Nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh tại Sài Gòn đầu năm đang diễn ra như thế nào?

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, báo cáo của Chợ Tốt Nhà về mặt bằng cho thuê ở TP.HCM trong tháng 4 năm 2022 cho thấy, trước thời điểm dịch bệnh, lượng tin đăng ở phân khúc mặt bằng cho thuê duy trì ở mức cao và giảm sâu ngay khi dịch xuất hiện xuống mức thấp, chỉ còn khoảng 1/8 nguồn cung so với trước và tình hình này kéo dài đến hết tháng 9 năm 2021. Mức sụt giảm này ở nhóm tin đăng mặt bằng kinh doanh nặng nề hơn khi lượng mặt bằng cho thuê mỗi ngày giảm xuống chỉ còn khoảng 1/10 so với thời điểm trước dịch.

Sau giai đoạn giãn cách xã hội vào tháng 10 năm 2021, lượng tin đăng cho thuê mặt bằng kinh doanh tăng mạnh trở lại trong tháng 11 năm 2021 và phục hồi hoàn toàn trong tháng 12 năm 2021 với lượng cung bằng với thời điểm tháng 6 năm 2021.

Đầu năm mới (tính từ thời điểm tháng 1/2022-2/2022), nguồn cung mới có chút chững lại do xu hướng "im ắng" chung thường thấy của toàn thị trường bất động sản trong giai đoạn này. Nửa sau tháng 3 năm 2022 và đầu tháng 4 năm 2022, khi xu hướng làm việc trực tiếp tại văn phòng dần được các công ty, doanh nghiệp áp dụng trở lại thì đồng thời các hoạt động dịch vụ được mở lại hoàn toàn, bên cạnh đó, TP.HCM có độ bao phủ vaccine cao, lượng tin đăng cho thuê của văn phòng và cả mặt bằng kinh doanh cũng theo nhu cầu đó mà tăng lên và lập đỉnh mới cao nhất trong vòng 12 tháng qua.

Theo dữ liệu của Chợ Tốt Nhà, các chỉ số về nguồn cầu tăng trưởng nhanh và đạt đỉnh cao trong giai đoạn sau giãn cách, tháng 9 năm 2021 đạt trung bình 2.6 điểm đối với văn phòng cho thuê và đạt 5.6 điểm đối với mặt bằng kinh doanh. Tháng 10 năm 2021, TP.HCM gỡ bỏ hoàn toàn giãn cách xã hội và tiến vào thời kỳ bình thường mới, chỉ số này đã tăng gấp đôi lên 5.2 điểm và 8.3 điểm cho 2 nhóm sản phẩm trên. Điều này cho thấy sức bật mạnh mẽ của nhu cầu thuê sau dịch bởi tâm lý đều mong muốn nhanh chóng quay trở lại hoạt động kinh doanh của các công ty, doanh nghiệp.

Tuy vậy, tín hiệu tích cực này chỉ duy trì cho đến tháng 11 năm 2021, sau đó nhanh chóng giảm nhiệt cho đến thời điểm Tết Nguyên đán. Sau Tết - giai đoạn từ tháng 3 năm 2022 đến nay, chỉ số thể hiện cho lượng quan tâm của từng sản phẩm cho thuê tăng trở lại và đạt mức trung bình 3.6 điểm (văn phòng cho thuê) và 5.1 điểm (mặt bằng kinh doanh), nhưng tốc độ vẫn còn chậm và chưa đạt được mốc cao như thời điểm tháng 10 năm 2021. Điều này bắt nguồn từ việc nguồn cung được bổ sung khá nhiều vào thị trường lúc này, người đi thuê có nhiều sự lựa chọn hơn nên khiến cho lượng quan tâm trên từng tin đăng cũng bị phân tán hơn.

Xét về chỉ số thể hiện cho lượt liên lạc thực tế để chốt thuê văn phòng chỉ thực sự tăng trưởng mạnh trong giai đoạn từ tháng 3 năm 2022 (đạt 0.25 điểm), tăng gần gấp đôi so với giai đoạn các tháng trước (chỉ khoảng 0.15). Tức là, dù lượng cầu tăng mạnh ngay sau giãn cách những người đi thuê đang trong xu hướng tìm kiếm và tham khảo các lựa chọn văn phòng khác nhau và chỉ thật sự liên hệ tìm thuê vào thời điểm sau Tết để bắt đầu lại kinh doanh. Xu hướng này ở mặt bằng kinh doanh có chút khác biệt, khi mà chỉ số này không có quá nhiều tăng trưởng hay bị sụt giảm nhiều trong xuyên suốt quãng thời gian từ trước dịch đến thời điểm hiện tại.

Các khu vực tập trung nhiều tin đăng cho thuê tại TP.HCM

Theo dữ liệu từ Chợ Nhà Tốt cho thấy, tháng 10 năm 2021 vẫn là thời điểm mà lượng cầu đạt cao nhất ở tất cả các khu vực, trung bình gấp từ 1,5-2 lần so với tháng 9 năm 2021 và tháng 11 năm 2021. Giai đoạn sau Tết - tháng 2 năm 2022 đã chứng kiến số lượt quan tâm của mỗi tin đăng tăng mạnh ở quận Tân Phú, quận Gò Vấp và quận Bình Thạnh (khoảng 7.5 điểm), dù vậy vẫn chưa vượt qua được mốc cao vào tháng 10 năm 2021 (thời điểm mà thị trường vừa trở lại sau dịch và nguồn cung vẫn chưa có quá nhiều). Giai đoạn tháng 3 và tháng 4 năm 2022 chứng kiến lượt tin đăng tăng mạnh trở lại khiến cho chỉ số về nguồn cầu có xu hướng sụt giảm.Nguồn cung của phần lớn các văn phòng và mặt bằng cho thuê tại các quận này có xu hướng thay đổi theo thời gian tương tự như với tổng nguồn cung của toàn TP.HCM. Và các khu vực đều đã phục hồi trở lại bằng với lượng tin đăng cho thuê trong giai đoạn trước dịch.

