Giá thuê mặt bằng bán lẻ khu vực ngoại thành tại TP.HCM giảm 20% trong quý I/2022

Giá thuê mặt bằng bán lẻ ở các quận vùng ven TP.HCM trong quý I đã giảm thấp hơn 4 lần so với quý trước đó. Trong khi tầng trệt ở các trung tâm thương mại tại quận 1 vẫn ở mức khá cao với 145,1 USD/m2/tháng.

Giá thuê mặt bằng khu vực ngoại thành giảm

Báo cáo thị trường bất động sản tại TP HCM quý I năm nay vừa được CBRE công bố cho thấy tổng nguồn cung sàn cho thuê hơn 1 triệu m2 đang có sự phân hóa mạnh mẽ giữa khu vực trung tâm thành phố và các quận, huyện ven đô. Một số sàn cho thuê ở các trung tâm thương mại tại quận 1 bắt đầu đón khách thuê trở lại tuy nhiên mức độ phục hồi không đồng đều so với khu vực ngoại thành thành phố. 

Giá thuê mặt bằng bán lẻ các khu vực xa trung tâm thành phố Hồ Chí Minh đã giảm từ 10-20% so với các năm trước. Giá thuê trung bình cho mặt bằng cho tầng trệt và tầng 1 của các khu trung tâm thương mại ở khu vực quận, huyện xa trung tâm đang ở ngưỡng 35,5 USD/m2/tháng (giá thuê này chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và phí dịch vụ). Trong khi đó, giá thuê mặt bằng ở tầng trệt tại các trung tâm thương mại ở khu vực trung tâm Sài Gòn hiện đã đạt ngưỡng 145,1 USD/m2/tháng, mức giá này gấp 4 lần so với giá thuê ở các quận vùng ven. 

Mặt bằng bán lẻ còn trống nằm ở các khu trung tâm dao động trong biên độ hẹp 3,5% tương đương diện tích 3.800 m2 chưa tìm được khách cho thuê. Tuy nhiên diện tích mặt sàn cho thuê còn trống chưa tìm được khách lên đến 13,7% tương đương diện tích 131.300 m2, cao hơn khoảng gấp 4 lần so với khu vực trung tâm. Số lượng yêu cầu thuê chứng kiến sự sụt giảm đáng kể so với thời điểm trước khi dịch bệnh bùng phát và sụt giảm mạnh ở ngành hàng dịch vụ nhà hàng ăn uống, thời trang và phụ kiện. 

Nhiều tòa tháp trung tâm thương mại ở các quận thuộc khu vực ngoài trung tâm TP HCM vẫn đang tiếp tục chính sách giảm giá thuê nhằm tăng tỷ lệ lấp đầy. Thời điểm đầu tháng 4, một trung tâm mua sắm nằm tại địa chỉ đường Nguyễn Văn Linh, quận 7, vẫn hiện diện nhiều mặt bằng còn trống do khách ngừng hợp đồng thuê từ đợt dịch năm 2021, hiện có mức giá giám trên 10% để kích cầu khách hàng. Giá thuê mặt bằng bán lẻ ở các tầng cao của khu trung tâm mua sắm nói trên đạt khoảng 30-35 USD/m2/tháng, trong khi giá thuê các vị trí ở tầng trệt vẫn cao gấp hai lần so với các tầng trên. 

Tại một trung tâm thương mại nằm tại đường Nguyễn Văn Lượng, quận Gò Vấp - nơi có tỷ lệ dân nhập cư đông đúc nhất tại thành phố Hồ Chí Minh - ghi nhận giá cho thuê mặt bằng bán lẻ giảm tới 15-20%. Trong khi đó, tại một khu trung tâm mua sắm nằm trên đường Cộng Hòa, quận Tân Bình đơn vị cung cấp mặt bằng thuê cũng chấp nhận giảm 15-20% so với thời điểm cuối năm 2021. Trước đây, mặt bằng bán lẻ cho thuê nằm trong khu trung tâm thương mại này có mức giá thuê là 30 USD/m2/tháng thì nay mức giá chào thuê đã giảm chỉ còn 24-25 USD/m2. Khách hàng có thể thương lượng đàm phán với đơn vị cung cấp mặt bằng cho thuê để thỏa thuận mức giá mềm hơn trong vòng 6-12 tháng đầu tiên của hợp đồng.

