Đầu tư đất nền: Nhiều nhà đầu tư dở khóc dở cười khi “lướt sóng thành cư dân”

Đất nền vẫn "giữ nhiệt"

Theo Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý 1/2022 của Bộ Xây dựng cho thấy, giao dịch trên thị trường có sự sụt giảm ở phân khúc căn hộ so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, phân khúc đất nền lại hấp lực mạnh dòng vốn đầu tư.

Qua tổng hợp của nhiều địa phương, Bộ Xây dựng cho biết, phân khúc đất nền đang chiếm ưu thế trên thị trường, tạo được sức hút mạnh dòng vốn đầu tư. Lượng giao dịch đất nền trong quý đạt 153.537 giao dịch thành công. Tổng lượng giao dịch bằng khoảng 242% so với quý 4/2021, cụ thể, tại miền Bắc có 20.726 giao dịch; tại miền Trung có 42.722 giao dịch; tại miền Nam có 90.089 giao dịch.

Giá đất nền có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư, bình quân tăng khoảng 5-10% so với quý trước. Tại Hà Nội, các khu vực Vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức gần Cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương giá khoảng hơn 100 triệu đồng/m2; khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng giá khoảng 150 triệu đồng/m2; Khu vực đầu cầu Nhật Tân phía Đông Anh, giá khoảng hơn 200 triệu đồng/m2 với những lô đẹp mặt đường lớn.

Tại TP.HCM, đất nền tại Thủ Thiêm Villa (Quận 2) có giá khoảng 125,3 triệu đồng/m2, The EverRich III (Quận 7) có giá khoảng 117,5 triệu đồng/m2, Đông Tăng Long (Quận 7) có giá khoảng 64,4 triệu đồng/m2, Hoàng Anh Minh Tuấn (Quận 9) có giá khoảng 91,5 triệu đồng/m2, Kim Sơn (Quận 7) giá khoảng 136,5 triệu đồng/m2, KDC Kiến Á (Quận 9) giá khoảng 70,1 triệu đồng/m2…

Còn theo Báo cáo mới nhất từ Batdongsan.com.vn, vào thời điểm quý I/2022, thị trường đất nền khá sôi động với mức độ quan tâm cả nước tăng 4% so với thời kỳ trước Covid-19 (quý I/2019). Nhiều địa phương gia tăng đáng kể cả về lượt tìm mua lẫn giá rao bán đất như tại Khánh Hòa, Bình Thuận, Thanh Hóa. Tuy nhiên, bước sang tháng 4/2022, mức độ quan tâm đến sản phẩm đất bán trên cả nước đã giảm đến 18% so với tháng liền trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2021.

Theo Batdongsan.com.vn, thời gian qua diễn ra nhiều biến số bất ngờ của thị trường như những thông tin tiêu cực về vi phạm của một số doanh nghiệp bất động sản lớn, cơ quan quản lý Nhà nước siết chặt hơn quy định về thuế, kiểm soát phân lô bán nền và Ngân hàng Nhà nước yêu cầu siết nguồn tín dụng vào bất động sản là những lý do khiến người mua và nhà đầu tư bất động sản có tâm lý thận trọng hơn.

Đáng chú ý, ghi nhận trước đó của đơn vị này còn cho thấy, dòng tiền đầu tư đất nền đang có xu hướng dịch chuyển vào khu vực miền Trung. Theo đó, trong khi mức độ quan tâm đất nền phía Bắc và phía Nam giảm lần lượt 11 và 12% thì lượng quan tâm đất nền miền Trung tăng 14%. Các tỉnh thành có lượt quan tâm mạnh nhất là Đắk Lắk 58%, Khánh Hòa 48%, Bình Thuận 44%...

Theo các chuyên gia, một trong những lý do khiến đất nền duy trì được sức nóng bất chấp việc thị trường bị siết chặt là bởi nguồn cung dồi dào đồng thời nhu cầu cũng rất lớn, trái ngược với loại hình chung cư đang khan hiếm nguồn cung, giá cao, ách tắc vì pháp lý và khả năng đáp ứng quá nhỏ so với nhu cầu ở thực.

Đất nền quá nóng sẽ gây hệ lụy xấu cho thị trường

Bộ Xây dựng cho rằng một trong những nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng cao là “có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường bất động .

Điều này chứng tỏ hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản chưa được quản lý tốt. Ngoài ra, việc tách thửa, phân lô bán nền tại một số địa phương chưa theo quy định của pháp luật, tạo cơ hội cho hành vi đầu cơ, đẩy giá bất động sản lên cao nhằm trục lợi.