Quận Tân Bình, quận Gò Vấp và quận Bình Thạnh hiện đang là khu vực có các tin đăng văn phòng cho thuê nhận được lượng liên lạc lớn nhất, đặc biệt là trong khoảng thời gian tháng 10 năm 2021 và tháng 3, tháng 4 năm 2022. Hiện tại, phần lớn các khu vực này đều đang duy trì chỉ số liên lạc để thực hiện chốt thuê với chủ nhà cao hơn so với trung bình chung của toàn TP.HCM.

Tương tự đó, với phân khúc văn phòng cho thuê, quận 1 vẫn là "khu đất vàng" của TP.HCM với giá thuê mặt bằng cao nhất, trung bình là 80 triệu đồng/tháng/mặt bằng sau khi đón nhận mức tăng giá khoảng 25% so với thời điểm trước dịch (tháng 6 năm 2021).

Đáng chú ý, quận 12 ghi nhận mức tăng giá ấn tượng đến gần 50% ngay trong tháng 4 năm 2022 khi so sánh với thời điểm tháng 6 năm 2021 và hiện tại đang đạt mức 47 triệu đồng/tháng/mặt bằng.

Riêng tại tuyến đường trung tâm quận 1, lượng tin đăng cho thuê ở khu vực quanh phố đi bộ trên Chợ Tốt Nhà, nguồn cung mặt bằng cho thuê tại đây giảm từ đầu năm 2022 và chỉ khởi sắc dần kể từ đầu tháng 4 năm 2022. Theo đó, đường Hải Triều gần như không có sự xuất hiện của mặt bằng trống nào cả.

Hồ Tùng Mậu là tuyến đường sầm uất với dư lượng nguồn cung mặt bằng cho thuê dồi dào, giá thuê trung bình ở mức 200 triệu/tháng cho một mặt bằng có diện tích sử dụng khoảng 220m2.

Đường Ngô Đức Kế có lượng mặt bằng cho thuê luôn ở mức thấp, dẫn đến lượng quan tâm hay lượng liên lạc cũng chưa có gì đáng kể. Tuy thế, giá thuê một căn tại đây vẫn cao ngất ngưởng, trung bình người thuê phải trả từ 1,5-2 triệu đồng/tháng cho mỗi m2 sử dụng mặt bằng tại đây. Theo kết quả ghi nhận từ Chợ Tốt, mặt bằng đắt đỏ nhất khu vực này được rao với giá thuê hơn nửa tỷ đồng/tháng.

Trong báo cáo mới đây, Savills Việt Nam đã chỉ ra, dịch vụ ăn uống là một trong những lĩnh vực chịu nhiều ảnh hưởng nhất từ dịch Covid-19. Nhiều doanh nghiệp đã phải đóng cửa, hoàn trả mặt bằng hay thu nhỏ diện tích.

Riêng tại trung tâm thương mại, có ít nhất 30% không gian bán lẻ đã rơi vào tình trạng "vườn không nhà trống" trong hai năm vừa qua.

Chi phí đầu tư ban đầu của một hộ kinh doanh dịch vụ ăn uống là khá lớn. Các nhà hàng, quán ăn cần dành ra một khoản đáng kể cho nhiều công đoạn bao gồm lắp đặt, hoàn thiện mặt bằng, chuẩn bị trang thiết bị, nguyên liệu và nhân sự. Bởi thế, khi không được cấp phép hoạt động do yếu tố dịch bệnh thì dòng tiền thu hồi vốn trong một năm đầu tiên sẽ rất chậm và ảnh hưởng đến khả năng sinh tồn của đơn vị kinh doanh.

Theo đó, vấn đề mặt bằng sẽ là một yếu tố cần phải xem xét kỹ trong quá trình mở cửa.

"Thông thường, khách thuê mới sẽ phải thanh toán 3 tháng tiền đặt cọc và 3 tháng tiền ngay từ ban đầu. Điều này tạo thêm gánh nặng về nguồn vốn đầu tư cho các doanh nghiệp F&B. Nếu lựa chọn vị trí không chính xác, tiền đền bù do đóng cửa hay di dời sẽ tốn kém", đại diện của Savills cho hay.

Theo chuyên gia Savills nhận định, trước thực tế đó, việc lựa chọn mặt bằng phù hợp là yếu tố then chốt quyết định đến khả năng sinh lời. Các doanh nghiệp nên cố gắng tối ưu hóa giá trị và khả năng sử dụng mặt bằng. Khi lựa chọn địa điểm cửa hàng thì các đơn vị kinh doanh cần phải tính toán những yếu tố như đối tượng khách hàng tiềm năng trong khu vực đó, khả năng tiếp cận với người đến sử dụng dịch vụ và người giao hàng, hay khả năng thay đổi linh hoạt giữa các mô hình kinh doanh trực tiếp và trực tuyến.