Dự báo mới về thị trường bất động sản 2023: Khi nào hồi phục?

Điểm rơi của thị trường

Ông N.V.H, Giám đốc một doanh nghiệp BĐS ở TP.HCM đã có những đánh giá về những thị trường bất động sản năm 2022. Theo đó, thị trường tháng 11 và tháng 12 đã có những lúc khởi sắc sau khi Nhà Nước giúp tình hình kinh tế vĩ mô ổn định. Riêng trong tháng này, việc nới room tín dụng từ 1,5-2% thì khách hàng bắt đầu quan tâm trở lại. Khách hàng trong tâm thế “ôm” tiền nhiều hơn ở thời điểm quý III và đầu quý IV, không nhắm đến việc đầu tư bất động sản.

Đối với việc lãi suất ngân hàng tăng cao, theo ông H., nhà đầu tư nên cân nhắc nếu lãi suất 20-25% bởi lẽ gửi ngân hàng sẽ tốt hơn với mức lãi suất cao như vậy. Tuy nhiên, nếu lãi suất 11-12% thì đầu tư bất động sản hay ngành khác cũng vẫn sinh ra lợi nhuận cao hơn.

Ông H. nhận định: “Thị trường từ tháng 4-6/2023 sẽ dần ổn định và có thể thực hiện kế hoạch kinh doanh vào 4 tháng cuối năm sau rồi lại hết room tín dụng. Bất động sản đóng góp rất lớn vào GDP cả nước, do đó nếu thị trường đóng băng thì sẽ ảnh hưởng tới hàng trăm ngành nghề khác và nền kinh tế nói chung”. Theo ông, thị trường từ năm 2024 mới ổn định trở lại, mục đích của Nhà nước là không để bất động sản phát triển quá nóng.

Đối với cơ hội thị trường 2023, ông cho rằng phân khúc đất nền trên dưới 1,5 tỷ đồng và phân khúc căn hộ từ 2 tỷ đồng sẽ rất phát triển nếu tình hình tín dụng tích cực. Đáng chú ý, năm 2023 sẽ là năm của phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực.

Ông H. cũng cho rằng phân khúc nhà ở cao cấp sẽ đối mặt với nhiều khó khăn trong vài năm tới. Ngoài ra, doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục gặp rủi ro về nhân sự và dòng tiền.

Theo một chuyên gia bất động sản, tăng trưởng tín dụng và chính sách là 2 yếu tố chính tác động tích cực cho thị trường bất động sản.

Bởi vậy, nếu tăng trưởng tín dụng đầu năm sau được nới lỏng thì thị trường sẽ có nhiều cơ hội để phục hồi nhanh. Một thông tin tốt cho thị trường là Chính phủ đã thiết lập tổ công tác gỡ vướng mắc cho BĐS cuối năm 2022 và Quốc hội cũng sắp thông qua Luật Đất đai sửa đổi. Theo đó, bất động sản có thể kỳ vọng quay đầu và hồi phục trở lại, và dự kiến vào khoảng cuối năm sau.

Mặt khác, theo ông ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), thị trường năm 2023 có thể xảy ra 1 trong 2 kịch bản: kịch bản khả quan là Chính phủ sẽ đưa một số điều chỉnh về chính sách và thị trường ấm dần lên và bắt đầu ổn định, hai là thị trường vẫn khó khăn vì chưa thể khơi thông dòng vốn.

Giải pháp khơi thông

Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng thị trường địa ốc đang gặp khó với sức mua và thanh khoản sụt giảm mạnh, thiếu nguồn cung nhà ở, dòng tiền, thiếu nhà ở xã hội/ nhà ở công nhân hay nhà ở vừa túi tiền, giá nhà tăng vượt quá khả năng chi trả của hầu hết người dân…

Vướng mắc pháp lý của thị trường hiện nay chiếm tới 70% khó khăn của các dự án nhà ở. Thị trường có thể rơi vào khủng hoảng, suy thoái nếu không có những giải pháp hiệu quả và kịp thời, tác động tiêu cực đến mục tiêu duy trì ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội.

Doanh nghiệp bất động sản phải triển khai các giải pháp tự cứu mình để tồn tại và chờ cơ hội mới như dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, dừng IPO.. Nhờ đó, sẽ tác động đến khả năng hồi phục và tăng trưởng của nền kinh tế và giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp và tập đoàn cũng đã phải đơn giản hóa bộ máy, cắt giảm nhân sự, gây ảnh hưởng tới vấn đề an sinh xã hội, bộ máy gia đình hay phải giảm lương ảnh hưởng tới cuộc sống của nhiều công nhân, người lao động, nhân viên làm nghề môi giới, đặc biệt là Tết Quý Mão 2023 đang cận kề.

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng Tổ công tác của Thủ tướng nên đề xuất cơ chế đặc thù để tháo gỡ cho các dự án cấp thiết nhằm giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản, phù hợp với đa số nhu cầu của xã hội, bổ sung ưu tiên cấp vốn và điều chỉnh chính sách khơi thông nguồn vốn cho các dự án có tính chất kể trên, xây dựng cơ chế cho những dự án thương mại cao cấp khi chuyển đổi thành sản phẩm phù hợp với đại bộ phận người dân.

Ngoài ra, Nhà nước cũng cần thúc đẩy tiến độ chỉnh sửa các quy định pháp luật nhanh hơn với những nội dung cần bám sát thực tế và tháo gỡ tắc nghẽn. Các doanh nghiệp phát triển dự án cần chủ động bám sát nhu cầu của thị trường, đồng thời xây dựng chính sách sản phẩm phù hợp với người dân. Ngoài ra, điều chỉnh các dự án phát triển chưa phù hợp theo hướng phù hợp hơn.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, doanh nghiệp bất động sản lúc này cần nhất là cải thiện điểm tín dụng bởi điều này giúp doanh nghiệp khi thị trường hồi phục và tăng trưởng trở lại. Bên cạnh đó, cần làm kênh phát hành trái phiếu minh bạch để bảo đảm khả năng trả nợ.

Vị Phó Tổng Giám đốc cho hay: “Doanh nghiệp cần đưa ra phương án tài chính hấp dẫn cho người mua nhằm thúc đẩy giao dịch, đồng thời thúc đẩy tiến độ pháp lý và dự án để có thêm nguồn vốn từ việc trả trước của khách hàng. Doanh nghiệp bất động sản cũng cần đa dạng hóa nguồn vốn và chủ động tìm hiệu sự hồi phục của chương trình, đặc biệt là các chương trình nhà ở công nhân, nhà ở xã hội hay chung cư cũ”.