Từng là kênh đầu tư “cứ xuống tiền là có lãi”, đất nền nay có còn “hốt bạc” khi thị trường siết chặt?

Trong những tháng đầu năm 2022, đất nền cùng với nhà ở riêng lẻ là hai phân khúc bất động sản có biên độ tăng giá cao hơn đáng kể so với loại hình căn hộ chung cư với mức tăng trung bình từ 5-10% mỗi quý. Đất nền ở nhiều địa phương xuất hiện tình trạng tăng nhanh cả về giá và lượng giao dịch, dù biên độ tăng thấp hơn so với cùng kỳ năm ngoái.

Đất nền tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường

Một trong nguyên nhân chính khiến cho đất nền duy trì được sức nóng bất chấp siết chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản là nguồn cung lớn và nhu cầu cũng rất cao. Điều này trái ngược với loại hình chung cư hiện vô cùng eo hẹp về nguồn cung, giá cao, ách tắc về mặt pháp lý và không thể đáp ứng được nhu cầu thực tế của thị trường.

Với hơn 10 năm kinh nghiệm đầu tư đất nền, anh Đỗ Hùng Dũng (quận 7, TP HCM), đánh giá đất nền luôn là kênh đầu tư hấp dẫn nhờ vào tỷ suất lợi nhuận cao hơn, biên độ sóng tăng giá của đất nền thường ngắn hơn rất nhiều so với các loại hình bất động sản khá. Các nhà đầu tư đất nền có thể dễ dàng chốt lời sau khoảng 2-3 năm.

Theo nhận định của anh Dũng, không thể phủ nhận tính thanh khoản của bất động sản nói chung, đất nền nói riêng đang có xu hướng giảm trong thời gian gần đây. Tuy nhiên vẫn có rất nhiều nhà đầu tư tư nhân lẫn những người nắm trong tay vốn lớn vẫn đang tranh thủ thu gom đất nền tại những khu vực có biên độ tăng giá cao.

Điều khác biệt của các nhà đầu tư đất nền trong thời điểm hiện tại so với giai đoạn thị trường lên cơn “sốt” là những người có dòng vốn mạnh xác định sẽ đầu tư lâu dài thay vì những người đầu tư ngắn hạn, “lướt sóng” hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Giữa bối cảnh ngân hàng siết chặt tín dụng cho thị trường bất động sản, những lô đất còn có mức giá “mềm” vẫn được ráo riết săn lùng. Người mua chủ yếu sử dụng nguồn tiền cá nhân nhàn rỗi, ít dùng tới đòn bẩy tài chính. Do vậy, dù thị trường không còn sôi động như trước, thậm chí đi ngang trong thời gian dài thì cũng không phải lo lắng cắt lỗ. 

Theo nhận định của ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh, chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), về tầm nhìn dài hạn trong vòng 3 – 5 năm tới, đất nền vẫn sẽ tiếp tục duy trì là xu hướng đầu tư chủ đạo. Lý do là bởi thời gian hoàn thiện dự án đất nền phân lô chính quy tỷ lệ 1/500, hoặc đất nền phân lô của người dân ngắn hơn so với các loại hình khác.

Do thời gian hoàn thiện khá ngắn hoặc đã hình thành sẵn nên tỷ suất lợi nhuận mà các nhà đầu tư có thể thu lại được cao hơn hẳn so với các phân khúc khác như bất động sản nghỉ dưỡng hay chung cư (các loại hình này có thể mất từ 5 - 10 năm để hoàn thành, hoặc lâu hơn nếu gặp trục trặc pháp lý, vốn đầu tư).

Một dự án đất nền có thể nhanh chóng hoàn thành chỉ trong một vài tháng. Kể cả sau khi các chính sách siết chặt phân lô bán nền được đưa ra thì thì gian để triển khai, thực hiện dự án đất nền vẫn ngắn hơn rất nhiều so với dự án nhà biệt thự, nhà liền kề hay chung cư.

Thị trường đất nền sẽ ra sao trong tương lai?

Dù đất nền vẫn sẽ duy trì được sức hút mạnh mẽ và được đánh giá cao về tiềm năng sinh lời, tuy nhiên, trong thời gian tới khi thị trường bị siết chặt với những động thái hạn chế tín dụng của một loạt các ngân hàng, thì các nhà đầu tư, đặc biệt là người mới tham gia thị trường nên hết sức thận trọng để tránh bị “chôn vốn” do tình trạng mua dễ, bán khó.

Anh Phạm Hoàng Tùng, một nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm nhận định thị trường bất động sản nói chung và đất nền nói riêng đang ở đỉnh của chu kỳ tăng giá. Giá đất trên thị trường bị đẩy lên mức quá cao trong khi các nhà đầu tư F0 đều đã xuống tiền, hàng tồn đọng chưa “thoát” được nền đành “cắn răng” chờ chu kỳ tăng giá sau.

Do các chính sách quản lý, siết chặt của các cơ quan chức năng nên động lực tăng giá đất nền sẽ khó có thể bùng nổ như 2 năm vừa qua. Trong tương lai, có thể chỉ một số khu vực, vị trí được đầu tư mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng, giao thông mới có cơ hội nổi sóng. Phần còn lại của thị trường sẽ phải chờ đợi.

Lời khuyên dành cho nhà đầu tư cá nhân lúc này là hãy tránh mua đất nền dựa trên thông tin quy hoạch vì có đất sẽ có mức giá cao, lãi rất thấp và chậm tăng giá. Nếu quyết định “xuống tiền” vào các khu đất có quy hoạch thì nên cân nhắc thật kỹ, chọn lựa những vị trí có triển vọng thực thi cao, hạ tầng sớm được nâng cấp và khả năng thanh khoản nhanh.

Nhà đầu tư nên lựa chọn đổ tiền vào những vùng còn có dư địa tăng giá cao để mua. Ví dụ khi lựa chọn mua đất quanh các khu công nghiệp thì nên tránh các vùng có tầm giá trung bình 15 - 20 triệu đồng/m2, vì sẽ khó tăng lên 30 - 40 triệu đồng/m2 trong vòng 1- 2 năm. Nhưng nếu mua đất nằm trong ngưỡng giá 5 – 7 triệu đồng/m2, thì khả năng có thể tăng lên 12 – 15 triệu đồng/m2 sẽ khả quan hơn. Nhưng điều quan trọng nhất mà nhà đầu tư cần nhớ vẫn là pháp lý an toàn.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Asian Holding, để tránh tình trạng bị chôn vốn, các nhà đầu tư nên trang bị cho mình đầy đủ kiến thức, có hiểu biết về pháp lý, tránh mua các loại hình đất rừng, đất nông nghiệp vì đây là loại đất sẽ bị siết chặt kiểm soát trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia kinh tế, khi đầu tư vào loại hình đất nền, đặc biệt là các khu vực ở vùng ven, tỉnh lẻ, thì các nhà đầu tư cần phải tìm hiểu thật kỹ về thực trạng đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế, kỹ thuật, xã hội, dịch vụ tại khu vực đó; thông tin chính xác quy hoạch, kế hoạch xây dựng phát triển kinh tế theo chủ trương của địa phương; đánh giá khả năng có thể triển khai thực hiện dự án.

Có thể thấy, trong hơn 2 năm qua là một chu kỳ từ tăng chóng mặt cho đến chững giá của thị trường bất động sản. Trong bối cảnh thị trường đang có sự biến động mạnh mẽ, các nhà đầu tư nên hết sức thận trọng, đổ tiền vào đúng nơi đúng chỗ để có thể tiếp tục an tâm chờ đợi vào những chu kỳ tăng giá mới.