Đất nền có dấu hiệu "hạ nhiệt", nhà đầu tư "nằm im, thở khẽ" chờ đợi diễn biến thị trường

Đất nền có dấu hiệu "hạ nhiệt"

Theo Nhịp sống kinh tế, ngay từ những tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã hứng chịu nhiều biến động tới từ lạm phát, căng thẳng địa chính trị cho đến loạt động thái siết chặt thị trường. Đặc biệt, các kênh huy động vốn của doanh nghiệp bị siết. 

Từ đầu tháng 4, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn yêu cầu các ngân hàng triển khai việc thực hiện nghiêm một số vấn đề đảm bảo an toàn hoạt động. Trong đó có việc thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp... Ngay sau đó, một số ngân hàng đã thông báo tới người dùng về hạn chế giải ngân đối với lĩnh vực bất động sản.

Trước đó, dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng chảy vào bất động sản cũng đã bị kiểm soát chặt trong vòng 2-3 năm vừa qua. Điều này được thể hiện thông qua số liệu cho vay giảm dần. Theo Ngân hàng Nhà nước, tín dụng bất động sản từ mức 26% của năm 2018 đã giảm xuống còn 12% vào cuối năm 2020 và đi ngang mức này vào cuối năm 2021.

Ngay khi dòng vốn tín dụng ngân hàng bị siết, các doanh nghiệp bất động sản đã đẩy mạnh việc phát hành trái phiếu, từ đó trở thành một kênh huy động vốn quan trọng. Tuy nhiên, hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp cũng đang bị siết lại khiến nhiều doanh nghiệp khó khăn trong việc huy động vốn.

Dưới tác động của loạt động thái siết chặt này, thị trường bất động sản ngay lập tức đã có những dấu hiệu "hạ nhiệt". Cụ thể, một phân khúc bất động sản sốt nóng, được coi là kênh đầu tư "vua" trong thời gian qua đó là đất nền đã không còn tăng nóng ngay trong tháng 4.

Số liệu của một đơn vị nghiên cứu cho thấy, thị trường đất nền thời điểm quý 1/2022 vẫn khá sôi động với mức độ quan tâm trên cả nước tăng 4% so với thời kỳ trước dịch Covid-19 (quý 1/2019). Tại nhiều địa phương như Khánh Hòa, Bình Thuận, Thanh Hóa,... số lượt tìm mua lẫn rao bán đất đều gia tăng đáng kể. Tuy nhiên, bước sang tháng 4/2022, mức độ quan tâm đến sản phẩm này cả nước đã giảm đến 18% so với tháng liền trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2021.

Bình luận về dấu hiệu hạ nhiệt này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: "Các thông tin liên quan đến việc thắt chặt tín dụng bất động sản cũng như các chính sách khác đã ảnh hưởng tới hành vi tìm kiếm của người mua trên thị trường. Một số loại hình được nhiều người quan tâm và rất nóng như đất nền đã giảm gần 20%. Những con số này cho thấy cung, cầu trên thị trường đã bị tác động. Hiện các nhà đầu tư, các sàn đều trong trạng thái thận trọng, chờ đợi để xem thị trường như thế nào. Đó là thực tế thị trường đang diễn ra như vậy".

Nên "khơi thông" dòng vốn thay vì "bóp nghẹt"

Trên thực tế, việc siết tín dụng sẽ khiến nhóm dùng đòn bẩy tài chính khó huy động vốn, hạn chế việc đầu cơ, đẩy giá bất động sản tăng lên. Vì vậy, các biện pháp liên quan tới siết tín dụng là chủ trương tốt để thị trường nhà đất ổn định và phát triển lành mạnh.

Tuy nhiên, điều đáng lo ngại là siết quá đà, trong khi nguồn cung giảm đáng kể, giá cả tăng cao, vướng mắc thủ tục pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, nhiều dự án chậm triển khai. Theo đó, nếu siết quá đà, các chuyên gia lo ngại xảy ra hiện tượng tăng mất cân đối cung cầu bất động sản, dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường giảm, kéo theo nợ xấu gia tăng, giảm đà phục hồi kinh tế... Thêm vào đó, doanh nghiệp, thị trường lo lắng, lưỡng lự triển khai đầu tư dự án.

Mới đây, chia sẻ tại một tọa đàm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng cần nhìn lại bài học siết tiền tệ, tín dụng năm 2008 và 2011 đã dẫn đến thị trường bất động sản bị "đóng băng" 2 lần trong vòng hơn 10 năm. Do đó, cần có lộ trình hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đến năm 2030. 

"Chúng ta không đi từ cực đoan này đến cực đoan khác mà chúng ta cần phải có chính sách một cách tỉnh táo, để chúng ta tiếp tục cung ứng nguồn vốn tín dụng ở mức độ cần thiết cho thị trường bất động sản, cho những nhà đầu tư có năng lực", ông Châu nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, TS. Vũ Tiến Lộc, Đại biểu Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam cho rằng, khi nói đến nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản, chúng ta thường nhắc tới những từ như "quản lý", "siết lại", "điều tiết"... Theo ông Lộc, cách nói này nghe rất đáng sợ, làm cho thị trường bất động sản trở nên nặng nề. Thay vào đó, chúng ta nên sử dụng cụm từ "khơi thông" dòng vốn cho thị trường để tiếp cận một cách bao dung, công bằng với thị trường bất động sản hơn.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường lại cho rằng, vấn đề không nằm ở việc siết tín dụng mà cần phân tích cả ở việc thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng mất cân đối cung cầu. Người dân đổ xô đi kinh doanh bất động sản khiến cầu hàng hóa bị khan thật - ảo đan xen.

Theo ông Võ, nếu tiếp tục siết tín dụng vào bất động sản, sẽ khiến nguồn cung càng giảm và thiếu so với nguồn cầu đang tăng. Câu chuyện dòng vốn khi đó sẽ phức tạp hơn và phải đặt trong bối cảnh thị trường vẫn có những cơ sốt đất và nhiều dự án hình thành trong tương lai.

"Trong các nguồn vốn vào thị trường bất động sản, chúng ta có chủ trương huy động dòng tiền từ dân, đây là chủ trương tốt, nhưng quan trọng việc huy động dòng tiền như thế nào. Còn vốn tín dụng đang khuyến khích cho các nhà đầu tư vay làm hạ tầng, bây giờ mới bắt đầu mở ra thị trường chứng khoán, trái phiếu, cổ phiếu,… Do đó, chúng ta có thể sáng kiến ra nhiều phương thức huy động vốn, nhưng phải kiểm soát việc huy động này một cách cẩn thận", vị này nêu quan điểm.