVcombank, mặc dù ngân hàng này liên tục phát đi thông báo thanh lý tài sản thế chấp là bất động sản với mức giá rất ưu đãi nhưng vẫn rơi vào tình trạng “ế ẩm”. Nhiều bất động sản thế chấp rao bán rõng rã 4-5 năm nhưng vẫn chưa thể thanh lý được.

Đại diện ngân hàng PVcombank cho biết, khi khách hàng gặp khó khăn hoặc rủi ro về tài chính thì dự án của khách hàng cũng bị ảnh hưởng về tiến độ triển khai. Trong trường hợp này, PVcomBank có thể áp dụng Nghị quyết số 42 để tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm hoặc nhận tài sản bảo đảm để cấn trừ nghĩa vụ nợ. 

Tuy nhiên có thể trước hoặc sau khi PVcombank tiếp nhận, thu giữ tài sản bảo đảm thì tài sản bảo đảm là dự án có thể đã bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi và trong trường hợp này, PVcomBank sẽ gặp rủi ro và khó khăn khi thanh lý tài sản bảo đảm.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý

Việc các ngân hàng thanh lý nhiều bất động sản giá rẻ chỉ bằng 50-60% giá thị trường là nhằm mục đích thu hồi nợ. Các nhà băng sẽ không quan tâm đến các mức giá trên thị trường, mà chỉ đưa ra mức giá phù hợp cho khoản nợ xấu.

Trên lý thuyết, việc các ngân hàng thanh lý bất động sản giá rẻ sẽ là cơ hội tốt để nhiều người sở hữu nhà đất trong bối cảnh vật giá đang leo thang như hiện nay. Đặc biệt, đây cũng là “miếng mồi ngon” cho các nhà đầu tư, bởi lẽ nếu mua bán thành công, họ thể kiếm được một khoản lời lớn ngay lập tức.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc mua lại những loại bất động sản thanh lý của ngân hàng không hề đơn giản, tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Cho nên, nhiều người mua nhà ở thực, nhà đầu tư không dám đụng vào.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, việc người mua có tâm lý lo ngại khi mua bất động sản thanh lý của ngân hàng cũng là điều dễ hiểu. Bởi lẽ, những loại nhà đất này phải qua nhiều thủ tục, giấy tờ giải chấp, nếu có trục trặc thì người mua sẽ gặp rủi ro lớn. 

Khi mua những sản phẩm này, người mua sẽ phải có sự đồng thuận của chủ tài sản, giải quyết ổn thỏa quyền mua, quyền bán với ngân hàng. Nếu làm không chặt chẽ, rất dễ dẫn đến tình trạng “dở khóc dở cười”.

Liên quan đến vấn đề này, luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch cho biết, việc mua nhà, đất do ngân hàng thông báo thanh lý có ưu điểm là giá rất rẻ, thu hút nhiều người mua. Tuy nhiên, khi mua những loại bất động sản này, người mua có thể sẽ phải đối mặt với một số rủi ro pháp lý như sau:

Thứ nhất, khó khăn trong việc xác định chủ sở hữu tài sản. Khi nhà, đất được thông báo thanh lý, người vay vốn ngân hàng thực chất đã không còn là chủ sở hữu tài sản. Giao dịch mua bán tài sản trong trường hợp này phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tại Bộ luật Dân sự 2015. Bên cạnh đó, việc chủ cũ của tài sản không hợp tác, không chịu bàn giao tài sản có thể dẫn tới những chi phí phát sinh về phía người mua để yêu cầu các cơ quan chức năng cưỡng chế chủ sở hữu cũ bàn giao tài sản.

Thứ hai, người mua nhà, đất do ngân hàng thanh lý còn đối mặt với nhiều rủi ro về mặt thủ tục khi thủ tục mua bán tài sản trong trường hợp này vô cùng phức tạp, bao gồm 3 bên: người dùng nhà, đất làm tài sản bảo đảm để vay vốn Ngân hàng, Ngân hàng và người mua tài sản bị thanh lý. Do thủ tục phức tạp này mà nhiều rủi ro có thể tiềm ẩn nếu các loại giấy tờ không được lập, ký kết đúng quy định pháp luật.

 Giữa người dùng nhà, đất làm tài sản bảo đảm để vay vốn ngân hàng và ngân hàng có thể phát sinh các tranh chấp liên quan đến giao dịch vay vốn, thời hạn trả nợ, thời hạn thanh lý tài sản, giá thanh lý và có thể dẫn đến thủ tục tố tụng. Điều này có thể tiêu tốn nhiều thời gian của người mua nhà, đất thanh lý. Bên cạnh đó, giao dịch mua bán tài sản này có thể bị tuyên vô hiệu nếu không thực hiện đúng theo quy trình mà pháp luật quy định, hoặc theo bản án giải quyết tranh chấp giữa người vay vốn và ngân hàng, gây thiệt hại cho người mua.

Thứ ba, hiện nay, có rất nhiều đối tượng giả danh nhân viên ngân hàng để môi giới đất đai, tìm kiếm khách hàng. Các đối tượng này thường đăng quảng cáo hoặc phát tờ rơi, đăng tải các thông tin sai sự thật về việc thanh lý nhà, đất của các Ngân hàng. Nếu không tìm hiểu kỹ thông tin trước khi quyết định đầu tư, khách hàng thay vì mua nhà, đất do ngân hàng thanh lý như lời giới thiệu, rất có thể sẽ bị các đối tượng này lừa đảo để mua những mảnh đất phân lô tự phát trái pháp luật, hoặc những mảnh đất không đủ điều kiện pháp lý khác, dẫn đến thiệt hại về tài sản.