Đà tăng của lãi suất làm dấy lên lo ngại thị trường địa ốc “ngủ đông” như 10 năm trước

Các chuyên gia nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản đang chịu ảnh hưởng lớn từ đà tăng của lãi suất. Những lo ngại về khả năng thị trường địa ốc sẽ trở lại với “giấc ngủ đông như hơn 10 năm trước kéo dài là có lý do, đặc biệt là khi lãi suất đang có dấu hiệu chưa dừng lại.

Lãi suất tăng cao từng ảnh hưởng lớn đến thị trường trong giai đoạn 2008-2012

Trong giai đoạn 2008-2012, lãi suất cho vay trung dài hạn ghi nhận sự biến động rất mạnh. Lãi suất cho vay chỉ dao động ở khoảng 9-12% ở giai đoạn 2000-2007, thế nhưng sang đầu năm 2008 cho thấy mức lãi suất đã tăng lên 18,5% rồi tiếp tục đạt mức 21% vào cuối năm 2008, cho thấy chính sách thắt chặt tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước nhằm kìm hãm lạm phát.

Lãi suất cho vay trong năm 2009 và 2010 giảm nhẹ còn 12 - 16%. Tuy nhiên, trong bối cảnh lạm phát cao quay trở lại vào năm 2011, lãi suất cho vay một lần nữa tăng vọt lên mức 20%.

Cùng với sự biến động không ngừng của lãi suất, thị trường địa ốc trầm lắng cũng gây nên những tác động không nhỏ. Nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp đã không thể vượt qua được con số lãi suất cho vay tăng mạnh. Hơn 10 năm trước, việc giải thể chuyển nghề, phá sản hay nỗ lực cầm cự qua giai đoạn khủng hoảng là diễn biến đã xảy ra.

Các chuyên gia cho rằng thông thường lãi suất cho vay trung dài hạn thường biến động chậm hơn so với dư nợ tín dụng bất động sản và giá nhà ở. Tuy nhiên, ở giai đoạn 2008 - 2012, lãi suất được xem là hệ quả của quá trình phát triển thị trường bất động sản trước đó. Nói một cách khác, lãi suất cho vay với tư cách là công cụ điều chỉnh chính sách, cho thấy sự phản ứng của nhà quản lý và các ngân hàng thương mại trước những vấn đề về rủi ro của thị trường.

Lo ngại lãi suất tăng mạnh

Diễn biến tăng lãi suất ở thời điểm hiện tại đang diễn ra, cùng với sự ảm đạm của thị trường bất động sản.

Hôm 24/10, Ngân hàng Nhà nước đưa ra thông báo nâng hàng loạt lãi suất điều hành và áp dụng từ ngày 25/10. Mức lãi suất tối đa theo đó áp dụng với tiền gửi có kỳ hạn từ 1 - 6 tháng ở các tổ chức tín dụng là 6%/ năm, thay vì mức 5%/ năm như mức cũ. Hôm 23/9, Ngân hàng Nhà nước đã tăng hàng loạt lãi suất điều hành sau quãng thời gian duy trì ổn định tính từ tháng 10/2020 đến nay.

Bước đi tăng lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước khiến các ngân hàng thương mại cũng chạy đua gia tăng lãi suất tiết kiệm và cho vay. Đặc biệt, một số ngân hàng thương mại chứng kiến mức lãi suất cho vay đạt tới 14-15%.

Theo nhận định của TS. Trần Toàn Thắng, Trưởng ban Dự báo Kinh tế ngành và Doanh nghiệp, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong bối cảnh hiện tại, việc tăng lãi suất điều hành là tất yếu. Động thái này không chỉ có tác dụng giảm sức ép lạm phát và lạm phát kỳ vọng, mà còn hỗ trợ tỷ giá và lãi suất thực dương dành cho người gửi tiền.

Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng việc lãi suất tăng là một trong những lý do tác động đến sự ảm đạm của thị trường bất động sản, khiến doanh nghiệp gặp khó khi tiếp cận với nguồn vốn vay ngân hàng, không đủ dòng tiền để tiếp tục duy trì phát triển dự án. Trong khi đó, người dân lại không có vốn để mua bất động sản, làm sụt giảm thanh khoản.

Theo nhận định của Giám đốc JLL Lê Thị Huyền, chưa thể tháo gỡ những vấn đề về lãi suất tăng và thắt chặt tín dụng một cách nhanh chóng. Do đó, thị trường nói chung vẫn gặp khó, và những khó khăn này sẽ còn tồn tại trong ngắn và trung hạn. Nguồn cung mới tiếp tục bị ảnh hưởng bởi những trở ngại về rào cản pháp lý, tiếp cận nguồn vốn và biến động của nền kinh tế.

TS. Lê Xuân Nghĩa", Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia ở buổi Talkshow "Kênh dẫn vốn cho doanh nghiệp và cơ hội cho thị trường Việt Nam, TS. Lê Xuân Nghĩa" đã đặt ra vấn đề rằng doanh nghiệp Việt Nam đang kinh doanh với mức lãi suất cao nhất trên thế giới. Đây rõ ràng là một câu chuyện lạ kỳ tại một quốc gia ghi nhận mức lạm phát thuộc hàng thấp nhất toàn cầu.

Vị chuyên gia này cho biết Việt Nam đang duy trì tỷ lệ lạm phát ở mức 3%, tuy nhiên lãi suất tiền gửi và cho vay lại cao nhất thế giới, cụ thể lãi suất cho vay trung bình hiện đang ở mức 10%. Mặt khác, Bộ Lao động Mỹ cho biết tháng 9/2022, mức lạm phát tại Mỹ là 8,2%, tuy nhiên lãi suất cho vay vẫn dao động ở quanh mức 2,5%.

TS. Nghĩa nhận xét về tác động của lãi suất tăng cao và nhấn mạnh rằng tài chính doanh nghiệp càng bị bào mòn khi lãi suất càng cao. Trên tất cả các lĩnh vực kể cả bất động sản, các doanh nghiệp đều gặp khó khăn.

Ông Nghĩa cho rằng, ở khu vực ngân hàng, thanh khoản chậm cùng với sự ảm đạm của thị trường trái phiếu, và sự trì trệ của lĩnh vực bất động sản. Dẫu vẫn còn nhiều nguyên nhân khác đối với lĩnh vực bất động sản nhưng vấn đề dòng vốn yếu, thanh khoản thấp là một trong những lý do hàng đầu. Về cơ bản, vấn đề khan hiếm thanh khoản đang trở thành thực trạng chung xảy ra ở nền kinh tế.