Từ góc độ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá: "Thị trường đất nền phát triển quá nóng dẫn đến rất nhiều hệ luỵ. Thứ nhất có thể xảy ra cơn sốt không đáng có. Thứ hai, khi đất nền chỉ để đầu tư kiếm lời lướt sóng không phục vụ sản xuất, không giúp phát triển thị trường lành mạnh. Tôi thấy rằng nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên, chủ yếu là đất nền dễ làm dễ đầu tư nhưng cũng có nguyên nhân nữa là buông lỏng quản lý trong việc phát triển dự án làm thị trường méo mó đi".

Cũng theo đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, dù vẫn duy trì được sức hút và được đánh giá cao về khả năng sinh lời, tuy nhiên, khi thị trường bị siết chặt với những động thái “phanh” tín dụng của hàng loạt ngân hàng thì các nhà đầu tư, đặc biệt là những tay ngang mới tham gia cần thận trọng hơn để tránh bị “chôn vốn” do mua dễ, bán khó thậm chí trở thành những "cư dân" vì không thể "thoát hàng".

Ông Vũ Kim Giang - Tổng Giám đốc sàn giao dịch BĐS Hải Phát Land đánh giá, đất nền luôn là kênh đầu tư vua, an toàn, thanh khoản nhanh. Tuy nhiên, muốn đầu tư vào đâu tốt nhất phải am hiểu về pháp luật, pháp lý dự án. Bởi, những dự án đang lên những cơn sốt nóng là thị trường của người bán không phải nơi để mua hàng.

“Đầu tư đất nền năm 2022, nhà đầu tư cần phải cảnh giác với những câu chuyện đã từng xảy ra trên thị trường như vụ Alibaba, các dự án bán đất nông nghịệp “trái luật”. Do vậy, nhà đầu tư cần lựa chọn kỹ các chủ đầu tư có uy tín, các dự án đầy đủ thủ tục pháp lý đừng lựa chọn những thị trường đã quá nóng sốt, giá đã “đẩy” lên quá cao rồi thì khó “thoát hàng”, nhiều khi phải cắt lỗ mới thoát hàng được”, ông Giang phân tích thêm

Ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch CLB bất động sản Hà Nội cho biết, thị trường bất động sản tăng mạnh đẩy lạm phát, đẩy chi phí lên một mặt bằng mới. Điều này không tốt cho thị trường và các nhà đầu tư. Năm 2022, thị trường bất động sản sẽ có biến động mạnh, sẽ phân hóa rất lớn, không phải đầu tư vào bất động sản nào cũng thắng. Những dự án bất động sản được quy hoạch đồng bộ sẽ lên ngôi, những dự án nhỏ lẻ, tự phát sẽ đi xuống.

“Bất động sản vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng trong năm 2022. Tuy nhiên, lựa chọn phân khúc nào, khu vực nào là tuỳ thuộc vào “khẩu vị” của mỗi nhà đầu tư. Tiềm năng và sự phục hồi của các phân khúc sau đại dịch cũng sẽ không đồng đều. Chẳng hạn, bất động sản nhà ở vừa túi tiền, bất động sản công nghiệp sẽ nhanh hơn nếu so với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, dù chọn đầu tư phân khúc gì nhà đầu tư cần cân nhắc các yếu tố như tính kết nối về hạ tầng giao thông; bám sát các dự án lớn; tiềm năng phát triển kinh tế” - ông Cường nhấn mạnh.

Anh Cao Thanh Huyền (Hà Nội), người có gần 7 năm đầu tư đất nền chia sẻ, đất nền có tỷ suất lợi nhuận cao, nhịp sóng tăng giả của đất nền ngắn hơn so với các loại hình khác và nhà đầu tư đất nền thường có thể chốt lời chỉ sau 2-3 năm. Mặc dù không thể phủ nhận thanh khoản đất nền nói riêng và bất động sản nói chung đang có xu hướng đi xuống trong thời gian qua. Tuy nhiên, hiện nay, theo anh Huyền, vẫn có rất nhiều nhà đầu tư tư nhân lẫn "cá mập" vẫn đang tận dụng cơ hội để gom đất tại các khu vực có biên độ tăng giá cao. Nhà đầu tư đất nền cũng có sự phân hóa và hiện tại những nhà đầu tư có dòng vốn mạnh, xác định đầu tư lâu dài thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính hay "lướt sóng" mới thực sự là những "tay chơi" lâu bền ở phân khúc này.