Ông Võ Hoàng Quân, người có kinh nghiệm hơn 5 năm làm môi giới mặt bằng bán lẻ ở thành phố Hồ Chí Minh chia sẻ, đa số các trung tâm thương mại hiện chấp nhận giảm giá thuê để lôi kéo khách hàng đều thuộc các quận ngoài trung tâm và có diện tích thuê còn trống nhiều. Các mặt bằng trống hiện nay đến từ việc các khách hàng làm việc trong lĩnh vực F&B rời khỏi thị trường từ năm ngoái do ảnh hưởng của dịch bệnh.

Các thương hiệu F&B vừa và nhỏ ngừng hoạt động tới 60% khi đại dịch Covid-19 bùng phát vào thời điểm giữa năm ngoái đến nay chưa thể hồi phục và vẫn còn lo ngại, cân nhắc trước quyết định có nên trở lại thị trường hay không. Diễn biến này khiến cho các trung tâm thương mại ở xa các quận trung tâm thành phố Hồ Chí Minh khá chật vật trọng việc lôi kéo khách thuê. 

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam nhận định, những vấn đề khó khăn đến từ kinh tế vĩ mô và các yếu tố khách quan đang làm suy giảm nghiêm trọng sức mua của người tiêu dùng trong giai đoạn ngắn hạn. Điều này khiến cho mặt bằng thuê ở các quận trung tâm thương mại ở ngoại thành vẫn thể lấp đầy trong giai đoạn hiện tại. Giá chào thuê mặt bằng bán lẻ tại các khu vực ngoại thành vì thế vẫn chưa ngắt mạch giảm.

Thị trường cho thuê có thể hồi phục vào cuối năm

Dự báo thị trường mặt bằng cho thuê ở các trung tâm thương có thể sẽ “ấm” trở lại và thực sự hồi phục vào thời điểm cuối năm 2022. Lượt khách mua sắm nhiều khả năng sẽ đông trở lại vào các cuối tuần, nghỉ lễ khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát, người tiêu dùng bắt nhịp được với cuộc sống bình thường mới. Tuy nhiên, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ của các doanh nghiệp dự kiến không phục hồi đồng đều giữa các các nhóm ngành thương mại khác nhau. 

Điểm sáng của thị trường mặt bằng thương mại cho thuê là các nhà bán lẻ lớn đang chuẩn bị có kế hoạch tăng tốc mở rộng chi nhánh. Điển hình thương hiệu Uniqlo đang chuẩn bị cho kế hoạch khai trương cửa hàng bán lẻ thứ 11 tại trung tâm thương mại Saigon Centre TP HCM, Nova Group dự kiến triển khai hàng loạt kế hoạch mở các cửa hàng mới trong tháng 3-4 năm nay.

Bên cạnh đó, các khách hàng thuê tiềm năng của thị trường bán lẻ cũng có thể kể tới AEON đang đặt mục tiêu mở mới 100 siêu thị AEON MaxValu từ nay cho đến năm 2025; Tập đoàn BRG Retail hợp tác triển khai mở rộng chuỗi siêu thị Fujimart với đối tác Sumitomo Corporation nhằm đạt mục tiêu mở khoảng 50 cửa hàng mới cho đến năm 2028.

Theo dữ liệu của CBRE, nguồn cung mặt bằng bán lẻ trong giai đoạn 2022-2024 tại khu vực TP HCM dự kiến sẽ đạt khoảng 235.000 m2. Tuy nhiên việc xây dựng các dự án ở khu vực trung tâm thành phố có thể sẽ vẫn tiếp tục trì hoãn. Hoạt động cho thuê mặt bằng bán lẻ của các trung tâm thương mại mới vẫn diễn ra khá chậm chạp do các đơn vị bán lẻ đang có xu hướng thận trọng hơn trước đây rất nhiều trong việc mở rộng diện tích thuê mặt bằng vì lo ngại diễn biến xấu của nền kinh tế.